Forhandlinger i ekspropriasjonssaker: Fra innledende kontakt til avtale
Når det offentlige eller andre (i denne konteksten kalt «ekspropriant») ønsker å erverve eiendommen din, for eksempel til en ny vei, jernbane eller annen infrastruktur, forsøker de oftest å komme til enighet med deg først.
Denne artikkelen er første del i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å. Denne artikkelen forklarer hvordan forhandlingsprosessen vanligvis foregår, og hva du bør gjøre når du befinner deg i den. Les hele artikkelserien her.
Hvordan starter en ekspropriasjonssak?
Innledningsvis mottar du gjerne et brev eller en telefon fra en grunnerverver på vegne av eksproprianten. Her får du informasjon om at de ønsker å erverve deler av eller hele eiendommen din, eller andre aspekter ved ervervet.
Deretter er det vanlig å bli invitert til et møte eller en befaring. Her presenterer grunnerververen tiltaket og hva de ønsker å erverve. Det kan dreie seg om et midlertidig eller permanent erverv av deler av eiendommen, en bruksrett (for eksempel til å legge en ledning eller en veirett) eller erverv av hele eiendommen.
Hvordan foregår forhandlinger om erstatningen?
Etter den innledende kontakten begynner selve forhandlingene om erstatningen. Grunnerververen sender gjerne et tilbud. Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet du lider, som utmåles etter salgsverdi, bruksverdi eller gjenervervsverdien. Eventuelle relevante ulemper på resteiendommen kommer i tillegg, og relevante fordeler skal trekkes fra.
Det er viktig å huske at det første tilbudet ikke er fasiten. Du har full rett til å forhandle, be om begrunnelse og komme med egne beregninger. Forhandlingsperioden kan vare fra noen uker til flere måneder.
Frivillig avtale eller formell ekspropriasjon, hva er forskjellen?
Forhandlingsprosessen kan ende på to måter:
Det inngås ikke frivillig avtale: Da kreves det ekspropriasjonsvedtak, som betyr at eiendommen tas med tvang. Deretter utmåles erstatningen ved et ekspropriasjonsskjønn, som betyr at domstolen fastsetter erstatningen. Dette skal vi se nærmere på i den andre artikkelen i serien.
Det inngås frivillig avtale. Dette kan være en kjøpekontrakt, der dere blir enige om alle vilkår. Alternativt kan avtalen være en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn, der dere er enige om at eiendommen erverves og at eksproprianten gis tilgang til eiendommen, men at domstolen utmåler erstatningen. Dette skal vi se nærmere på i den tredje artikkelen i serien.
Praktiske tips i forhandlingsfasen
Du trenger ikke takke ja til det første tilbudet. Be gjerne om tid til å vurdere.
Sørg for at alle tilbud, betingelser og begrunnelser også gis skriftlig.
Undersøk om du påføres andre tap enn bare selve arealet du mister. Vil inngrepet påvirke adkomsten din? Redusere utsikten? Gjøre resteiendommen vanskeligere å bruke eller selge? Forhindre utviklingsmuligheter?
Vurder å innhente en egen verdivurdering. Det gir deg et bedre grunnlag og større tyngde i forhandlingene. Det gir deg også økt trygghet når du skal vurdere om du vil akseptere tilbudet eller ikke.
Spør om kostnadsdekning. Du har krav på å få dekket rimelige og nødvendige utgifter til advokat og eventuelt takstmann ved forvaltnings- og skjønnsprosessen. I forhandlingsfasen avtales dette nærmere gjennom et dekningstilsagn. Avklar omfanget tidlig. Går saken til skjønn, er det skjønnsretten som avgjør hva som er rimelige og nødvendige utgifter i saken.
Kontakt advokat tidlig. En advokat med erfaring fra ekspropriasjonssaker kan hjelpe deg å vurdere tilbudet og forstå hva du har krav på, samt gjennomføre forhandlingene.
Står du i forhandlinger?
Står du i forhandlinger med en ekspropriant, eller har du nylig blitt kontaktet om at eiendommen din kan bli berørt? Våre advokater har erfaring med forhandlinger i ekspropriasjonssaker og kan bistå deg med å vurdere tilbudet du har fått, og sikre at dine interesser blir tatt hensyn til fra start.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Ekspropriasjonsvedtak og forhåndstiltredelse: Hva betyr det for deg?
Hva skjer hvis du og den som ønsker å erverve eiendommen din (eksproprianten) ikke kommer til enighet? I så fall kan eksproprianten gå videre med en formell prosess for å få gjennomført ervervet, uavhengig av om du som grunneier samtykker.
Denne artikkelen, den andre i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, forklarer hva som skjer dersom forhandlingene ikke fører frem, og hva ekspropriasjonsvedtak og forhåndstiltredelse innebærer. Se hele artikkelserien her.
Hvordan søkes det om ekspropriasjon?
Hvis forhandlingene ikke fører frem, kan eksproprianten søke hos kompetent myndighet om tillatelse til å gjennomføre ekspropriasjon med tvang. Hvilken myndighet som avgjør, varierer etter hvilken lov som gjelder for tiltaket.
Svært mange ekspropriasjoner vedtas med hjemmel i reguleringsplan, og da er det kommunen som fatter vedtak om ekspropriasjon.
Får du si din mening før vedtaket fattes?
Før vedtaket fattes, skal du som grunneier varsles og du får mulighet til å komme med dine synspunkter. Dette er din sjanse til å fortelle myndighetene hva inngrepet faktisk betyr for deg, og å peke på eventuelle feil eller mangler i søknaden.
Hva innebærer selve ekspropriasjonsvedtaket?
Ekspropriasjonsvedtaket er det formelle vedtaket om at eiendommen din, eller deler av den, kan eksproprieres. Vedtaket avgjør derimot ikke hva du skal få i erstatning. Vedtaket innebærer at eksproprianten har rett til å gjennomføre ervervet med tvang. Vilkåret for ekspropriasjon er at tiltaket innebærer flere fordeler enn ulemper, samt at formålet det eksproprieres til fordel for er gyldig.
Erstatningen avgjøres gjennom et ekspropriasjonsskjønn der skjønnsretten (domstolen) fastsetter beløpet. I ekspropriasjonsskjønnet har du også muligheten til å argumentere for at ekspropriasjonsvedtaket er ugyldig.
Du har krav på dekning av nødvendige sakskostnader ved forvaltningssaken som gjelder ekspropriasjonsvedtaket. Dette omfatter ikke den forutgående planprosessen.
Kan du klage på ekspropriasjonsvedtaket?
Du kan klage på ekspropriasjonsvedtaket. Klagefristen er tre uker fra vedtaket kom frem til deg. Klagen sendes til vedtaksmyndigheten, som sender den videre til klageinstansen. For eksempel er Statsforvalteren klageinstans ved ekspropriasjon som er vedtatt av kommunen med hjemmel i reguleringsplan.
Dersom klagen ikke fører frem, kan som nevnt vedtakets gyldighet angripes i ekspropriasjonsskjønnet.
Du har også krav på dekning av nødvendige sakskostnader i klagesaken, med mindre du klaget uten god grunn.
Hva er forhåndstiltredelse, og hva betyr det for deg?
I de fleste saker søker eksproprianten også om forhåndstiltredelse. Forhåndstiltredelse er en tillatelse til å ta eiendommen i bruk før erstatningen er fastsatt. Det er praktisk, fordi store prosjekter som vei- og jernbaneutbygging ikke kan vente på at en skjønnsprosess er avsluttet i domstolen. En skjønnsprosess kan pågå over flere år.
Forhåndstiltredelse krever et eget vedtak, og du har rett til å uttale deg. For å få tillatelse til å forhåndstiltre må i utgangspunktet skjønn være krevd, det vil si at eksproprianten må ha tatt ut en skjønnsbegjæring som starter prosessen i domstolen. Det er gjort unntak der det vil innebære urimelige tidsulemper å vente på at eksproprianten begjærer skjønn.
Som vilkår for tiltredelse kan du kreve at eksproprianten betaler et forskudd på erstatningen. Blir ikke du og eksproprianten enige om forskuddets størrelse, er det vedtaksmyndigheten som bestemmer. Du har også klagerett på vedtaket om forhåndstiltredelse. Klagen sendes til vedtaksmyndigheten, som videresender til klageinstansen.
Dersom endelig erstatning blir høyere enn et eventuelt forskudd, har du krav på avsavnsrenter (erstatning for rentetap) for overskytende fra tiltredelsestidspunktet og frem til endelig erstatning blir utbetalt. Dette ser vi nærmere på i senere artikler.
Det er tidspunktet for forhåndstiltredelse som legges til grunn når erstatningen skal fastsettes. Det er altså eiendommens verdi på det tidspunktet eksproprianten tar over eiendommen som er utgangspunktet for utmålingen.
Praktiske tips ved ekspropriasjonsvedtak og forhåndstiltredelse
Når du blir varslet om ekspropriasjonen, bør du bruke muligheten til å gi dine innspill. Beskriv konkret hva inngrepet betyr for deg, hvilke ulemper det medfører, og eventuelle feil du mener er gjort.
Når du mottar ekspropriasjonsvedtaket, må du merke deg klagefristen. Tre uker er ikke lang tid, og fristen løper fra vedtaket kom frem til deg.
Dersom det er gitt tillatelse til forhåndstiltredelse, bør du kreve forskudd på erstatningen om du mener du har krav på erstatning. Er du i tvil om kravet eller summen, bør du ta kontakt med advokat.
En advokat med erfaring fra ekspropriasjon kan hjelpe deg å vurdere om vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, om du bør klage, og hva som er et rimelig forskudd på erstatningen ved forhåndstiltredelse.
Har du mottatt et ekspropriasjonsvedtak?
Har du mottatt et ekspropriasjonsvedtak, eller blitt varslet om forhåndstiltredelse? Våre advokater har erfaring med ekspropriasjonsvedtak og kan bistå deg med å vurdere om vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, om du bør klage, og hva som er et rimelig forskudd på erstatningen.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Avtaler i ekspropriasjonssaker: Kjøpekontrakt, avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn
Selv om forhandlingene ikke ender i full enighet om alt, betyr ikke det nødvendigvis at saken må gå hele veien til domstolen. Du og eksproprianten kan inngå ulike typer avtaler, alt fra en vanlig kjøpekontrakt til en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn der erstatningen overlates til retten. Her ser vi nærmere på hva disse avtaletypene innebærer, og hva du bør tenke på før du signerer.
Denne artikkelen, den tredje i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om de avtalene som kan inngås mellom deg og eksproprianten, og hva du bør tenke på før du signerer. Se hele serien her.
Hvilke typer avtaler kan inngås i en ekspropriasjonssak?
Når eksproprianten (den som ønsker å erverve eiendommen din) og du forhandler, kan dere lande på to ulike typer løsninger. Hvilket alternativ som er aktuelt, avhenger av hvor mye dere er enige om.
Kjøpekontrakt: full enighet
En kjøpekontrakt brukes når dere er enige om alt: hva som skal erverves, hva du skal få i erstatning, og eventuelle andre vilkår. Kontrakten fungerer som en vanlig kjøpekontrakt ved et eiendomskjøp. Når den er signert, er saken avgjort uten at domstolen trenger å bli involvert.
Dette er den mest forutsigbare løsningen for begge parter. Du vet hva du får, og du slipper en lang rettsprosess.
Avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn: enige om overtakelsen, ikke om prisen
En avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn brukes når dere er enige om at eksproprianten skal få overta eller bruke eiendommen din, men ikke om hva du skal ha i erstatning. Dette er i prinsippet to separate avtaler, men inngås ofte sammen.
Å avtale forhåndstiltredelse er praktisk i de fleste prosjekter. Vegutbygging, jernbane og kraftlinjer kan ikke alltid vente på at partene blir enige om erstatningen. Avtale om forhåndstiltredelse kombineres ofte med en avtale om avtaleskjønn, som er en avtale om at erstatningen skal fastsettes av skjønnsretten (domstolen).
Fordelen med avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn sammenlignet med ekspropriasjonsskjønn, er at du har muligheten for å forhandle frem vilkår i avtalen. Disse vilkårene kan for eksempel være minsteerstatninger, tiltak på eiendommen og forskudd på erstatningen.
Prosessen rundt avtalene
Først forhandler du og eksproprianten, og forsøker å bli enige. Dette behandlet vi nærmere i den første artikkelen i serien.
I forhandlingsfasen er det viktig å avklare hva dere er enige om: Er dere enige om alt? Da kan dere inngå en kjøpekontrakt. Er dere kun enige om selve overtakelsen og uenige om erstatningen? Da er en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn aktuell.
Deretter nedfelles avtalen skriftlig og signeres av begge parter. Avtalen gir eksproprianten rett til å ta eiendommen i bruk.
Dersom dere inngikk en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn, fastsettes erstatningen av skjønnsretten (domstolen). I skjønnsretten kan du legge frem ditt syn på erstatningen, og retten avgjør hva som er riktig erstatning.
Hva bør du tenke på før du signerer?
Les nøye gjennom avtalen før du signerer. Hva inngår i erstatningen? Dekker den bare verditap som følge av tap av areal, eller også ulemper på resten av eiendommen og andre relevante tap?
Kan det avtales at eksproprianten gjør tiltak på eiendommen din som reduserer ulempene? Det er ofte større verdi i å få arbeid utført enn å få en erstatning og måtte ta risikoen for at beløpet holder til å rette opp ulempene.
Vurder forskudd. Signerer du en tiltredelsesavtale, bør du be om et forskudd på forventet erstatning, slik at du slipper å vente på skjønnet før du kompenseres.
Ikke signer under tidspress. Be om tid til å vurdere, og ta kontakt med advokat dersom du er i tvil om innholdet eller konsekvensene av det du skriver under på.
Skal du signere en avtale?
Har du fått forelagt en kjøpekontrakt eller en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn? Våre advokater har erfaring med slike avtaler og kan gå gjennom innholdet med deg, slik at vilkårene blir til ditt beste før du signerer.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Domstolsprosessen i ekspropriasjonssaker: Ekspropriasjonsskjønn og avtaleskjønn
Når partene ikke blir enige om erstatningen, eller når grunneier ønsker å bestride selve ekspropriasjonen, er det domstolen som avgjør saken gjennom et skjønn. Prosessen skiller seg noe fra en vanlig sivil sak, og det er flere viktige steg og frister å være klar over. Her gir vi en overordnet innføring i hvordan ekspropriasjonsskjønn og avtaleskjønn foregår i retten.
Denne artikkelen, den fjerde i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, forklarer hva som skjer når saken havner i retten, enten fordi partene ikke ble enige om erstatningen, eller fordi grunneier vil bestride ekspropriasjonen. Se hele serien her.
Hva er forskjellen på ekspropriasjonsskjønn og avtaleskjønn?
Det finnes to typer skjønn i ekspropriasjonssaker. Felles for begge typer skjønn er at det er eksproprianten (ofte staten, fylkeskommunen eller kommunen) som begjærer det, det vil si setter domstolsprosessen i gang.
Den første er ekspropriasjonsskjønn. Dette er den «tvangsbaserte» varianten, der den som erverver eiendommen (eksproprianten) har fått et ekspropriasjonsvedtak og krever at retten fastsetter erstatningen. Her kan du ikke bare si din mening om beløpet, du kan også anføre at selve ekspropriasjonsvedtaket er ugyldig. Med andre ord: har du ment at ekspropriasjonen var ulovlig fra starten, er dette en mulighet til å få avgjort spørsmålet.
Den andre er avtaleskjønn. Dette er prosessen som settes i gang når du og eksproprianten har inngått en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn. Dere er enige om at eksproprianten kan overta eiendommen, men overlater til domstolen/skjønnsretten å fastsette erstatningen fordi dere ikke kommer til enighet. I denne prosessen er selve ervervet allerede avtalt mellom partene, og retten behandler bare hva du skal ha i erstatning.
Hvordan foregår skjønnsprosessen i retten?
Det første som skjer er at eksproprianten utarbeider en skjønnsbegjæring, som sendes til tingretten.
Når domstolen har mottatt skjønnsbegjæringen blir den deretter forkynt for deg, og du får en frist for å uttale deg. Deretter er det ordinær saksforberedelse, med bevisfremleggelser og planlegging av skjønnsforhandlingen.
Noen uker, ofte tre, før hovedforhandlingen avsluttes saksforberedelsen. Dette er som hovedregel partenes siste frist til å fremlegge bevis og komme med nye påstandsgrunnlag.
Under skjønnsforhandlingene argumenterer begge sider for sin side av saken, med innledningsforedrag, partsforklaring og prosedyre. Til forskjell fra en vanlig sivil sak, settes skjønnsretten både med en fagdommer og med skjønnsmedlemmer. Skjønnsmedlemmene er ofte takstmenn, eiendomsmeglere, jordskiftekandidater eller andre med verdsettelseskompetanse relevant for den aktuelle saken. Det kan føres vitner, og vanligvis er det takstmenn eller andre med verdsettelseskompetanse for begge sider som forklarer seg om sine rapporter. Under skjønnsforhandlingen er det også svært vanlig at eiendommen befares.
Når skjønnsforhandlingene er ferdige er det retten som skal avgjøre saken. Har du anført ugyldighet og når frem, vil skjønnet nektes fremmet. Dersom skjønnet fremmes eller du ikke har anført ugyldighet, tar skjønnsretten stilling til hva du har krav på i erstatning. Erstatningen utmåles etter vederlagsloven og skal dekke ditt fulle økonomiske tap. I neste artikkel skal vi se nærmere på utmålingsprinsippene.
Hva skjer hvis du ikke er fornøyd med skjønnsrettens avgjørelse?
Dersom du ikke er fornøyd med skjønnsrettens avgjørelse, kan du angripe skjønnet ved begjæring om overskjønn til lagmannsretten. Også her settes retten av fagdommer(e) og skjønnsmedlemmer.
Dersom du heller ikke er fornøyd med overskjønnet, kan overskjønnet unntaksvis ankes til Høyesterett. Høyesterett kan kun vurdere overskjønnets rettsanvendelse og saksbehandling, og kan ikke vurdere overskjønnets vurdering av bevis og erstatningsutmålingen.
Vi ser nærmere på sakskostnadsreglene i en senere artikkel.
Praktiske tips du bør følge i domstolsprosessen
De aller fleste bør skaffe advokatbistand ved domstolsprosessen. Skjønnsprosessen er en domstolsprosess med frister, prosessregler og strategiske valg. Du har krav på å få dekket dine nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken, herunder kostnader til juridisk og teknisk bistand.
Eksproprianten har sine egne fagfolk. Du bør ha din egen, uavhengige vurdering av hva eiendommen er verdt og hvilke tap du lider. En selvstendig takst gir deg tyngde i prosessen.
Erstatningen skal ikke bare dekke selve arealet. Tenk på ulemper for resten av eiendommen, tap av adkomst, redusert verdi som følge av støy eller innsyn, og eventuelle kostnader du har hatt i forbindelse med saken.
Mener du at ekspropriasjonen aldri burde vært vedtatt, må du ta opp dette under ekspropriasjonsskjønnet. Har du inngått en frivillig tiltredelsesavtale, er denne muligheten i prinsippet stengt.
Skal saken din for retten?
Skal saken din avgjøres ved ekspropriasjonsskjønn eller avtaleskjønn, eller overveier du å bestride et ekspropriasjonsvedtak? Våre advokater har bred erfaring med domstolsprosessen i ekspropriasjonssaker og kan bistå deg gjennom hele saksgangen, fra skjønnsbegjæring til eventuelt overskjønn.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Utmålingsprinsippene i ekspropriasjonssaker: Salgsverdi, bruksverdi og gjenervervsverdi
Når eiendommen din eksproprieres, har du krav på full erstatning for det økonomiske tapet du lider. Men hvordan beregnes egentlig denne erstatningen i praksis? Her ser vi nærmere på de tre sentrale verdsettelsesprinsippene i vederlagsloven, salgsverdi, bruksverdi og gjenervervsverdi, og når de ulike prinsippene kommer til anvendelse.
Denne artikkelen, den femte i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, forklarer de tre verdsettelsesprinsippene som ligger til grunn når erstatningen din skal beregnes. Se hele serien her.
Tre måter å beregne erstatningen på
Ekspropriasjonserstatning utmåles etter reglene i vederlagsloven. Loven bygger på tre verdsettelsesprinsipper: salgsverdi, bruksverdi og gjenervervsverdi. Du har som utgangspunkt krav på den høyeste av de to første, og i noen tilfeller kan du ha krav på gjenervervsverdi.
1. Salgsverdi
Salgsverdi er hva eiendommen ville blitt solgt for til en vanlig kjøper ved frivillig salg, altså hva en kjøper normalt ville betalt. Etter vederlagsloven skal det legges vekt på hva slags eiendom det gjelder, hvor eiendommen ligger, og eiendommens påregnelige utnyttelse. Det skal også legges vekt på prisene som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Med andre ord ligner vurderingen på en vanlig verditakst.
2. Bruksverdi
Bruksverdi er hva eiendommen er verdt basert på eiendommens avkastning. Har du for eksempel en landbrukseiendom der inntekten fra driften er høy, kan bruksverdien overstige det du ville fått ved et vanlig salg av eiendommen. Er bruksverdien høyere enn salgsverdien, er det den du skal ha erstatning etter.
For å finne bruksverdien må man kort oppsummert først finne eiendommens årlige avkastning, det vil si eiendommens inntekter fratrukket utgifter. Dette er en bevismessig vurdering.
For en utleieeiendom vil man for eksempel se på eiendommens leieinntekter fratrukket kostnader til forvaltning, vedlikehold, leietap ved ledighet mv. For en landbrukseiendom vil det for eksempel beregnes årlig inntekt per dekar jordbruksareal, for så å trekke fra årlige kostnader per dekar (frø, gjødsel, osv.). Denne nettoavkastningen fordelt på eiendommens areal gir en verdi per dekar og kan benyttes til å sette en verdi på det arealet som eksproprieres.
Ettersom ekspropriasjonserstatning utbetales som et engangsbeløp, må den fremtidige årlige avkastningen neddiskonteres for å finne dette engangsbeløpet. Årsaken er at det å få hele beløpet utbetalt med en gang er mer verdt enn å få utbetalt et mindre beløp årlig i fremtiden, ettersom det større engangsbeløpet kan investeres for avkastning. Neddiskonteringen gjøres ved hjelp av en rente, som er den tenkte avkastningen grunneier må forventes å oppnå. Engangssummen finner man ved å dele nettoavkastningen på kapitaliseringsrentens rentefot.
For eksempel: Dersom eiendommens årlige nettoavkastning er 100 000 kroner og renten er på 4 prosent, blir erstatningen 100 000 / 0,04 = 2 500 000 kroner. Høyesterett har avklart at kapitaliseringsrenten som hovedregel er 4 prosent for landbruks- og skogbrukseiendommer.
3. Gjenervervsverdi
Gjenervervsverdi er hva det faktisk koster deg å gjenerverve noe tilsvarende, altså å kjøpe en bolig, tomt eller eiendom som kan fylle samme funksjon som den som eksproprieres/innløses.
Denne beregningsmåten kan brukes der du må gi fra deg en eiendom du bruker som egen bolig, fritidsbolig eller til egen virksomhet. Gjenervervsverdien kan gi en høyere erstatning enn både salgs- og bruksverdi i områder der det er lite omsetning av eiendom, eller eiendommen har særlige karakteristika som ikke er mulig å erverve til markedspris. Gjenervervsverdien omfatter bygg og anlegg med nødvendig tomt, slik at større jord- og skogarealer ikke omfattes. For slike arealer utmåles erstatningen etter salgs- eller bruksverdi.
Usikker på riktig erstatning?
Er du usikker på om du har fått tilbud om riktig erstatning, eller hvilket verdsettelsesprinsipp som bør legges til grunn i din sak? Våre advokater kan bidra til å sikre at erstatningen reflekterer eiendommens reelle verdi, enten den beregnes etter salgsverdi, bruksverdi eller gjenervervsverdi.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Unntaket for offentlige bygg og anlegg i ekspropriasjonssaker
Mange eiendommer som eksproprieres er regulert til nettopp det offentlige formålet som skal gjennomføres, for eksempel vei eller jernbane. Det kan i seg selv gi en svært lav markedsverdi, og dermed en lav erstatning, hvis man ikke kjenner til et viktig unntak. Her forklarer vi hva unntaket for offentlige bygg og anlegg innebærer, og hvordan det kan gi deg krav på erstatning basert på en alternativ bruk av eiendommen.
Denne artikkelen, den sjette i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om et unntak som kan ha stor betydning for hvor mye du får i erstatning. Se hele serien her.
Hva betyr «påregnelig bruk» for erstatningen din?
Når eiendommen din eksproprieres og erstatningen fastsettes etter salgsverdien, er det sentralt å vurdere hva slags bruk av eiendommen som er «påregnelig». Dette er kort forklart den bruken som skal legges til grunn ved verdsettelsen.
Du har alltid krav på erstatning basert på den aktuelle bruken (den bruken som foregår) så lenge den er lovlig. Noen ganger er eiendommen verdt mye basert på dette, men er eiendommen for eksempel ubebygd innebærer den aktuelle bruken ofte lav verdi. I slike tilfeller kan det imidlertid ofte argumenteres med at en annen bruk er påregnelig og at eiendommen derfor har en høyere verdi hensyntatt denne andre bruken.
I vurderingen av om en annen bruk er påregnelig, skal som hovedregel gjeldende reguleringsplan legges til grunn, ettersom denne er bestemmende for hvilken utvidet eller endret bruk som er tillatt. Er den ubebygde eiendommen for eksempel regulert til bolig, er verdien som regel høy, mens hvis den er regulert til LNFR, er verdien som regel lav, og det samme gjelder for erstatningen.
I ekspropriasjonssaker er det ofte planer for offentlige bygg og anlegg, for eksempel vei, som skal gjennomføres. Da har eiendommen også blitt regulert til vei. Eiendommer med slike reguleringsformål har i seg selv liten eller ingen markedsverdi. Det oppstår her en situasjon der det offentlige, gjennom å regulere eiendommen til et offentlig utbyggingsformål, direkte forårsaker at eiendommen får en lav markedsverdi.
Det er her unntaket for offentlige bygg og anlegg kommer inn.
Hva innebærer unntaket for offentlige bygg og anlegg i praksis?
Unntaket innebærer at du kan kreve erstatning basert på en alternativ påregnelig bruk når eiendommen din eksproprieres til et offentlig utbyggingsformål. Spørsmålet blir: hva ville eiendommen sannsynligvis ha blitt brukt til, dersom det offentlige prosjektet tenkes bort?
I praksis betyr det at skjønnsretten ser bort fra hele reguleringsplanen og den offentlige planprosessen, og i stedet vurderer hva som ville vært den alternative påregnelige utnyttelsen av arealet uten planen.
Et eksempel: tenk deg at du eier en tomt som blir regulert til vei. Før vegprosjektet var tomten regulert til bolig og da ville den sannsynligvis vært regulert til boliger om man tenker veireguleringen bort. Da skal erstatningen fastsettes som om det var en boligtomt, ikke som om det var et vegareal uten markedsverdi.
Unntaket gjelder typisk ved ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplaner for vei, jernbane, og andre offentlige bygninger og anlegg. Den sentrale begrunnelsen er at utbyggingsinteressen overføres fra den private grunneier til det offentlige eller andre.
Er eiendommen din regulert til offentlig formål?
Er eiendommen din regulert til vei, jernbane eller annet offentlig formål, og er du usikker på om du har krav på erstatning basert på en alternativ bruk? Våre advokater kan vurdere om unntaket for offentlige bygg og anlegg gjelder i din sak.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Innenfor et utbyggingsområde må det ofte avsettes areal til veier, lekeplasser og annet fellesareal, og hvilken grunneier som rammes av dette kan virke nokså tilfeldig. Strøksprisprinsippet, også kalt parkprinsippet, er ment å rette opp denne skjevheten. Her ser vi nærmere på hva prinsippet innebærer, og når det kan gi deg krav på en høyere erstatning enn reguleringsplanen i utgangspunktet skulle tilsi.
Denne artikkelen, den syvende i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om et prinsipp som kan gi deg krav på høyere erstatning enn det reguleringsplanen i utgangspunktet skulle tilsi. Se hele serien her.
Hva er utgangspunktet?
Som vi har sett på tidligere har du krav på erstatning for aktuell lovlig bruk, eller en alternativ bruk som samsvarer med reguleringsplanen. Er eiendommen din regulert til friområde, park eller intern vei, vil eiendommen som hovedregel verdsettes som nettopp dette. Det innebærer lav erstatning.
Hva er strøksprisprinsippet?
Strøksprisprinsippet (parkprinsippet) er et unntak fra denne hovedregelen. Tanken er enkel:
Innenfor et utbyggingsområde må det som hovedregel avsettes arealer til interne veier, lekeplasser, grøntareal og andre fellesfunksjoner. Hvem som er uheldige og får eiendommen sin regulert til den type formål kan være noe tilfeldig. Den som får eiendommen regulert til boligformål blir tilført høye verdier, mens den som får eiendommen regulert til grøntareal får en eiendom som er tilnærmet verdiløs.
Strøksprisprinsippet retter opp denne tilfeldige ulikheten. Prinsippet gir alle grunneierne innenfor et utbyggingsområde rett til den samme «utjevnede» prisen, uavhengig av om akkurat deres areal er regulert til bebyggelse eller til fellesfunksjoner.
Når gjelder strøksprinsippet, og når gjelder det ikke?
Det er to vilkår som begge må være oppfylt:
For det første må fellesfunksjonen være «internt» i utbyggingsområdet. Fellesfunksjonen må altså primært tjene beboerne i det aktuelle utbyggingsfeltet og ikke allmennheten generelt. En lekeplass som er ment for de som bor i feltet, er et typisk eksempel. Et større friluftsområde som folk fra hele kommunen bruker, faller derimot som regel utenfor.
For det andre må arealet i utgangspunktet ha vært egnet til bebyggelse. Hvis tomten uansett aldri ville latt seg bygge ut, for eksempel på grunn av rasfare eller bratt terreng, gjelder ikke prinsippet. Poenget er at reguleringen faktisk fratok deg en utbyggingsmulighet som ellers hadde vært reell.
Hva betyr «strøkspris» i praksis for din erstatning?
Strøkspris er ikke en fastsatt sats. Det er en utjevnet pris for det aktuelle utbyggingsområdet sett under ett. Denne prisen beregnes av skjønnsretten i ekspropriasjonssaker.
Resultatet kan bety en vesentlig høyere erstatning for deg enn om man hadde lagt fellesfunksjonsverdien til grunn.
Regulert til friområde eller vei?
Er eiendommen din regulert til friområde, park eller vei innenfor et utbyggingsområde? Våre advokater kan vurdere om vilkårene for strøksprisprinsippet er oppfylt i din sak, noe som kan gi deg krav på en vesentlig høyere erstatning.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Stripeerverv og differanseprinsippet i ekspropriasjonssaker
Det er ikke alltid hele eiendommen som eksproprieres. Svært ofte er det tilstrekkelig for eksproprianten å ta en mindre stripe langs kanten av eiendommen, for eksempel til en gang- og sykkelvei. Slike arealer har sjelden en egen markedsverdi, og det reiser spørsmålet om hvordan erstatningen da skal beregnes. Her ser vi nærmere på differanseprinsippet, som er hovedregelen ved denne typen erverv.
Denne artikkelen, den åttende i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om en situasjon mange grunneiere møter: at bare en del av eiendommen tas. Se hele serien her.
Hva skjer når bare en del av eiendommen din eksproprieres?
Det er ikke alltid at hele eiendommen din eksproprieres. Svært ofte er det tilstrekkelig for den som erverver (eksproprianten) å ta en mindre stripe langs kanten av eiendommen din, for eksempel for å bygge sykkelvei.
Dette kalles for stripeerverv. Du mister et avgrenset areal, men resten av eiendommen er fortsatt din. Situasjonen reiser et viktig spørsmål: hva skal du egentlig ha i erstatning?
Hvorfor er verdsettelse av en stripe et eget problem?
Grunnen til at slike erverv må vurderes annerledes enn større arealer, er at slike striper som oftest ikke har en egen markedsverdi.
Tenk deg følgende tilfelle: Det skal tas en stripe på 50 kvadratmeter av en eiendom på 750 kvadratmeter. Stripen på 50 kvadratmeter er ikke salgbar, og den har ingen bruksverdi. Betyr dette at grunneier ikke har krav på erstatning?
Differanseprinsippet: hovedregelen ved delvis erverv
Svaret finner vi i det som kalles differanseprinsippet. Det er dette prinsippet som brukes når bare en smal stripe av en eiendom uten en egen markedsverdi eksproprieres. Differanseprinsippet er i bunn og grunn ganske enkelt, og kan settes opp som et enkelt regnestykke:
Erstatningen = eiendommens verdi før ekspropriasjonen – eiendommens verdi etter ekspropriasjonen
Dersom stripen medfører et stort verdifall, blir erstatningen stor. Dette kan være tilfellet der stripen for eksempel gjør at eiendommen faller under krav til tomtestørrelse for bygging av tomannsbolig, eller fradeling av tomt.
Differanseprinsippet omfatter også verditap som følge av ulemper for resteiendommen. Som vi kommer tilbake til i neste artikkel, må vilkårene for ulempeerstatning være oppfylt for at dette skal være relevant. Eventuelle fordeler som oppfyller vilkårene for fordelsfradrag, kommer til fradrag i erstatningen.
Skal det eksproprieres en stripe av eiendommen?
Skal det eksproprieres en stripe av eiendommen din, og er du usikker på hvordan erstatningen skal beregnes når arealet ikke har egen markedsverdi? Våre advokater har god kjennskap til differanseprinsippet og kan bistå deg med å vurdere verdifallet på eiendommen din.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Ulempeerstatning og fordelsfradrag i ekspropriasjonssaker
Når bare deler av eiendommen din eksproprieres, stopper ikke vurderingen ved selve arealet som tas. Tiltaket kan også påvirke verdien av resten av eiendommen, enten i form av ulemper som gir deg krav på tillegg i erstatningen, eller fordeler som kan gi eksproprianten rett til fradrag. Her ser vi nærmere på reglene for ulempeerstatning og fordelsfradrag.
Denne artikkelen, den niende i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, ser på to elementer som ofte har stor betydning for den endelige erstatningen: ulempeerstatning og fordelsfradrag. Se hele serien her.
Utgangspunktet
Når bare deler av eiendommen din eksproprieres, er utgangspunktet at du skal ha erstatning for verdien av det arealet som tas. Men det slutter sjelden der. Ekspropriasjonen kan gjøre resten av eiendommen mer eller mindre verdt. Begge deler kan påvirke den samlede erstatningen.
Når resteiendommen blir mindre verdt
Tenk deg at det bygges et stort infrastrukturtiltak rett ved eiendommen din. Du mister kun noen få kvadratmeter areal, men opplever store ulemper på din resterende eiendom som følge av tiltaket.
I slike tilfeller kan du ha krav på ulempeerstatning. Det holder ikke at ulempen er sjenerende, ulempen må gjøre seg utslag i en økonomisk verdiforringelse.
Videre skilles det mellom særulemper og allmenne ulemper. Skillet mellom disse to kategoriene er av juridisk art. Allmenne ulemper er ulemper som rammer eiendommer eller brukere i området generelt som følge av tiltaket, mens særulemper er ulemper som rammer den aktuelle eiendommen spesielt eller mer intensivt enn omgivelsene.
Kategoriseringens betydning er følgende:
Ved særulemper har man krav på erstatning uavhengig av omfang, så lenge de gjør seg utslag i et økonomisk tap og man ikke har fått dekket tapet på annen måte.
Ved allmenne ulemper må ulempene overstige nabolovens eller forurensningslovens tålegrense, som betyr at ulempene må være urimelige eller unødvendige, for å få erstatning.
Eksempler på ulemper er arronderingsulemper (for eksempel der jordbrukseiendommer blir delt og må drives mindre rasjonelt), dårligere adkomst til eiendommen, økt innsyn fra omgivelsene, redusert utsikt, samt økt støy eller støv.
Arronderingsulemper er et typisk eksempel på særulemper, mens økt støy som følge av veiutvidelse vil svært ofte utgjøre allmenne ulemper.
Når resteiendommen blir mer verdt
Det kan også gå den andre veien. Tiltaket som gjennomføres kan faktisk gjøre resteiendommen mer verdifull. Hvis ekspropriasjonen medfører en slik verdiøkning for resteiendommen, kan eksproprianten kreve at fordelen trekkes fra i erstatningen. Dette kalles fordelsfradrag.
Også her gjelder noen viktige begrensninger. Fordelen må gjelde for selve eiendommen. Personlige fordeler for eieren, for eksempel en mer effektiv vei til jobb, er ikke relevante.
Fordelen må også, som ulemper, gjøre seg utslag i en økonomisk verdi, og det må være en årsakssammenheng mellom fordelen og ekspropriasjonstiltaket.
Videre må det være tale om en særfordel, det vil si en fordel som er konkret og eiendomsspesifikk for den gjenværende eiendommen. Fordeler av allmenn karakter, som tilfaller et større område eller allmennheten, går ikke til fradrag i erstatningen.
Tillegg og fradrag ved differanseprinsippet
Som vi beskrev i den forrige artikkelen, vil tillegg og fradrag kunne omfattes av differanseprinsippet ved stripeerverv.
For at en ulempe eller fordel skal være relevant å se hen til ved beregningen av eiendommens verdi etter tiltaket, må vilkårene nevnt over være oppfylt. Da får etter-verdien enten et tillegg og/eller et fradrag, og medfører høyere eller lavere erstatning.
Opplever du ulemper på resteiendommen?
Opplever du ulemper på resteiendommen som følge av et ekspropriasjonstiltak, eller har eksproprianten krevd fordelsfradrag i erstatningen din? Våre advokater kan bistå deg med å vurdere om vilkårene for ulempeerstatning eller fordelsfradrag faktisk er oppfylt.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Avsavnsrenter og sakskostnader i ekspropriasjonssaker
En ekspropriasjonsprosess kan ta tid, ofte år, fra eiendommen overtas til endelig erstatning er på plass. I mellomtiden har du krav på kompensasjon for rentetapet du påføres, og du har også rettigheter knyttet til dekning av utgifter til teknisk og juridisk bistand. Her ser vi nærmere på reglene om avsavnsrente og sakskostnader i ekspropriasjonssaker.
Denne artikkelen, den tiende og siste i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, tar for seg to spørsmål som mange grunneiere lurer på underveis: renter og sakskostnader. Se hele serien her.
Har du krav på renter mens du venter?
En ekspropriasjonsprosess tar tid. Det kan gå måneder og år fra den som erverver eiendommen (eksproprianten) overtar eiendommen til endelig erstatning er utbetalt. I mellomtiden er du fratatt bruken av hele eller deler av eiendommen, i mange tilfeller uten å ha fått full betaling.
For å kompensere for dette tapet, har du krav på det som kalles avsavnsrente. Dette er en renteerstatning som løper fra det tidspunktet eksproprianten overtok eiendommen din og frem til endelig erstatning er betalt.
Tanken er at grunneier ikke skal lide tap ved at eiendommen tas i bruk før erstatningen utbetales. Avsavnsrenten kompenserer for at grunneier i mellomperioden verken disponerer eiendommen eller erstatningsbeløpet, og skal dekke den renteavkastningen grunneier går glipp av.
Hvordan beregnes rentetapet?
Rentene begynner å løpe fra tiltredelsestidspunktet. Dette er den dagen eksproprianten faktisk tok over eiendommen din. Dette vil typisk være ved forhåndstiltredelse, enten det er avtalt eller vedtatt.
Dersom eksproprianten betalte et forskudd da de tiltrådte, løper avsavnsrenten bare på det du eventuelt får utbetalt av domstolen utover forskuddet.
Et eksempel: Du fikk 500 000 kroner i forskudd på tiltredelsestidspunktet, og skjønnsretten fastsetter endelig erstatning til 800 000 kroner. Da løper avsavnsrenten på de overskytende 300 000 kronene fra tiltredelsestidspunktet og frem til beløpet utbetales.
Avsavnsrentens rentefot avhenger av perioden renten skal beregnes for, og hva bankenes innskudds- og utlånsrente har vært i den perioden. Det er en konkret vurdering retten foretar, men for de 4–5 siste årene har renten variert fra 3–4,5 prosent, avhengig av hvilke perioder renten skal betales for.
Hvem betaler sakskostnadene i en ekspropriasjonssak?
Vi har i tidligere artikler i serien vist til krav på dekning av sakskostnader.
Eksproprianten dekker i utgangspunktet dine nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand gjennom hele skjønnsprosessen frem til tingrettens skjønn. Dette gjelder både forvaltningsprosessen (vedtaksprosessen) og skjønnsprosessen (domstolsprosessen). Når saken er i skjønnsretten, har du også krav på dekning av nødvendige utgifter til forliksforhandlinger.
Du har ikke krav på dekning av sakskostnader i forbindelse med planprosessen, for eksempel ved juridisk bistand til innspill på reguleringsplanen. Kravet på sakskostnader omfatter i utgangspunktet heller ikke avtaleforhandlinger som ikke leder til en skjønnssak.
I praksis dekker imidlertid eksproprianten som hovedregel også kostnader til bistand i forbindelse med avtaleforhandlinger som ikke leder til en skjønnssak, da de ser at dette bidrar til å løse sakene utenrettslig. Da gir eksproprianten et dekningstilsagn, som er en skriftlig bekreftelse på at eksproprianten dekker rimelige advokatutgifter i forhandlingsperioden.
Går saken til skjønnsretten, avgjøres omfanget av kostnadsdekningen av skjønnsretten. De bestemmer altså hva som er nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand.
Hva skjer med sakskostnadene ved overskjønn og anke til Høyesterett
Dersom eksproprianten begjærer overskjønn, er situasjonen lik som i skjønnet: eksproprianten dekker dine nødvendige sakskostnader også i overskjønnet.
Dersom du som grunneier begjærer overskjønn, gjelder det en viktig hovedregel:
Oppnår du et bedre resultat enn i underskjønnet (tingretten), har du krav på dekning av nødvendige sakskostnader i overskjønnet (lagmannsretten) av eksproprianten.
Oppnår du samme eller dårligere resultat, må du som hovedregel dekke dine egne kostnader. Det er et unntak for tilfeller der underskjønnet var så mangelfullt at du hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.
Det skal svært mye til at du også må dekke ekspropriantens sakskostnader i overskjønnet. Da må retten komme til at grunneiers overskjønnsbegjæring var åpenbart urimelig.
Overskjønnet kan unntaksvis ankes til Høyesterett. Om eksproprianten anker, gjelder de samme reglene som ved skjønnet. Om du som grunneier anker, og får medhold helt eller vesentlig, har du også krav på dekning av sakskostnader.
Spørsmål om renter eller sakskostnader?
Lurer du på om du har krav på avsavnsrenter, eller hvem som skal dekke kostnadene til advokat og takstmann i din sak? Våre advokater bistår grunneiere i alle faser av ekspropriasjonsprosessen, og kan hjelpe deg med å få klarhet i disse spørsmålene.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
Veirettigheter for eiendomsutviklere – hva bør du vite og hva bør du gjøre?
Et stille marked er en god anledning til å forberede fremtidige prosjekter og få på plass de veirettighetene du trenger. Det kan ta tid å etablere rettigheter, men gjør du det tidlig, trenger det ikke å bli dyrt.
På dette frokostseminaret viser vi deg hvordan du identifiserer, etablerer og sikrer de veirettighetene prosjektene dine trenger.
Du får innsikt i:
Hvordan du identifiserer og vurderer eksisterende veirettigheter
Hvordan du bør gå fram for å sikre nye nødvendige veirettigheter
Kostnaden for rettighetene
Seminaret er relevant for eiendomsutviklere, byggherrer, rådgivere og andre som arbeider med utvikling og gjennomføring av eiendomsprosjekter.
På frokostseminaret møter du våre eiendomsadvokater, Ingerid Eidesvik Lie og Dag Michael Bjerkli. Ingerid Eidesvik Lie har særlig kompetanse innen ekspropriasjon, utvikling og omsetning av eiendom, og har vært involvert i flere større prosjekter som utbyggingen av ny E18 mellom Lysaker og Ramstadsletta. Dag Michael Bjerkli arbeider særlig med rettigheter knyttet til fast eiendom, og bistår jevnlig i tvister for domstolene og jordskifteretten.
Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan råde over sin eiendom, så fremt det ikke er forbudt eller strider med andres rettigheter.
Inngrep fra det offentlige kan imidlertid sterkt påvirke verdien av en grunneiers eiendom, og kan i ytterste konsekvens medføre at eiendommen forblir ubebygd eller ikke kan utvikles i tråd med utviklers planer for eiendommen. Et viktig spørsmål er hvilket erstatningskrav grunneiere har ved disse inngrepene.
I denne artikkelen skal vi redegjøre overordnet for det erstatningsvernet grunneiere har ved noen forskjellige typer inngrep fra det offentlige.
Erstatning etter Grunnloven § 105
Grunnloven § 105 gir grunneiere rett til full erstatning hvis de må «avgi» hele eller deler av eiendommen. Det betyr at der rådigheten over eiendommen overføres til noen andre, har grunneier krav på full erstatning. Eksempel på dette er vedtak om ekspropriasjon. Utmåling av erstatning skjer etter vederlagslova, men grunneier skal alltid ha «full erstatning».
Motsatt gjelder for inngrep der rådigheten kun blir regulert. Her har grunneier som klar hovedregel ikke krav på erstatning. Eksempel på dette er reguleringsplaner og naturfredninger. Disse inngrepene blir kalt for rådighetsinnskrenkninger, og kan etter Grunnloven gjennomføres uten erstatning til grunneier.
I unntakstilfeller kan grunneier likevel tilkjennes erstatning hvis rådighetsinnskrenkningen er vesentlig og sterkt urimelig. Vi vil understreke at det skal svært mye til for å få erstatning på dette grunnlaget.
Grensen mellom inngrep som overfører rådighet og inngrep som kun regulerer rådigheten, kan være vanskelig å trekke. Dette temaet er derfor mye diskutert, og vil etter vårt syn være en pågående debatt i årene som kommer.
Erstatning ved naturfredninger og endret regulering
Myndighetene har ved lov gitt grunneier krav på erstatning ved rådighetsinnskrenkninger i noen spesielle tilfeller. Vi skal se på fire eksempler.
Ved naturfredninger kan grunneier kreve erstatning etter naturmangfoldloven § 50 når eiendommen vernes som nasjonalpark, landskapsvernområde, naturreservat, biotopvernområde eller marint verneområde, og vernet medfører at eiendommens pågående bruk blir vanskeliggjort. Det er gitt nærmere regler i bestemmelsen knyttet til offentlig tillatelse og utmåling av erstatning. Sentralt for eiendomsutviklere og utbyggere er at regelen ikke gir erstatning for tap knyttet til en fremtidig, endret bruk – den gir kun erstatning for den pågående og godkjente bruken.
Ved endret regulering kan grunneier unntaksvis kreve erstatning. To av tilfellene følger direkte av plan- og bygningsloven § 15-3.
For det første kan grunneier kreve erstatning for det økonomiske tapet han lider dersom en reguleringsplan medfører at eiendommen både blir «ødelagt som byggetomt» og heller ikke kan utnyttes på «annen regningssvarende måte». Et vilkår er at disse virkningene enten er et resultat av bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen, eller er forårsaket av andre særlige grunner. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Vilkårene for erstatning er strenge, og terskelen er høy.
For det andre kan grunneier kreve erstatning dersom eiendommens verdi blir «betydelig forringet» som følge av at en annen eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan, og planen gir denne eiendommen en «vesentlig bedre utnytting» enn de andre eiendommene i området. Erstatning kan som utgangspunkt kreves overfor eieren av eiendommen som får bedre utnytting. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Også her er det strenge vilkår og en høy terskel for erstatning, og årsakssammenhengen mellom utnyttelsen og verdiforringelsen kan være krevende å bevise.
I tillegg er det av Høyesterett åpnet for erstatning for «verdiløse prosjekteringsutgifter» ved endret reguleringsplan. Her er det også strenge vilkår. Utgiftene må være pådratt av byggherren i tillit til og innenfor rammen av en «avsluttet regulering (…) som avklarer arealanvendelsen». Videre kan ikke reguleringsendringen være noe byggherren «med rimelighet kunne forutse» da utgiftene ble pådratt. Til slutt kan ikke tapet «fremstå som uvesentlig for byggherren».
Noen praktiske tips ved eiendomsinngrep
Dersom eiendommen din først blir ilagt rådighetsbegrensninger fra det offentlige, ikke slå deg til ro med hva det offentlige skulle kalle inngrepet. Dersom rådigheten over eiendommen overføres til noen andre og dette var myndighetenes intensjon, har du som grunneier krav på erstatning i henhold til Grunnloven. Dersom inngrepet imidlertid kun innebærer regulering, skal det svært mye til å kreve erstatning utenfor de ovennevnte tilfellene. I reguleringssituasjonene er derfor viktig å undersøke om det finnes en regel eller et grunnlag som gir rett til erstatning, og som kan påberopes. Vi har nevnt fire eksempler ovenfor.
Når det gjelder regulering ved arealplaner, er det viktigste man kan gjøre å følge med på pågående planarbeid i kommunen, både på kommuneplannivå og på reguleringsplannivå. Det er i planprosessen man har størst påvirkningsmulighet, som de fleste profesjonelle eiendomsaktører kjenner til. Det finnes mange eksempler på disposisjoner fra det offentlige som får store konsekvenser for private aktører, uten at det er behandlet eller hensyntatt i beslutningsgrunnlaget. Når planen først er vedtatt, er veien til omgjøring vanskelig. Og som for andre rådighetsinnskrenkninger, skal det mye til å kunne kreve erstatning ved arealplaner.
Hvert år vurderes og rangeres advokatfirmaer over hele verden av Legal 500. Rangeringene baseres på tilbakemeldinger fra klienter og andre markedsundersøkelser. Også i år rangeres Brækhus som Leading Firm.
I årets utgave av Legal 500 oppnår 19 av våre advokater, spredt over ulike 6 fagområder, anerkjennelse for sin spesialistkompetanse.
Partnere Alexander Mollan og Julius Berg Kaasin oppnår i tillegg individuelle rangeringer og er rangert i kategorien ‘Next Generation Partner’. Alexander rangeres for sin inngående ekspertise på fagområdet TMT (Teknologi, media og telekommunikasjon) og Julius rangeres for sin kompetanse på fagområdet Intellectual property.
De fagområdene hvor vi mottar anerkjennelse i Legal 500, representerer kjernevirksomhetsområder for Brækhus, hvor vi har sterke kompetansemiljøer.
‘Highly competent, proactive and we were involved well along the way.’
‘Our experience with Brækhus is that they always seek the right expertise from the right person so that challenges and problems can be highlighted quickly. This means that the right solutions are chosen in a short time.’
A very nice, friendly, cooperative and resolutive team. They are always willing to help and support you in your cases, propose alternative ideas and solutions, and be honest and clear about your situation.’
An extremely high level of expertise, insight and experience that we as clients can capitalise on. Not least very quick responses to inquiries.’
Tenk deg at barndomshjemmet ditt fra 1800-tallet må rives for at kommunen skal anlegge ny vei. Eller at hele nabolaget ditt med gode venner og barn i skolealder må flytte innen ett år fordi et sykehus skal utvides og trenger nabolaget til riggområde. Kanskje har du nettopp kjøpt drømmehytta på fjellet, men mottar et brev om at hytta er i veien for en ny jernbane som skal anlegges.
Innløsning av bolig eller fritidseiendom, også kalt ekspropriasjon, er noe av det mest dramatiske en boligeier kan oppleve. Ekspropriasjon innebærer at staten eller kommunen kan ta boligen din med tvang, mot at boligeier får full erstatning. I enkelte tilfeller kan også private få rett til å ekspropriere andres bolig eller fritidseiendom. Innløsning og fraflytning er en krevende prosess i seg selv, og regelverket om hvordan erstatningen skal utmåles krever særskilt kunnskap om rettsområdet.
Men hva er det som inngår i boligeiers krav på «full erstatning» etter Grunnloven? Og hva er det som skjer dersom eier ikke blir enige med staten i en innløsningsprosess?
Hvilken erstatning har boligeier krav på?
«Full erstatning» etter Grunnloven § 105
Ved boliginnløsning har boligeieren (også kalt grunneieren) krav på «full erstatning» etter Grunnloven § 105. Det innebærer at grunneieren ikke skal stilles dårligere enn om hun hadde fått beholde sin eiendom. De nærmere utmålingsreglene for erstatningen finner vi i ekspropriasjonserstatningslova (også kalt vederlagsloven).
Hovedregelen etter ekspropriasjonserstatningslova er at grunneieren har krav på det høyeste av salgsverdi og bruksverdi for eiendommen. Ved salgsverdi skal erstatningen fastsettes på grunnlag av det som vanlige kjøpere ville gitt for boligen ved frivillig salg. Ved bruksverdi fastsettes erstatningen på grunnlag av avkastningen ved eiendommen. I begge tilfeller skal det legges vekt på den påregnelige utnyttelsen av eiendommen ut fra dens kvaliteter og beliggenhet, når det ses bort fra planene som danner grunnlaget for ekspropriasjon.
Når grunneieren selv bruker boligen som innløses, har hun krav på å få erstattet utgiftene til kjøp av tilsvarende bolig, dersom disse utgiftene er høyere enn boligens salgs- eller bruksverdi, og det er nødvendig for å holde grunneieren skadesløs – kalt gjenkjøpsverdien.
Ettersom de fleste eier den boligen de bor i, vil krav om gjenkjøpsverdien være hovedregelen ved boliginnløsning.
Hvordan fastsettes gjenkjøpsverdien og erstatningen ved innløsning av eiendommen?
Utgangspunktet ved fastsettelsen av gjenkjøpsverdien er markedsprisen til aktuelle erstatningsboliger. Erstatningsboligen må ha tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som eiendommen som blir innløst. Bofunksjon innebærer at boligen har et tilsvarende bruksområde og de samme funksjoner som den gamle, som for eksempel samme antall soverom, bad, parkeringsplasser og hage. Bokvalitet understreker at standarden på den nye erstatningsboligen ikke skal være dårligere enn på den gamle.
Det oppstår ofte uenighet om hvilket reetableringsområde som skal legges til grunn for aktuelle erstatningsboliger. Grunneier har krav på gjenkjøpsverdi for en erstatningsbolig i et likeverdig strøk innen samme distrikt. Med likeverdig strøk menes tilsvarende nærhet til skoler, barnehager, butikker, offentlig kommunikasjon mv., som boligen som fraflyttes. I enkelte tilfeller har grunneieren spesielle behov som tilsier at reetableringsområdet skal avgrenses mer enn normalt. Eksempelvis på grunn av sykdom eller familiære behov. Hensynet til barnets behov for stabilt oppvekstmiljø bør vektlegges.
Når gjenkjøpsverdien skal fastsettes er det en viktig forutsetning med god dokumentasjon på hva aktuelle erstatningsboliger koster, både solgte boliger og boliger som ligger ute for salg, herunder at de tilfredsstiller kravet til tilsvarende bofunksjon og bokvalitet, samt at de ligger innenfor reetableringsområdet. Det finnes aldri to nøyaktige, tilsvarende boliger, slik at man i praksis må se etter boliger som er minst like gode.
I tillegg til gjenkjøpsverdien av bolig, skal utgifter som er nødvendig i forbindelse med reetableringen erstattes. Det innebærer blant annet erstatning for dokumentavgift og tinglysningsgebyr, samt andre kostnader, som for eksempel flytteutgifter. Det skal forutsettes at et flyttebyrå sørger for nedpakning, flytting og utpakking. Grunneieren skal altså stilles økonomisk likt som om innløsningen ikke fant sted.
Dersom grunneieren kjøper bruktbolig, kan det være at erstatningen også må inkludere tilpasningskostnader. Som et utgangspunkt vil det meste av inventar kunne overføres og brukes i den nye boligen, men staten aksepterer ofte at det er behov for visse tilpasninger. For eksempel nye gardiner, markiser, tilkobling til internett, enkelte nye møbler og lignende. Kostnader til opparbeidelse av tomt og hage kan være aktuelt når erstatningen baseres på nybygg.
Medfører flyttingen økte reisekostnader til arbeid, har boligeierne krav på å få erstattet disse kostnadene.
Når staten viser til «markedsunntaket»
Staten argumenterer ofte for at erstatning basert på gjenkjøpsverdi ikke er nødvendig. Statens argument går ut på at en erstatning basert på boligens salgsverdi gjør boligeier i stand til å gjenkjøpe en tilsvarende bolig i et velfungerende i bruktmarked. Dette kalles gjerne for «markedsunntaket».
Som nevnt ovenfor, skal imidlertid erstatningsboligen ha tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som eiendommen som blir innløst. En slik erstatningsbolig kan være vanskelig å finne i bruktmarkedet, og for å sikre at boligeieren får full erstatning, må man gjerne se etter bruktboliger som er større og med bedre standard enn den boligen som blir innløst.
Salgsverdien for boligen som skal innløses, vil derfor ofte ikke være tilstrekkelig for at boligeieren får erstattet sitt fulle økonomiske tap.
Vår erfaring med innløsningsprosessene ved Nye Rikshospitalet
Brækhus bistod nylig 13 grunneiere i innløsningsprosessen ved Nye Rikshospitalet mot grunnerverver Helse Sør-Øst. Samtlige grunneiere inngikk frivillige avtaler om innløsning, hvor gjenervervserstatningen ble lagt til grunn for hver eiendom.
Involvering allerede i reguleringsprosessen er viktig for å etablere tilknytning til grunneierne og området som planlegges innløst. I den konkrete innløsningssaken inviterte vi alle beboerne til et tidlig, fysisk møte, hvor vi gjennomgikk status i plansituasjonen, trinnene i en innløsningsprosess, og tok imot spørsmål fra grunneierne. Senere besøkte vi hver enkelt bolig for å bli kjent med grunneiernes behov og interesser, og befarte eiendommene innvendig og utvendig for å ha god kjennskap til bokvalitetene og bostandarden som skulle erstattes.
Etter møter med grunneierne, tok vi kontakt med motparten for å sette en ramme for prosessen og bli enige om mandat til takstmann og megler for tilstandsrapport og verdivurdering. Slike rapporter er viktige utgangspunkter for erstatningsfastsettelsen, da de sier noe om både markedsverdien og salgsverdien, og gjerne også noe om gjenkjøpsverdien. Det konkrete valg av sakkyndig er også viktig i tilfelle partene ikke blir enige, og saken går til skjønnsretten – da vil takstmann og megler være viktige vitner.
Deretter studerte vi boligmarkedet i det aktuelle reetableringsområdet i samråd med grunneierne for å finne frem til konkrete objekter som er sammenlignbare med eiendommen som skulle eksproprieres. Disse objektene er viktige for å fastsette gjenervervsverdien.
Da vurderingene og rapporter fra de sakkyndige var mottatt og vi hadde god innsikt i boligmarkedet, startet forhandlingene med motparten. Den som eksproprierer, er forpliktet til å forsøke å forhandle frem minnelig avtale med grunneieren først. Basert på den foreliggende dokumentasjonen og opplysningene om hver enkelt boligeiendom og grunneier, utarbeidet Helse Sør-Øst kontraktforslag med tilbud på erstatning til hver enkelt grunneier. Etter forhandlingsrunder inngikk alle grunneierne minnelige avtaler, hvor sluttresultatet ble klart høyere enn markedsverdien fastsatt av megler. I erstatningen ble det hensyntatt at de skulle ha mulighet til å reetablere seg innenfor et likeverdig strøk, og fortrinnsvis i skolekretsen for familier med barn i skolealder.
Hva innebærer skjønnsprosess hvis partene ikke blir enige?
I innløsningsprosessen ved Nye Rikshospitalet ble altså alle grunneierne enige med Helse Sør-Øst om innløsning og erstatning. Dersom partene ikke kommer til slik enighet, vil saken gå videre til skjønnsprosess hvor skjønnsretten vil fastsette erstatningen.
Vår erfaring er at skjønnsprosessen gjerne er en lang og krevende prosess for grunneierne, men i enkelte tilfeller nødvendig for å få riktig erstatning for boligen. I de fleste tilfellene er det imidlertid minnelige avtaler med eksproprianten som gir bedre erstatning og mulighet for skreddersydde løsninger for grunneierne. Vi vil derfor alltid anbefale å forsøke forhandlinger først.
Bruk av advokat ved ekspropriasjon
Boliginnløsning er en krevende prosess for enkeltpersonene og familiene som blir rammet. Erstatningsberegningen krever et godt innsyn i rettspraksis og teori, og vi mener det derfor er helt avgjørende å ha erfarne, juridiske rådgivere for å komme frem til et tilfredsstillende resultat for grunneierne. I tillegg vil egen advokat ivareta av grunneiernes interesser og rettigheter gjennom hele prosessen, og være en sparringspartner underveis. Kostnadene til advokat og sakkyndige skal dekkes av eksproprianten, og inngår i grunneiernes krav på full erstatning etter Grunnloven.
Eksamensspesial for jusstudenter: Den vanskelige naboloven
Du sitter ved eksamensbordet og klør deg i hodet. Hvordan skal du overbevise sensor om at du har forstått oppgaven riktig? Denne ukes episode av Lovlytt er en eksamensspesial spesielt laget til deg som er førsteårsstudent på jusstudiet. Med fokus på oppgaveteknikk og metodelære forklarer partner Ingerid Eidesvik Lie og advokat Thomas Meier Strømme hvordan du skal gå frem dersom du får en oppgave om nabolovens § 2 på eksamen. Programleder Ida Brabrand. Produsent Øystein Weibell/Kanonlyd.
Utbyggingen av en gondolbane over et boligfelt på Voss er bakgrunnen for en nylig avsagt dom fra Høyesterett. Saken gjaldt eiendomsrettens utstrekning oppover i luften. I denne episoden av Lovlytt hører du Ingerid Eidesvik Lie fortelle om Høyesteretts vurdering, og om din mulighet til å nekte tiltak i luftrommet over egen bolig. Programleder Ida Brabrand. Produsent Øystein Weibell/Kanonlyd.
Introduksjon til de privatrettslige fagene (fast eiendoms rettsforhold / familie- og arverett)
Skal du i gang med andre semester på jussen nå? Bli med på Brækhus’ introduksjonsforelesning og få en nyttig oversikt av fagene du skal gjennom dette semesteret.
Sammen ser vi på læringskravene, pensum og typiske problemstillinger innen de ulike fagene.
Du vil også få råd om hvordan du kan tilnærme deg fagene på en god måte og hvordan du bruker juridisk metode.
Forelesningen holdes av våre spesialiserte advokater som hver dag jobber med saker innen fast eiendom og familie- og arverett:
Jacob Winderen Lindegaard er assosiert partner, og spesialist innen familie- og arverett. Han er ofte i retten med saker om arv og generasjonsskifte.
Josefine Ardem er advokat og jobber daglig med saker om familierett, arverett og arbeidsrett. I tillegg har Josefine en mastergrad innen EU-studier og spansk og fransk, og bistår i internasjonale tvister (særlig Storbritannia, Spania og Frankrike).
Ingerid Eidesvik Lie er partner. Hun er spesialist innen fast eiendom og har betydelig erfaring med å bistå eiendomsutviklere og boligselskaper både med løpende rådgivning og i rettslige prosesser.
Thomas Meier Strømme er advokat og arbeider med rådgivning og tvisteløsning knyttet til eiendomsrettslige problemstillinger og bistår entreprenører, eiendomsutviklere og grunneiere i ekspropriasjonssaker.
Vi er stolte av å kunne meddele at Ingerid Eidesvik Lie tas opp som partner i Brækhus fra 1. juli 2022. Det interne partneropprykket styrker Brækhus’ satsning innen eiendom.
Ingerid Eidesvik Lie startet i Brækhus i 2013 hvor hun siden har vært tilknyttet avdelingen for eiendom. Ingerid har lang erfaring med å bistå eiendomsutviklere og boligselskaper både med løpende rådgivning og i tvister. Ingerid har sin ekspertise innen forhandlinger og skjønn i forbindelse med ekspropriasjon av bolig og næringseiendommer. Hun har gjennomført flere store ekspropriasjonsprosesser og er en del av Brækhus’ ekspropriasjonsteam, som blant annet bistår flere hundre grunneiere som berøres av utbyggingen av ny E18 mellom Lysaker og Ramstadsletta i Bærum kommune.
– Det er med stor glede å kunne meddele at Ingerid blir partner i Brækhus fra 1. juli. Hun er en meget dyktig advokat med betydelig erfaring innen fast eiendom, og særlig med eiendomsutvikling, ekspropriasjon og skjønn. I sin tid i Brækhus har Ingerid bidratt til å skape svært gode resultater for våre kunder og vi er heldig som har henne på laget, sier managing partner Frank C. Aase.
Før kjøp av alle typer eiendom bør både eiendomsutviklere og privatpersoner sette seg inn i eiendommens servitutter. En servitutt kan nemlig inneholde både plikter og rettigheter og i verste fall sabotere for ønsket bruk av eiendommen, eller gi store økonomiske konsekvenser. I denne episoden av LOVLYTT hører du Ingerid Eidesvik Lie gi råd om hva du skal være oppmerksom på og hvordan du bør gå frem for å skaffe deg informasjon om servituttene på eiendommen. Programleder Ida Brabrand. Produsent Øystein Weibell/Kanonlyd.
Stripeekspropriasjon: Hva gjør du når du er tvunget til å avstå deler av eiendommen din?
Hva gjør du hvis det offentlige vil lage en sykkelsti over eiendommen din? I denne episoden gir vi deg en oversikt over prosessen og hva du har krav på hvis du blir tvunget til å avstå deler av eiedommen din til andre, såkalt stripeekspropriasjon. Advokat og assosiert partner Ingerid Eidesvik Lie jobber i Brækhus’ eiendomsavdeling og har mye erfaring med ekspropriasjonsprosesser. Programleder Eivind Arntsen. Produsent Øystein Weibell/Kanonlyd.
