To partnere i Brækhus kåret til Årets lovende talent
Brækhus har igjen markert seg med sterke plasseringer i årets advokatundersøkelse fra Kapital Jus, hvor landets beste advokater kåres.
Advokatundersøkelsen er basert på stemmer fra advokatkollegaer i bransjen. Ingen kan gi poeng til egne advokater, og kåringen gir dermed en bred anerkjennelse fra markedet.
Årets plasseringer for Brækhus:
Ida Brabrand – Årets lovende talent innen Media, sport og kultur (1. plass)
Julius Berg Kaasin – Årets lovende talent innen Handel og Industri (1. plass)
Kombinerer juss og journalistikk
Ida Brabrand er utdannet både jurist og journalist, og har flere års erfaring fra nyhetsredaksjoner. Hun arbeider med medierett og teknologi, med særlig kompetanse innen ytringsfrihet og publiseringsrelaterte problemstillinger.
I tillegg til sitt arbeid som advokat markerer Ida seg i den offentlige debatten om rettsstaten, ytringsfrihet og advokaters rolle i samfunnet.
Ida ble kåret til Årets lovende talent innen samme kategori også i fjor. At hun igjen rangeres øverst i kategorien Media, sport og kultur, understreker den solide faglige posisjonen hun har opparbeidet seg over tid.
Styrker handel og industri gjennom IP-kompetanse
Julius Berg Kaasin leder Brækhus’ satsning på immaterialrett og teknologi. Han bistår norske og internasjonale virksomheter innen handel og industri med etablering, beskyttelse og kommersialisering av immaterielle rettigheter.
Han har over flere år vært rangert både nasjonalt og internasjonalt for sin kompetanse innen immaterielle rettigheter. Julius er blant annet fremhevet i ledende internasjonale rangeringer som Chambers & Partners, Legal 500, Managing IP og IAM Patent 1000.
Han har også tidligere vært rangert i Advokatundersøkelsen innen kategorien Handel og Industri. Årets kåring som lovende talent reflekterer den faglige utviklingen og posisjonen han har bygget over tid.
**
Vi takker alle kollegaer som har stemt på oss, og gratulerer Ida og Julius med velfortjente utmerkelser.
Stortinget har vedtatt omfattende endringer i lov om offentlige anskaffelser
Stortinget har nylig vedtatt betydelige endringer i anskaffelsesloven. Lovendringene innebærer følgende hovedpunkter: Høyere terskelverdi for lovens innslagspunkt, opphevelse av grunnleggende prinsipper i den særnorske delen av regelverket, og skjerpende krav til miljø- og samfunnshensyn, herunder økt fokus på sikkerhet og beredskap.
Utvidelsen av loven er også en del av regjeringens mer langsiktige arbeid med å flytte større deler av anskaffelsesregelverket fra forskrift til lov. Loven har til nå i hovedsak vært en hjemmelslov for underliggende forskrifter. Lovregulering gir økt demokratisk kontroll med regelverket. En annen hensikt med regulering i lov er å gi regelverket forarbeider som beskriver forholdet til EØS-reglene.
Høyere terskelverdi og opphevelse av § 4
Lovens innslagspunkt er nå hevet fra 100.000 til 500.000 kroner. Dette innebærer at flere offentlige kontrakter faller utenfor lovens virkeområde, og kontrakter med en verdi under 500.000 kroner kan dermed inngås uten at anskaffelsesregelverket må følges.
Endringen er begrunnet med forenkling og ressursbesparelse. Det er imidlertid begrenset hvor mye ressurser oppdragsgivere bruker på anskaffelser mellom 100.000 kroner og 1,3 millioner kroner etter dagens regelverk. Innenfor dette spennet er det ikke noe krav om kunngjøring på Doffin, og oppdragsgiver må heller ikke følge konkrete prosedyreregler.
For oppdragsgivere vil terskelhevingen likevel innebære en forenkling, men fra et samfunnsperspektiv er det viktig at våre felles ressurser fortsatt forvaltes på en kostnadseffektiv måte – også for mindre anskaffelser.
Den mest omdiskuterte endringen er opphevelsen av § 4, som hjemler de grunnleggende prinsippene om konkurranse, likebehandling, forutberegnelighet, etterprøvbarhet og forholdsmessighet. Disse prinsippene er ansett som selve grunnmuren i anskaffelsesretten, og vil fortsatt gjelde for anskaffelser som omfattes av Norges EØS-rettslige forpliktelser (anskaffelser over EØS-terskelverdiene og anskaffelser med klar grensekryssende interesse). Som følge av lovendringen vil prinsippene imidlertid ikke lenger gjelde for anskaffelser under EØS-terskelverdiene.
Bakgrunnen for å oppheve § 4 er at regjeringen vurderte at en fjerning av prinsippene ville forenkle anskaffelser under terskelverdiene. Samtidig ble det lagt vekt på at en opphevelse ville forhindre at man i mindre anskaffelser innfortolket strengere bestemmelser enn nødvendig, basert på en henvisning til de grunnleggende prinsippene og derigjennom til de mer detaljerte reglene over EØS-terskelverdiene.
Vi mener at denne lovendringen ikke er riktig vei å gå. Endringen vil særlig gå utover små og mellomstore bedrifter, som ønsker å konkurrere om de mindre kontraktene. Prinsippene er viktige for leverandørers og allmennhetens tillit til offentlige oppdragsgivere, og gir en rettssikkerhet for selskaper som bruker ressurser på å delta i konkurranser om offentlige kontrakter. Prinsippene om likebehandling og forutberegnelighet står her helt sentralt. Prinsippene har til nå fungert som en rød tråd i regelverket og er godt innarbeidet i praksis – både på oppdragsgiversiden og leverandørsiden.
Departementet har presisert at opphevelsen ikke skal endre rekkevidden av forvaltningsrettslige regler. Hva som ligger i disse reglene når det kommer til anskaffelsesprosesser, er imidlertid uklart for mange. På grunn av denne usikkerheten vil det trolig bli et stort behov for veiledning og avklarende KOFA- og rettspraksis fremover.
Nye bestemmelser om samfunnshensyn, strategi og kontraktsoppfølging
Lovens formålsbestemmelse er endret for å tydeliggjøre det offentliges ansvar for sikkerhet og beredskap. I tillegg er det vedtatt en egen bestemmelse om at oppdragsgiver kan og bør oppstille krav til sikkerhet og beredskap i alle anskaffelser.
Videre har Stortinget vedtatt lovbestemmelser om andre samfunnshensyn som skal eller bør hensyntas i offentlige anskaffelser. Med dette flyttes flere av dagens bestemmelser om samfunnshensyn fra forskrift til lov.
Samfunnshensynene i loven omfatter blant annet:
klima og miljø
lønns- og arbeidsvilkår
innovasjon
tilsyn og kontroll
Oppdragsgiver skal utarbeide en offentlig tilgjengelig strategi for relevante samfunnshensyn, etablere rutiner for etterlevelse, og fastsette kontraktsvilkår som gir mulighet for sanksjoner ved brudd. Disse lovendringene innebærer strengere krav til oppdragsgiveres kravstilling og oppfølging av offentlige kontrakter, og vil kunne gi økt forutsigbarhet for leverandørene.
Unntak for forsvars og sikkerhetsanskaffelser, anskaffelser i forsyningssektorene og konsesjonskontrakter
Behovene om skal dekkes gjennom en forsvars- eller sikkerhetsanskaffelse kan være akutte, komplekse, og det kan være nødvendig med skjerming av informasjon. Samtidig står forsyningssikkerhet og beredskap sentralt. Når slike hensyn må settes i første rekke, må andre samfunnshensyn i noen tilfeller vike. For forsvars- og sikkerhetsanskaffelser er det derfor inntatt unntaksbestemmelser fra de fleste nye lovbestemmelsene om samfunnshensyn.
Tilsvarende unntak i loven skal også gjelde for anskaffelser i forsyningssektorene og for konsesjonskontrakter.
NÃ¥r trer endringene i kraft?
Departementet har opplyst at det tas sikte på at bestemmelsene om samfunnshensyn, formål, rettighetshavere og innslagspunkt vil tre i kraft 1. juli 2026. Det er imidlertid ikke klart når opphevingen av § 4 vil tre i kraft. Dette opplyser departementet at de må komme tilbake til.
Oppgjør ved skilsmisse – slik fordeles verdier og gjeld
Ved skilsmisse må økonomien gjøres opp ved å fordele både verdier og gjeld, et oppgjør som kalles skifte. I denne artikkelen får du en enkel oversikt over reglene i ekteskapsloven, hvilke unntak som kan gjelde fra hovedregelen om lik deling, og hva skjæringstidspunktet betyr for hvilke verdier som skal tas med.
Når dere skal skilles, må økonomien mellom dere gjøres opp. Dere skal ikke lenger ha et felles ansvar for familiens økonomi eller eie verdier sammen. Derfor må dere dele både verdiene og gjelden mellom dere. Et slikt økonomisk oppgjør kalles et skifte eller skifteoppgjør.
I denne artikkelen gir vi en enkel oversikt over reglene som gjelder for oppgjør ved skilsmisse, og hvilke unntak som finnes fra hovedregelen om lik fordeling. Reglene bygger pÃ¥ ekteskapsloven og gjelder ektefeller, ikke samboere. Denne artikkelen gir kun generell informasjon. Â
Det er de de samlede verdiene dere eier på skjæringstidspunktet som skal deles, etter at gjeld er trukket fra. Skjæringstidspunktet er som oftest når samlivet ble brutt eller dagen dere sender inn begjæring om separasjon.
I utgangspunktet skal alt deles likt mellom ektefellene – både verdier og gjeld. Det finnes likevel flere viktige unntak fra denne hovedregelen.
Først må dere få oversikt over hva hver av dere eier, hvor stor gjeld dere har, og hva de ulike eiendelene er verdt.
Felleseie er den formuesordningen de fleste ektefeller har når det ikke er avtalt særeie i ektepakt. Felleseie betyr ikke at dere eier alt sammen mens dere er gift, men at verdier som hovedregel skal deles ved skilsmisse etter at hver deres gjeld er trukket fra.
Felleseiemidler kan igjen deles inn i likedelingsmidler (det som skal deles likt) og skjevdelingsmidler (verdier som kan holdes utenfor delingen fordi de har en bestemt opprinnelse).
Verdier som stammer fra tiden før ekteskapet, eller som er mottatt som arv eller gave under ekteskapet, kan etter en konkret vurdering skjevdeles. Resten er som hovedregel likedelingsmidler.
Skjevdeling forutsetter at du kan dokumentere både opprinnelsen til verdien (for eksempel før ekteskap, arv eller gave) og verdien på skiftetidspunktet. I praksis kan dette være krevende, særlig hvis midlene er blandet med likedelingsmidler. Et praktisk råd er derfor å ta vare på kjøpsdokumenter, kontoutskrifter og gave- eller arvebrev, og å ha et bevisst forhold til om mottatt arv skal investeres i en formuesverdi som beholder sin verdi, eller om midlene skal gå til familiens forbruk.
Eksempel: Har du arvet penger som er brukt til egenkapital i bolig under ekteskapet, kan dette gi grunnlag for skjevdeling i et skifteoppgjør.
Særeie er verdier som skal holdes utenfor deling ved skilsmisse. Særeie kan avtales i ektepakt, eller være bestemt av giver eller arvelater ved arv eller gave.
Dersom en særeiegjenstand er solgt i løpet av ekteskapet, og salgssummen er investert i en annen formuesverdi, kan også denne holdes utenfor deling. Det forutsetter at ektefellen som krever noe holdt utenfor som særeie, kan dokumentere at den nye formuesverdien har trådt i stedet for den opprinnelige særeieeiendelen.
Selv om dere har felleseie, finnes det eiendeler og rettigheter som kan holdes utenfor deling, typisk fordi de er sterkt knyttet til personen eller fordi deling ikke lar seg gjøre på en rimelig måte.
Eksempler på slike eiendeler er:
Eiendeler til utelukkende personlig bruk: for eksempel protese, parykk, smykker, klær, familiebilder o.l.
Trygdeordninger, pensjonsordninger og livsforsikring.
Rettigheter som ikke kan overdras, for eksempel personlige bruksrettigheter.
For alle forloddsrettighetene gjelder unntaksbestemmelser, dersom det vil gi et urimelig resultat at den ene ektefellen holder eiendelene helt utenfor delingen.
Ektefeller kan i stor grad avtale formuesordningen seg imellom. Ved ektepakt kan dere for eksempel avtale helt eller delvis særeie. Fordelen med å avtale mens dere er gift, er at det kan forebygge konflikter og skape forutsigbarhet. I tillegg er det ofte enklere å finne balanserte løsninger mens forholdet er godt.
Selv ved separasjon eller skilsmisse står dere ganske fritt til å inngå en skifteavtale om fordeling og eventuelle utbetalinger, så lenge avtalen er frivillig, forstått av begge parter og rimelig i lys av situasjonen.
Selv om muntlige avtaler også er gyldige ved oppgjør etter skilsmisse, kan det ofte oppstå spørsmål om hva som faktisk er avtalt. Vi anbefaler derfor alltid å lage en skriftlig skifteavtale etter at dere er enige om fordelingen av verdiene. En skifteavtale sikrer både notoritet og forutberegnelighet.
Reglene om deling ved skilsmisse kan også få betydning ved dødsfall. Når en ektefelle dør, må det ofte først foretas et ektefelleskifte mellom gjenlevende ektefelle og avdødes dødsbo. Deretter fordeles delen som tilfaller dødsboet mellom avdødes arvinger. Dette kalles et sammensatt skifte, altså et skifte som skjer i to ledd.
Når bør du kontakte advokat?
Skilsmisseoppgjør er normalt følelsesmessig krevende for begge parter. De rettslige spørsmålene som oppstår, kan være vanskelige å forstå og bruke i din egen situasjon. Risikoen for konflikt forsterkes når man har barn, mye gjeld, næringsvirksomhet eller når ett eller flere av unntakene fra hovedregelen om likedeling gjelder.
Vi kan hjelpe dere med å få oversikt over verdier og gjeld, vurdere om det er grunnlag for skjevdeling eller andre unntak, og utforme en skifteavtale. Fyll ut kontaktskjema eller ta direkte kontakt dersom du ønsker råd om din situasjon.
Ønsker ikke arv? Avkall på arv – dette bør du vite ved arvefall
Ønsker du ikke arv, eller vurderer du å si fra deg arv ved et kommende arvefall? Her forklarer vi hva avkall på arv betyr, hvordan du går frem, og hva som skjer med arven.
Du kan si fra deg arv helt eller delvis (avkall på arv).
Du kan gi avkall på fremtidig arv (før arvefall) og falt arv (etter arvefall).
Arv det er gitt avkall på fordeles som om du var død før arvelateren, i praksis kan dette innebære arv direkte til barnebarn.
Det er ingen formkrav, men skriftlighet anbefales for å unngå bevistvil.
Hva er avkall på arv og når er det praktisk?
Arveloven § 74 gir deg mulighet til å gi avkall på arv når du ikke ønsker arv. Avkall kan gis på fremtidig arv eller falt arv, og kan være helt eller delvis.
Hva betyr dette i praksis?
Å gi avkall betyr at du sier fra deg retten til arv – du trer ut av din arveposisjon. I stedet fordeles arven som om du var død, etter arvereglene eller et testament. Dersom du har barn, vil arven gå til dine barn. Det betyr at du ikke kan bruke avkall på arv til å styre hvem som får din andel.
Et typisk tilfelle er at du ønsker at dine barn heller skal arve enn deg selv, sånn at arven går til arvelaters barnebarn. Et annet typisk tilfelle er at du har en pågående familiekonflikt, og du ønsker å stå helt utenfor skiftet, eller kanskje du har stor gjeld og ønsker at kreditorer ikke skal ta beslag i arven din. Uansett grunn, står du fritt til å si fra deg retten til arv.
Hvem kan gi avkall på arv?
Avkall på arv kan gis av hvem som helst; livsarvinger, legalarvinger eller testamentsarvinger. For umyndige barn må vergen gi avkall på barnets vegne.
Helt eller delvis avkall
Avkallet kan gis for hele eller deler av arven. For delvis arv kan avkallet for eksempel avgrenses til et beløp eller en bestemt eiendel. Eksempel: «Jeg gir avkall på hytta på fjellet, men ønsker å motta øvrig arv.».
Avkallet kan gjøres betinget, men da bør vilkårene utformes skriftlig og formuleres svært presist. Uklare formuleringer kan skape tvist på skiftet.
NÃ¥r kan avkall gis?
Avkall kan gis for fremtidig arv, eller for falt arv. Hva betyr dette?
Med fremtidig arv mener vi arv før arvelater har gått bort, altså en forventet fremtidig arv. Med falt arv mener vi arv etter en arvelater som er død, og hvor du har arverett.
Dersom du skal gi avkall på fremtidig arv, må det gis overfor arvelateren. Avkall på falt arv skal gis overfor dødsboet. Gis avkallet etter at bobehandlingen er gjennomført, kan du ikke lenger gi avkall på arv, ettersom arven allerede er overtatt. Det anbefales derfor at en gir avkall på falt arv så tidlig som mulig i bobehandlingen.
Avkall på fremtidig arv må «gis overfor arvelateren», jf. arveloven § 74 tredje ledd. Det betyr at arvelateren må ha fått kunnskap om avkallet på arv, før hans bortgang. Avkall på arv er altså en ensidig disposisjon. Den kan ikke nektes av arvelateren.
Arveloven oppstiller ingen formkrav for avkall på arv. Imidlertid anbefales det at dette gjøres skriftlig. Dette har en side til den bevismessige svakheten en muntlig avtale kan ha. Et skriftlig avkall bør inneholde dato og signatur og presisering av om avkallet gjelder helt eller delvis, og om det gjelder arv eller uskifte.
Hva hvis du har gitt et avkall, men angrer deg?
Avkall på arv omfattes av ordinære avtalerettslige regler. Et avkall er derfor bindende når det er avgitt, og kan ikke omgjøres eller tilbakekalles, uten enighet med arvelater eller dødsboet. Igjen anbefales skriftlighet.
Av teorien er det videre antatt at avkall, som andre formuesdisposisjoner, i særlige tilfeller kan angripes etter avtalerettslige ugyldighetsregler.
Forholdet til arveloven § 73
Arveloven har regler som begrenser adgangen til å råde over fremtidig arv. Arvingene kan før arvefallet avtale hvordan eiendeler skal deles mellom dem i et fremtidig arveoppgjør, jf. arveloven § 73 annet ledd. Etter at arvelater har gått bort, kan arvingen rå over arven.
Merk at kreditorer kan ta utleggspant i falt arv, men ikke i fremtidig arv, jf. arveloven § 73 siste ledd.
Trenger du hjelp til å vurdere om du skal si ifra deg arv, eller hjelp til å utforme en erklæring om å si fra deg arv? Fyll inn skjema under eller kontakt oss direkte.
Brækhus løfter AI fra teknologi til kultur på TechTorget 2026
Kunstig intelligens var et av hovedtemaene da advokatbransjen nylig samlet seg på TechTorget 2026. På scenen delte managing partner i Brækhus, Atle H. Carlsen, sammen med Knut-Magnar Aanestad fra Saga, sine perspektiver på å bygge AI-kultur og integrere kunstig intelligens i forretningsmodellen.
Budskapet var klart: Skal AI gi konkurransefortrinn, må læring settes i system, teknologien forankres i forretningsstrategien og bruken følges opp gjennom tydelige mål og KPI-er. AI kan ikke behandles som et isolert IT-verktøy, bruken må bli en naturlig del av kjerneprosessene i organisasjonen.
Mange snakker om AI-verktøy. Langt færre snakker om kultur, endring og ledelse
Atle Carlsen, Managing partner i Brækhus
People first – også i AI-arbeidet
I Brækhus har vi en tydelig strategi: People first. Ambisjonen er å bli best på utvikling i advokatbransjen, dette gjelder også når vi tar i bruk AI. Hvis opplæring og treningen ikke tilpasses den enkeltes nivå og arbeidshverdag, hjelper det lite å ha markedets beste teknologi.
Dette er også grunnlaget for samarbeidet mellom Brækhus og SAGA AI. Samarbeidet bygges på en felles forståelse av at skal vi lykkes forutsetter det fokus på læring, utvikling og trivsel.
Under kurset delte Atle Carlsen og Knut-Magnar Aanestad konkrete erfaringer med hvordan AI kan løftes opp på strategisk nivå i advokatfirmaer – ikke som et teknologiprosjekt, men som et ledelses- og kulturprosjekt koblet til faktiske arbeidsprosesser.
I Brækhus jobbes det derfor målrettet med å bygge en AI-kultur der opplæring er satt i system. Gjennom både formelle og uformelle arenaer møtes ansatte jevnlig for å dele erfaringer, teste nye bruksområder og lære mer om hvordan AI kan brukes på en trygg og verdiskapende måte.
AI er ikke først og fremst en teknologisk reise. Det er en menneskelig og organisatorisk reise.
NÃ¥r bygget brenner, brenner ogsÃ¥ kontantstrømmen – brannsikkerhet for næringseiendom
Med økende bruk av ladeinfrastruktur for elbiler og elsykler, energitiltak i eldre bygningsmasse og skjerpede tilsynsrutiner, er brannsikkerhet mer aktuelt enn noen gang. For profesjonelle gårdeiere og leietakere er brannvern ikke bare et lovpålagt HMS-tema, men en forutsetning for drift og verdibevaring.
Forskrift om brannforebygging utfyller brann- og eksplosjonsvernloven og konkretiserer kravene til brannsikkerhet for eiere og brukere av bygg. Forskriften slår fast at eier skal sørge for nødvendige sikringstiltak og at brannsikkerheten skal holde et «forsvarlig nivå», uansett type bygg og uansett hvor gammelt det er. Brannsikkerhet er et løpende ansvar, ikke noe som er «ferdig» ved oppføring eller rehabilitering.
Forskriftens kapittel 2 om eierens plikter konkretiserer hva det innebærer at eier skal sørge for nødvendige sikringstiltak i bruksfasen – krav til utstyr, vedlikehold, oppgradering og systematisk internkontroll. Forskriftens kapittel 3 om brukerens (leietaker) plikter konkretiserer tilsvarende hva som kreves av den som har rett til Ã¥ bruke byggverket – brannsikker bruk av lokalene, systematisk brannvernarbeid og dokumentasjon av at pliktene er oppfylt.
Nedenfor får du en oversikt over hva som forventes av en profesjonell eier og leietagere.
Eier: Dette er ditt ansvar og slik løser du det i praksis
Overfor myndighetene er det eier som har hovedansvaret for at byggverket som helhet oppfyller kravene i forskriften. Det gjelder uansett om den daglige driften er satt bort til leietakere.
I praksis handler eiers ansvar om tre ting:
Selve bygget – å sørge for at den bygningsmessige brannsikkerheten er tilstrekkelig, blant annet gjennom riktig brannseksjonering, rømningsveier, materialvalg og nødvendige oppgraderinger
De tekniske sikkerhetsinnretningene – å etablere, drifte og vedlikeholde brannalarmanlegg, sprinkler, nødlys, ledesystem og annet brannsikkerhetsutstyr slik at det til enhver tid fungerer som forutsatt
Systematisk oppfølging og samordning mot leietakerne – å informere om kravene som gjelder, inngå og følge opp samordningsavtaler, og sikre at leietakernes internkontroll og bruk av lokalene faktisk understøtter den brannsikkerheten bygget er prosjektert for.
Vi går her litt nærmere igjennom de ulike pliktene til eier.
Eier må kjenne til kravene til brannsikkerhet som gjelder for bygget, samt kunnskap om bygningsdeler, installasjoner og utstyr i byggverket som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene av brann..Det innebærer at eier bla. må kjenne til brannkonsept, branntegninger og beskrivelser av de branntekniske løsningene, hva bygget er godkjent til når det gjelder eks. risikoklasser, personbelastning og brukstyper. Det er viktig å være bevisst at endringer i et bygg som påvirker de branntekniske forutsetningene som regel vil utløse krav til søknad etter plan- og bygningsloven.
Eiere skal gjøre den som bruker bygget (leietaker) kjent med kravene som gjelder for bruken av bygget og alle egenskapene ved byggverket som har betydning for brannsikkerheten. Ved flere brukere/leietakere i bygget skal eier sikre at bruken samordnes på en slik måte at bidrar til å forebygge brann. Samordningsavtalen må være skriftlig og bør legges som et bilag til leiekontrakten.
Eier bør ha klare retningslinjer for bruken av bygget og bør ha en fast «brannvern‑gjennomgang» ved innflytting, der eier forklarer hvilke krav som gjelder for bruken av eiendommen og gÃ¥r igjennom egenskapene ved eiendommen som har betydning for brannÂsikkerÂheten. I dette ligger det at eier bla. viser rømningsveier, møtested, brannalarmanlegg og slokkeutstyr, og presiserer begrensninger for bruk av fellesarealer, lagring og lading m.m.
Eier har også et ansvar for å sikre og vedlikeholde sikkerhetsinnretningene i bygget. Det betyr å sørge for at brannalarmanlegg, sprinkler, nødlys, ledesystem, brannceller, branndører mv. både er på plass og fungerer, å ha serviceavtaler med fagkyndige leverandører, og å følge opp avvik som avdekkes ved kontroller og tilsyn. I moderne eiendomsforvaltning bør dette være integrert i det digitale FDV‑systemet, slik at brannvern blir en naturlig del av drifts- og vedlikeholdshverdagen. Eier bør ha løpende oversikt over branntekniske anlegg, serviceintervaller og testlogger, og bruke avvikssystemet aktivt til å fange opp og lukke feil på dører, detektorer, branntetting, elanlegg og andre kritiske komponenter.
For eldre bygg er det viktig å være kjent med forskriftens krav til oppgradering i § 8 som innebærer at eier skal sørge for at sikkerhetsnivået i byggverket minst tilsvarer nivået i byggeforskrift 1984 eller senere byggeregler så langt det kan gjennomføres innenfor praktiske og økonomiske rammer.
Forskriften krever at der en «virksomhet» eier bygget skal det drive systematisk sikkerhetsarbeid. Med «virksomhet» menes ethvert offentlig og privat foretak uansett om foretaket er etablert med henblikk på forretningsmessig fortjeneste eller ikke, typisk aksjeselskaper, borettslag og stiftelser. For de som faller utenfor virksomhetsbegrepet kan tilsynsmyndigheten pålegge eieren å gjennomføre dette sikkerhetsarbeidet som følger av § 9 og 10.
Virksomhetens sikkerhetsarbeid består i at de skal fastsette mål og iverksette planer og tiltak for å sikre byggverket mot brann, samt ha rutiner som både sikrer etterlevelse av gjeldende brannkrav og avdekker, retter og forebygger mangler ved bygningsdeler, installasjoner, utstyr og selve sikkerhetsarbeidet. Det systematiske arbeidet skal tilpasses byggverkets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.
I tillegg må eier følge systematisk opp hvordan leietakerne faktisk bruker arealer, lagrer varer og lader utstyr, slik at den faktiske bruken er i samsvar med forutsetningene for brannsikkerheten.
Eier plikter å gjennomføre kontroller og må kunne dokumentere at jobben med brannvern faktisk gjøres. Det innebærer å lage og vedlikeholde rutiner for kontroll, service og oppfølging, arkivere rapporter fra tilsyn, øvelser og service, og sørge for at dokumentasjonen er lett tilgjengelig både ved tilsyn og i forbindelse med skadeoppgjør.
Leietaker / bruker: Daglig brannvern i hverdagen
Bruker/leietaker er den som i praksis styrer hva som skjer i lokalene fra dag til dag: hvor mange som oppholder seg der, hvordan det lagres, om utstyr brukes forsvarlig og om rømningsveier holdes åpne. Derfor legger forskriften et tydelig ansvar på leietaker for hvordan lokalene brukes, for opplæring av ansatte og andre brukere, og for internkontroll og rutiner i egen virksomhet. Dette konkretiseres normalt i leiekontrakten og i samordningsavtalen for brannforebygging.
Hovedinnholdet i leietakers ansvar kan oppsummeres slik:
Brannsikker bruk av lokalene Leietaker skal gjøre seg kjent med kravene som gjelder både for eiendommen og egen virksomhet, og innrette driften slik at disse kravene faktisk følges. Det innebærer blant annet å holde rømningsveier og fellesarealer frie og tilgjengelige, og å unngå lagring og lading i trapper, korridorer og andre rømningsveier.
Oppfølging av tekniske forhold og akutte situasjoner Innenfor eget bruksområde skal leietaker jevnlig kontrollere enkle forhold som nødlys, røykvarslere der leietaker har ansvaret, slokkeutstyr og synlige elektroinstallasjoner. Leietaker skal melde fra til eier om feil og avvik. Ved forhold som vesentlig reduserer brannsikkerheten, for eksempel blokkerte rømningsveier, defekte branndører eller overbelastede elektriske anlegg, skal leietaker både varsle eier umiddelbart og sette inn midlertidige tiltak for å redusere risikoen til situasjonen er normalisert.
Organisering, rutiner og opplæring Leietaker skal ha en skriftlig branninstruks tilpasset virksomheten og lokalene, med klare rutiner for varsling, evakuering, redning og bruk av tilgjengelig slokkeutstyr. Det skal utpekes en brannvernansvarlig som får nødvendig opplæring og alle ansatte, og andre som er tilknyttet leietakers virksomhet, skal få nødvendig opplæring. Alle som oppholder seg i leieobjektet skal få tilstrekkelig informasjon om hvordan de skal unngå brann og opptre ved brann. Det skal gjennomføres jevnlige brannøvelser, normalt minst årlig, oftere der utskiftingen av brukere er stor eller risikoen tilsier det.
Internkontroll og dokumentasjon Leietakers internkontroll skal være tilpasset risikoen og dokumenteres på en enkel, men etterprøvbar måte. I praksis betyr det typisk skriftlige rutiner og sjekklister, logg for opplæring og øvelser, og et avvikssystem der funn og tiltak registreres. Leietaker må kunne legge frem dokumentasjon både for eier og for myndighetene ved tilsyn.
Konsekvensene av at reglene ikke følges
Som vi har sett, krever forskrift om brannforebygging systematisk brannvern med risikovurdering, vedlikehold, opplæring og dokumentasjon. Brann- og eksplosjonsvernloven gir myndighetene sterke virkemidler for å sikre etterlevelse. Disse er:
brannvesenet kan gi pålegg om retting
det kan fattes vedtak som begrenser eller stanser bruk av hele eller deler av bygget
det kan ilegges tvangsmulkt for å presse frem gjennomføring
ved alvorlige eller gjentatte overtredelser kan det reageres med bøter eller fengsel
ved brann kan manglende etterlevelse utløse erstatningsansvar overfor skadelidte.
Forsikringsselskaper vil dessuten ofte vurdere brannsikkerhetsnivået ved skadeoppgjør. Dokumenterte brudd på forskrift og interne rutiner kan gi redusert eller avslått erstatning.
For virksomheter kan ytterste konsekvens være stans i drift, tap av godkjennelser, betydelig omdømmeskade, og i profesjonelle eiendomsselskaper er styrets og ledelsens ansvar for internkontroll og HMS ofte eksplisitt forankret.
Oppsummert – slik oppfyller dere kravene
Lov og forskrift retter seg først og fremst mot eier av byggverket. Overfor myndighetene er det eier som må sikre at reglene følges. Utleier og leietaker kan likevel avtale at det er leietakers ansvar å gjennomføre flere av pliktene som etter loven er lagt på eier. En slik avtale får likevel bare virkning partene imellom da den lovpålagte plikten ligger på eier og det er eier som vil holdes ansvarlig av myndighetene. Ha et bevisst forhold til dette i avtaleforhandlingene. De standardmalene som mest brukt av bransjen i dag spenner vidt i forhold til hvor stort ansvar leietaker har basert på om leieobjektet er nye eller «som de er» lokaler eller bygg, eller en barehouse avtale.
Slik oppfyller du kravene i forskrift om brannforebygging
Integrer brannvern i drifts- og vedlikeholdssystemet ditt. Det bør være en naturlig del av den digitale FDV-hverdagen.
Lag en enkel, praktisk branninstruks tilpasset bygget og brukerne, og skap en årsrytme der kontroll, service, øvelser og opplæring skjer forutsigbart og dokumenteres.
Inkluder brannvernforpliktelser i leiekontraktene med tydelige vedlegg om bruk av fellesareal, lading, lagring og adgang til leietakers areal for kontroll og tilsyn.
Bruk samordningsavtalen for brannforebygging aktivt: oppdater den ved bruksendringer, nye leietakere og nye risikofaktorer som ladeløsninger, energitiltak eller midlertidig innkvartering.
I et marked der ESG og taksonomi får økende oppmerksomhet, er solid brannvern også et spørsmål om ansvarlig forvaltning, god governance og langsiktig verdiskaping. Kombinasjonen av gode tekniske løsninger og robuste organisatoriske rutiner gir tryggere bygg og bedre investorkvalitet.
Arv, arveavgift og formuesskatt – hva betyr debatten for deg
Arveavgift og formuesskatt er fortsatt blant de heteste temaene i norsk skattedebatt, etter at Regjeringen har oppnevnt en ny skattekommisjon som skal gi en anbefaling til en helhetlig skattereform innen 1. juli 2026. Profilert næringsliv, økonomer og politikere diskuterer om Norge bør gjeninnføre en form for arveskatt – ofte kombinert med forslag om lavere formuesskatt. For investorer er nøkkelspørsmålene: Hva gjelder nå, og hva kan en ny arveavgift bety for deg og familien?
Status i dag: ingen arveavgift, men arv er ikke skattefri
Norge har i dag ingen formell arveavgift; den ble avviklet fra 2014. Når du mottar arv eller gave, utløses det derfor ingen særskilt arveskatt på overføringstidspunktet. Men arvede verdier er likevel ikke skattefrie: Skattefriheten er i hovedsak begrenset til verdier som arvelater kunne solgt skattefritt, typisk bolig og hytte.
I praksis beskattes andre arvede midler gjennom en kombinasjon av:
skattemessig kontinuitet og kapitalskatt ved salg
årlig formuesskatt på arvet formue
løpende skatt på avkastning (renter, utbytte og gevinster)
Kjernen er «skattemessig kontinuitet»: Når du arver aksjer, eiendom eller andre verdipapirer, overtar du i hovedsak arvelaters skattemessige posisjon – inngangsverdi og latent gevinst – og skatten kommer først når du selger, men da på hele gevinsten, også den som er opptjent før du arvet. Økonomisk innebærer dette allerede en betydelig beskatning av arvede midler, bare forskjøvet til realisasjonstidspunktet.
I tillegg ilegges formuesskatt årlig på nettoformue over bunnfradraget. I dag er bunnfradraget 1 900 000 kroner, og over dette betales 1,1 % formuesskatt opp til 21 500 000 kroner, deretter 1,2 %. Provenyet ligger i størrelsesorden flere titalls milliarder kroner årlig og er dermed langt viktigere for staten enn den tidligere arveavgiften noen gang var.
Ny skattekommisjon og debatten om arveavgift
Frem til 2014 hadde Norge en egen arveavgift der mottaker betalte avgift på arv og større gaver over visse fribeløp, med progressive satser og lavere nivåer for nær familie enn for fjernere arvinger. Finansielt var dette en liten skatt – provenyet lå på noen få milliarder kroner i året – men politisk og fordelingsmessig var den viktig og omstridt, særlig i familiebedrifter, landbruk og eiendom hvor avgiften ofte måtte finansieres gjennom salg eller høy belåning.
Diskusjonen nå dreier seg om hvorvidt en «moderne» arveavgift bør gjeninnføres, gjerne samtidig som formuesskatten reduseres. Blant argumentene for er at arv kan ses som en ufortjent fordel for mottaker, at en engangs arveskatt ved generasjonsskifte ikke gir samme årlige likviditetspress som formuesskatt, og at høye bunnfradrag kan målrette skatten mot de største formuene, mens «vanlig arv» skjermes og inntektene brukes til å redusere formuesskatten.
Motargumentene tar utgangspunkt i helheten i systemet vi allerede har: Arvede verdier møter i dag formuesskatt hvert år, gevinst ved salg beskattes gjennom kontinuitetsprinsippet, og avkastning underveis beskattes som kapitalinntekt. Legger man en ny arveavgift oppå dette, kan samme formue i praksis bli beskattet tre ganger, med risiko for økt motivasjon for utflytting, flytting av investeringer til land med lavere skattetrykk og mer omfattende skatteplanlegging og bruk av internasjonale strukturer.
Hva betyr dette for deg?
For formuende privatpersoner, familiebedrifter og investorer er hovedpunktene:
Arvede midler er allerede underlagt betydelig beskatning gjennom kontinuitet, formuesskatt og kapitalskatt.
En eventuell ny arveavgift må derfor vurderes opp mot den samlede belastningen – ikke isolert.
Økt samlet skattetrykk kan forsterke kapitalflukt og gjøre valg av bosted, selskapsstruktur og generasjonsskifteplanlegging mer strategisk enn før.
Uavhengig av hvor den politiske debatten lander, er det klokt å ha en gjennomtenkt plan for struktur, generasjonsskifte og mobilitet – før reglene endres, ikke etter.
Arv over landegrensene – dette er reglene du bør vite om
Stadig flere nordmenn har tilknytning til utlandet, enten ved å bo eller å eie eiendom i et annet land. Når arvelateren eller verdiene arvelateren etterlater seg har tilknytning til utlandet (internasjonale arveoppgjør), oppstår spørsmål om hvilke regler som gjelder for fordelingen av arven og skifte av dødsboet. Å velge hvilket lands regler som gjelder, kalles «lovvalg». (lovvalgsspørsmålet).
I denne artikkelen gir vi en kort innføring i de norske lovvalgsreglene for internasjonale arveoppgjør. Det er viktig å være klar over at andre land kan ha andre regler.
Hovedregel: Hvor du bor avgjør arvereglene
Slik avgjøres lovvalg:
Vanlig bosted: Hovedregelen er at arveretten i landet der arvelateren hadde sitt vanlige bosted ved dødsfallet, gjelder.
Eksempel: Er du bosatt i Spania, vil spansk arverett normalt gjelde for arven etter deg. Dette gjelder selv om du er norsk statsborger og har verdier i Norge.
Unntak: Man kan bestemme i testament at arven skal fordeles etter reglene i landet man er, eller har vært, statsborger i. For eksempel norsk arverett hvis man er norsk statsborger.
Viktige vurderingsmomenter for hvor arvelater hadde «vanlig bosted»:
Hvor du er folkeregistrert og skattemessig bosatt
Hvor du har fast bolig og arbeid
Hvor ektefelle/samboer og barn bor
Hvor lenge du har oppholdt deg i landet
Det må alltid gjøres en konkret vurdering, men et midlertidig opphold gir ikke nødvendigvis nytt bosted.
Dødsboskifte i utlandet: Hvor skal boet behandles?
Hovedregel for dødsboskifte i utlandet
Dødsboet skal som hovedregel skiftes (gjennomføres) i landet der arvelateren hadde sitt vanlige bosted. Dette gjelder selv om man er norsk statsborger. Bodde arvelateren i Spania, skal dødsboskiftet som hovedregel gjennomføres i Spania.
Unntak: Når kan dødsboskifte skje i Norge?
Dødsboet kan likevel skiftes i Norge hvis:
Det ikke er krevd skifte i landet der arvelateren bodde
En arving, eller annen som har rett til det, krever skifte i Norge
Tingretten mener det er hensiktsmessig
Hvis disse vilkårene er oppfylt, kan dødsboskiftet helt eller delvis skje i Norge. Når arvelateren var bosatt i utlandet, skjer skiftet ved Oslo tingrett.
Eksempel: Nordmann bosatt i Spania
Ola er norsk statsborger og har bodd fast i Spania de siste ti årene. Han ønsker at arven etter ham skal fordeles etter norsk arverett. Ola oppretter derfor et testament hvor han uttrykkelig bestemmer dette. Når Ola går bort, skjer dødsboskifte som hovedregel i utlandet (Spania), men arven fordeles etter norsk arverett slik testamentet sier. Uten testamentet, ville arven etter Ola blitt fordelt etter spanske arveregler. Dette viser hvor viktig det er å ha et tydelig og gyldig testament.
Egne regler for Norden
For nordiske land (Norge, Sverige, Danmark, Finland, Island) gjelder en egen avtale. Hovedregelen er at arveretten i landet der avdøde bodde ved dødsfallet gjelder, men det er mulig å velge statsborgerlandets rett i testament. Dødsboskiftet skjer som hovedregel i bostedslandet.
Hva bør du tenke på dersom du bor i eller har formue i utlandet?
Lovvalget: Man bør undersøke hvilket lands regler som ville blitt brukt dersom man skulle gÃ¥ bort. I mange land er det som i Norge, at det er bostedslandets regler som skal brukes. Â
Beskyttelse av ektefelle/samboer: Norsk arverett gir ektefeller og samboere med felles barn rett til uskifte. Dette gjelder ikke alltid i utlandet. For å sikre denne retten, bør du vurdere å opprette testament om at norsk arverett skal gjelde.
Formkrav til testament: Testament og bestemmelser om lovvalg må oppfylle visse formkrav for å være gyldige. Få hjelp av advokat for å sikre at alt blir riktig utformet.
Eiendom i flere land: Noen land har egne regler for fast eiendom. Det kan bety at arveoppgjøret må deles opp etter hvor eiendelene befinner seg.
Arveavgift: I flere land må det betales arveavgift i landet der arvelater bodde, selv om arvingene bor i et annet land og har et annet statsborgerskap. Dersom du bor i eller har formue i utlandet, bør du undersøke hvilke arveavgiftsregler som gjelder der.
Våre advokater har lang erfaring med arverettslig rådgivning, dødsbobehandling og prosessoppdrag, både for arvinger og gjennom bostyreroppdrag for Oslo tingrett. Vi arbeider jevnlig med saker med et internasjonalt tilsnitt og kan hjelpe deg og familien med å finne løsninger som passer for deres situasjon. Fyll inn kontaktskjema under eller ta kontakt direkte.
Slik kan tomme kontorbygg i randsonene faktisk bli boliger
Bygningsmyndighetene behandler «kontor til bolig»-prosjekter som nybygg: Alle dagens dyre, tekniske krav må oppfylles. En ny unntakshjemmel gjør det unødig.
Skrevet av Oscar Bang-Ellingen (Brækhus Advokatfirma) og Øyvind Asbjørn Karlsen (Karlsen & Nordseth Entreprenør AS)
Ved å bygge om eksisterende kontorbygg til boliger kan vi få flere boliger, lavere CO₂‑utslipp og mindre press på naturarealer – uten å sprenge budsjettene til hverken utbyggere eller boligkjøpere.
Den nye plan- og bygningsloven § 31–4 muliggjør ombygging av eksisterende kontorlokaler til boliger i større grad enn tidligere. Lovbestemmelsen åpner for å gi unntak fra en rekke fordyrende tekniske krav. Unntak som er helt nødvendige for at ombyggingsprosjekter av kontor til bolig skal være økonomisk gjennomførbart.
Problemet er at kommunene i liten grad har tatt i bruk pbl. § 31-4, og mulighetene den gir ved ombygging av eksisterende kontorbygg til boliger.
I dag behandler kommunen/bygningsmyndigheten «kontor til bolig»-prosjekter ofte som om bygget var nytt: Alle dagens tekniske krav kreves oppfylt, uten reell bruk av unntakshjemmelen.
Prosjektene kan ofte bære kostnadene til bedre brannskiller, nye rømningsveier og oppgradert teknisk sikkerhet – men ikke samtidig en full «nybyggpakke» på alle øvrige krav. Da havarerer økonomien, spesielt i randsoner der leie- og salgsnivåene er lavere enn i sentrum.
En slik praktisering av lovens unntakshjemmel er ikke bare i strid med lovendringens formål, se nedenfor, men hindrer også tilstrekkelig boligbygging.
Formålet med lovendringen i pbl. § 31–4 var nettopp at kommunene fremover skal få mulighet til å «stille et kravnivå som lar seg oppfylle i praksis», ifølge Proposisjon til Stortinget (forslag til lovvedtak) 64 L, 2020–2021.
Lovendringen skal også gi kommunene «større mulighet knyttet til f.eks. tomme lokaler og manglende liv i bysentrum».
Problemet ved ombygging av kontorlokaler til boliger er derfor ikke loven. Stortinget skal ha honnør for lovendringen. Det er kommunene som er å klandre for at ombyggingsarbeider fra kontor til bolig skjer i liten grad.
Lovgiver har vært uvanlig tydelig i sin oppfordring til kommunene om å ta i bruk pbl. § 31-4, og gi unntak fra fordyrende tekniske krav ved ombygging av kontor til bolig:
«En forutsetning for en vellykket gjennomføring av forslag til lovendringer er at kommunene tar i bruk det økte handlingsrommet som et revidert regelverk gir».
Hvis vi mener alvor med å få flere boliger, redusere CO₂-utslipp og skåne naturarealer, må vi se på eksisterende kontorbygg som en del av boligpolitikken – ikke bare som et kontormarkedsproblem.
Oppfølgeren bør nå være at det først omreguleres fra kontor til bolig, og deretter at kommunen tar i bruk mulighetene som ligger i pbl. § 31–4 når søknadene om bruksendring fra kontor til bolig kommer inn. Slik kan de tomme kontorbyggene Due-Andresen beskriver bli til de boligene byene mangler.
