Hva betyr regjeringens forslag til endringer i plan- og bygningsloven for deg som utbygger eller grunneier?
Regjeringen har lagt frem forslag til endringer i plan- og bygningsloven gjennom Prop. 115 L (2024–2025). Endringene er ikke vedtatt ennå, men dersom de blir det, vil de få betydning for hvordan infrastruktur i nye utbyggingsområder kan finansieres, og hvordan kommunen kan bruke utbyggingsavtaler. I denne artikkelen forklarer vi hva som er forslått, hvordan det skiller seg fra dagens regler, og hva det kan bety i praksis.
Grunneierfinansiering av infrastruktur – hva er det?
Dagens praksis: I dag er det vanlig at kommunen og utbygger inngår en utbyggingsavtale der utbygger betaler for vei, vann, avløp og annen infrastruktur. Utbygger påtar seg da et større ansvar for etablering av infrastruktur enn det som følger av opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningslovens kapittel 18. Utbyggingsavtaler blir ofte til gjennom forhandling, og kan gi ulike vilkår fra prosjekt til prosjekt.
Hva foreslås: Kommunen skal kunne bestemme at grunneiere i et område må betale et fast, likt bidrag per kvadratmeter bruksareal (BRA) til felles infrastruktur. Dette gjøres gjennom å opprette en såkalt hensynssone i kommuneplanens arealdel eller i en reguleringsplan.
En hensynssone er et juridisk virkemiddel i arealplanen der kommunen kan stille særlige krav til arealbruk eller utbygging. I dette tilfellet brukes hensynssonen til å gi grunnlag for å kreve økonomisk bidrag til infrastruktur. Vedtak om hensynssone skjer gjennom ordinær planprosess med høring og politisk behandling. Kostnaden beregnes av en uavhengig sakkyndig og skal være forutsigbar og rettferdig fordelt. Bidraget betales når byggetillatelse gis.
Hva betyr dette for deg?
- Mer forutsigbare og likebehandlede infrastrukturkostnader. Unngår problemet med såkalte «gratispassasjerer»
- Mindre behov for å forhandle individuelle avtaler
- Kommunen kan sikre gjennomføring selv om ikke alle aktører er enige
- Det er ikke mulig å søke dispensasjon fra kravet
- Denne ordningen kommer i tillegg til dagens mulighet for å bruke utbyggingsavtaler, men gir kommunen et sterkere verktøy for å planlegge og gjennomføre felles infrastruktur i større områder.
- For deg som tiltakshaver betyr dette at det er viktig å følge med på planprosesser i kommunen.
- Dersom det foreslås en hensynssone i ditt område, kan det få direkte økonomiske konsekvenser for prosjektet ditt, selv om du allerede eier tomten.
Utbyggingsavtaler – tydeligere rammer og mindre press
Dagens praksis: Mange opplever at kommunen kan legge press på utbyggere om å inngå avtaler, særlig om tiltak som i utgangspunktet ligger utenfor det utbygger er pliktig til å bekoste. Dette skjer ofte i forbindelse med reguleringsplanprosesser, der kommunen knytter vilkår til politisk behandling eller godkjenning av planen. Eksempler på krav kan være rundkjøringer, idrettsanlegg, kollektivholdeplasser eller større grøntområder
Kommunen gjør det ofte klart at planen ikke vil bli fremmet for vedtak før avtalen er på plass. Dette skaper et asymmetrisk forhandlingsforhold der utbygger i praksis føler seg forpliktet til å akseptere kommunens krav for å få prosjektet gjennomført. Det er ikke alltid tydelig hva kommunen har adgang til å kreve, og prosessen kan derfor oppleves som lite forutsigbar og uoversiktlig.
Hva foreslås:
- Kommunen kan ikke kreve at det inngås utbyggingsavtale
- Kommunen må gi et «forutsigbarhetsvedtak» som viser hva den forventer før planen vedtas
- En ny lovbestemmelse åpner for at departementet senere kan lage forskrifter om hva slike avtaler kan inneholde og hvordan de skal brukes.
- Det er per april 2025 ikke fremmet noe forslag til forskrift, men lovendringen gir hjemmel for dette.
- Flere kommuner har påpekt at forslagene begrenser deres handlefrihet, og at det ikke er tilstrekkelig vurdert hvordan ulik kapasitet og kompetanse mellom kommuner vil påvirke bruken av de nye reglene i praksis.
Hva betyr det for deg?
- Det blir enklere å si nei til en avtale du ikke ønsker
- Du får mer åpenhet om hva kommunen forventer tidlig i prosessen
- Det blir vanskeligere for kommunen å stille uforholdsmessige krav
- Disse endringene skal gjøre systemet mer gjennomsiktig, rettferdig og likt på tvers av kommuner.
Vår vurdering: Mer forutsigbarhet, men også mer krevende
Forslagene til ny plan- og bygningslov kan gjøre det enklere å vite hvilke kostnader som gjelder i et prosjekt, og redusere forhandlingsrommet kommunen tidligere har hatt. Samtidig stilles det høyere krav til at både kommunen og utbyggere setter seg inn i planene på et tidlig stadium.
Selv om modellen skal sikre likebehandling, kan fastsatt kostnad bli høy i områder med omfattende infrastrukturbehov. Dette kan særlig ramme små og mellomstore aktører, og det finnes ingen adgang til å søke reduksjon eller dispensasjon – selv om bidraget fremstår uforholdsmessig.
I praksis betyr dette at du som utbygger må involvere deg tidligere i planarbeidet og få oversikt over hvilke tekniske og økonomiske krav som kan følge med prosjektene. God dialog med kommunen og innsikt i planstatus blir enda viktigere.
For deg som utbygger eller grunneier betyr dette:
- Det er viktig å følge med på om din eiendom inngår i en hensynssone
- Du må sette deg inn i kostnadsmodellene og planforslaget i din kommune
- Det kan bli lettere å planlegge økonomien i prosjektet
- Samtidig reduseres fleksibiliteten i forhandlinger med kommunen
Trenger du råd?
Vi følger lovarbeidet tett og bistår utbyggere, grunneiere og profesjonelle aktører med:
- Vurdering av hensynssoner og konsekvenser for eiendom
- Gjennomgang og forhandling av utbyggingsavtaler
- Juridisk vurdering av kostnadsmodeller og planvedtak
Forslaget er per april 2025 fremmet som Prop. 115 L, men er enda ikke vedtatt.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av hvordan lovendringene kan påvirke dine planer.
