Det å eie en bygård for utleie har blitt dårligere butikk enn før, grunnet streng eierbeskatning og generelt økte kostnader. Svakere avkastning gir også reduserte eiendomsverdier ved salg «as is».
Mange eiere vurderer for tiden å selge sine gårder «bit for bit» gjennom salg av enkeltstående leiligheter, men dette vil ofte gi en stor skattebelastning. Det samme gjelder ved omdannelse fra næringseiendom eiet i et AS, til boligeiendom. Skatteberegningsgrunnlaget i disse situasjonene er ofte stort.
I dette webinaret vil du høre om hvordan man kan realisere boligverdier gjennom borettslagsetablering, og hvordan dette kan bidra til optimalisering av skattebelastningen for eieren.
Webinaret retter seg mot eiendomsbesittere, eiendomsutviklere, eiendomsmeglere og andre som er aktive i bolig- og eiendomsmarkedet.
Hva bør virksomheter som er underlagt åpenhetsloven gjøre for å oppfylle de plikter som loven pålegger dem? Hvordan bør egentlig virksomheter utføre aktsomhetsvurderinger i egen virksomhet og i verdikjeden? Hva og hvordan skal virksomheter rapportere innen fristen den 30. juni?
Dato: Torsdag 8. juni
Tid: kl. 09.00–09.45
Sted: Webinar, lenke sendes ut 1 time før webinarstart
Det er kostnadsfritt å delta men påmelding kreves.
Påmeldingsfristen for dette webinaret har utløpt. Kontakt oss dersom du ønsker å se opptaket.
Siden 1. juli i fjor har rundt 9000 norske virksomheter vært underlagt åpenhetsloven, som gjelder for bedrifter som oppfyller to av følgende vilkår:
Omsetning på minst MNOK 70
Balanseverdi på minst MNOK 35
Minst 50 årsverk ansatt
Lovens formål er å fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Loven skal også sikre allmennheten tilgang til informasjon om hvordan virksomheter håndterer faktiske og potensielle negative konsekvenser.
I dette webinaret vil du høre om hva virksomheter som er underlagt åpenhetsloven bør gjøre for å oppfylle de plikter som loven pålegger dem. Hvordan bør egentlig virksomheter utføre aktsomhetsvurderinger i egen virksomhet og i verdikjeden (f.eks. innleid entreprenørvirksomhet) og hvordan kan virksomheter oppfylle rapporteringsplikten innen fristen den 30. juni?
Vil det bli mer risikabelt å selge bolig etter nyttår?
I januar 2022 kommer omfattende endringer i avhendingsloven. Noen nokså kontroversielle fordi hensikten er å sikre en tryggere bolighandel, men loven endrer også risikofordelingen mellom kjøper og selger. I denne episoden hører du Per Christian Grant-Carlsen fortelle om de kommende lovendringene som vil berøre alle som kjøper og selger eiendom – alt fra enhver privatperson til store eiendomsselskaper. Programleder Ida Brabrand. Produsert av Øystein Weibell/Kanonlyd.
Leveringstid, fristforlengelse og korona-forsinkelser i boligprosjekter
I et entrepriseprosjekt, være seg en forbrukerentreprise eller mellom næringsdrivende, vil det i all hovedsak være avtalt frister for når byggeriet skal stå ferdig. Hvilke regler er det som gjelder for dette, når kan entreprenøren kreve ekstra byggetid, og hvordan skal man gå frem for å få dette? Og hva er det som gjelder om det ikke skulle være avtalt noe om leveringstid? Her skal vi også se nærmere på hvordan fremdriftshindringer som følge av korona-pandemien slår inn.
Både i NS-kontrakter og i bustadoppføringslova finner vi regler som, nokså selvsagt, forteller at entreprenøren skal levere byggverket til den tid eller innenfor de frister som er avtalt. Om man oversitter en slik tidsfrist, er man i forsinkelse. Da utløses reglene om dagmulkt. Dagmulkt er en form for erstatning som skal utbetales helt uten hensyn til om byggherren har lidt økonomisk tap eller ikke. Dagmulktens størrelse er både i bustadoppføringslova og i NS-kontraktene angitt til å utgjøre 1 promille per dag av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, avgrenset til 100 dager eller 10% av kontraktssummen. Dette kan fort stjele hele fortjenesten i et boligprosjekt.
Verken bustadoppføringslova eller NS-kontraktene sier noe mer om hvordan man skal angi slike frister i prosjektene. Og det er heller ikke et absolutt krav at entreprenøren binder seg til en frist i det hele tatt. Der det ikke finnes noen konkret lovet frist å forholde seg til, beror spørsmålet om forsinkelse på en vurdering av om arbeidene har startet opp til rett tid, og om man løpende har hatt rimelig fremdrift uten unødvendig opphold. Dette er en veldig konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Dersom selve kontrakten forteller om en gitt overleveringsdato eller kontrakten omtaler et gitt antall dager entreprenøren har til rådighet, vil leveringstiden være lett å fastslå. Dette er som regel heller ikke vanskelig der byggetiden er knyttet til definerte hendelser i byggesaken eller på byggetomten. For eksempel at igangsettingstillatelse er gitt eller at byggherrens egne arbeider i grunnen er ferdigstilt og klare for videre byggearbeid.
Tidvis, og spesielt i boligprosjektkontrakter, finnes tidsangivelser som etter normal språklig forståelse ikke er like klare eller like lett å se som et løfte. Det kan for eksempel stå at entreprenøren «planlegger», «tar sikte på» eller «forventer» levering i kvartal x i år y. Hvordan skal vi tolke dette?
Spørsmålet om slike tidsangivelser var oppe i Høyesterett i to saker i 2011. Forbrukerkundene hevdet at utbyggeren ikke kunne høres med at slike angivelser var helt uten bindende effekt, mens utbyggeren hevdet at de kun hadde fortalt om sine siktemål og planer, uten at de hadde lovet kundene noe som helst konkret. Prosjektene var helt åpenbart forsinket i en alminnelig språklig forstand, og de hadde tatt langt mer tid enn også entreprenørene hadde planlagt, men dette illustrerer bare poenget med at «forsinkelse» i denne sammenheng er et rettslig begrep, knyttet opp mot kontrakten, ikke et spørsmål om man har brukt lenger tid enn man tenkte seg i utgangspunktet.
Høyesterett kom enstemmig frem til at en fremdriftsangivelse som var forbeholden, for eksempel ved at det står at man «tar sikte på» en gitt leveringstid, ikke kunne anses som en lovet og bindende leveringstid. Høyesterett fokuserer på en naturlig språklig forståelse av ordlyden, og fremhever at heller ikke en forbrukerkjøper kan forventes å forstå dette som noe annet enn en antydning, ikke et løfte. Kjøperne vant der ikke frem med sine dagmulktskrav, selv om boligene stod ferdig lenge etter den tiden man etter kontrakten tok sikte på.
Om man derimot har et definert tidspunkt man må oppfylle så vil man komme i dagmulktsansvar, om man som entreprenør ikke har et krav om fristforlengelse. Fristforlengelse er noe man har krav på dersom fremdriften i prosjektet blir påvirket av omstendigheter som ligger utenfor det vi kaller for «entreprenørens risiko». I et entrepriseprosjekt opptrer man med begrepene byggherrens risiko og entreprenørens risiko. Meningen med dette er å vise at det gjerne kan finnes forhold som ikke er byggherrens eller entreprenørens egen skyld, eller noe de har gjort. Poenget er at den omstendighet som inntreffer, må plasseres risikomessig hos en av dem. For eksempel har byggherren stort sett alltid risikoen for grunnforholdene. Og den parten som har prosjekterende på sin side, har risikoen for byggefeil som er en følge av prosjekteringsfeil.
Fristforlengelse vil entreprenøren for det første ha krav på dersom fremdriften blir hindret av forhold på byggherrens side. Dette kan være at byggherren eller kunden krever endringer, for eksempel ved tilleggsbestillinger. Hvis byggherren selv skal bidra med leveranser eller byggearbeider vil forsinkelser som oppstår på grunn av dette, gi entreprenøren krav på tilleggstid. Tilsvarende vil manglende medvirkning fra byggherren/kundens side, herunder manglende betaling av avdrag, kunne gi entreprenøren krav på fristforlengelse.
I profesjonell entreprise er dette et sentralt tema underveis i prosjektene, og det er strenge frister for varsling av krav på fristforlengelse. Om entreprenøren ikke sender krav om tilleggstid raskt etter at fremdriftshindringen oppdages, kan man miste hele kravet om tilleggstid. Og det uavhengig av om årsaken til problemet helt utvilsomt ligger hos byggherren. Det samme gjelder i bustadoppføringslova, man må varsle raskt. Tiden er i buofl § 11 siste ledd beskrevet som uten ugrunnet opphold (en streng tid, likt som i NS 8405 og 8407, mens 8406 bruker begrepet innen rimelig tid, som er en noe mer lempelig tidsramme).
Et grunnlag for fristforlengelse som ennå ikke er omtalt, er der arbeidene blir forsinket av et forhold som ligger utenfor entreprenørens kontroll. Dette kan ramme både entreprenøren selv eller en underentreprenør. Poenget her forhold til det som tidligere er skrevet om partenes risiko er at det som inntrer i slike tilfeller er noe som ingen av partene kan belastes innenfor sin risikosfære. Det er en utenfrakommende hendelse som entreprenøren ikke kunne forutse og heller ikke med rimelighet kan overvinne følgene av. Ofte omtales dette som en force-majeure-hendelse.
Typiske forhold utenfor entreprenørens kontroll kan være streik og lockout, ekstreme værforhold og naturkatastrofer (f.eks skred og flom), det kan være uforutsette endringer i offentlige regelverk. Og det kan være omfattende krisesituasjoner, typisk det vi nå i 2020 har erfart gjennom korona-pandemien. At en verdensomspennende virusepidemi (eller lokal for den saks skyld) er et forhold utenfor entreprenørens kontroll, er det neppe noen tvil om. Det innledende kriterium for å kreve fristforlengelse er derfor oppfylt. Men det er en forutsetning at fremdriften i prosjektet rent faktisk har blitt påvirket av dette, og det er noe entreprenøren må påvise. Man kan ikke bare fremsette et krav om fristforlengelse med henvisning til pandemien, man må kunne påvise at det konkrete prosjektet har blitt rammet som følge av sykdom, smitteverntiltak, redusert arbeidsstokk, reiserestriksjoner for utenlandske arbeidere etc. Det kan være et argument at en virksomhet har måttet omrokere sine arbeidere for å ikke miste fremdrift i andre prosjekter, men man må være i stand til å forklare og dokumentere dette i etterkant.
Også i slike tilfeller er det viktig å varsle om fristforlengelse tidlig. Mange entreprenører og utbyggere var flinke i våres og sendte varsel om fristforlengelse til byggherrer og kunder. Men man har ikke dermed fremmet et konkret krav om fristforlengelse, og dette må man følge opp med når man har kontroll over hvilke konsekvenser situasjonen har forårsaket. Da må man være klar for å vise kunden hvordan man ble påvirket. Mange som varslet om forlengelse i våres klarte likevel å hente seg inn, eller de fikk ikke de problemer de fryktet. Disse kan da ikke bruke korona som et argument for å få ekstra byggetid.
Hva nå med kontrakter som er inngått etter at pandemien brøt ut? Det er jo en betingelse for fristforlengelse på grunn av en force majeure begivenhet, at man ikke kunne forutse problemet ved avtaleinngåelsen. Dette bør håndteres ved at man ved kontraktsinngåelse er tydelig med byggherren og kunden på at situasjonen i samfunnet fremdeles er uklar og at man avtaler at hindringer som skyldes virus-pandemien, smitteverntiltak, sykdom etc, mellom partene er å anse som et forhold som skal gi entreprenøren krav på fristforlengelse. Da er dette et avtalt vilkår mellom partene, som entreprenøren vil kunne påberope om det blir aktuelt. Men også i slike tilfeller må det finnes en påviselig sammenheng mellom hindringen og fremdriftsproblemene.
Per Christian Grant-Carlsen tar opp samme tema i Brækhus’ podkast Lovlytt:
Leveringstid, fristforlengelse og korona-forsinkelser i boligprosjekter
Forsinkelse og dagmulkt er en gjenganger i entrepriseforhold, også i forbrukerentreprise. Hva er det som definerer en forsinkelse som utløser dagmulkt, hvordan kan dette reguleres i kontraktene, og når vil entreprenøren kunne kreve ekstra byggetid? I denne episoden av Lovlytt oppklarer Per Christian Grant-Carlsen hva som gjelder og hvilke følger korona-situasjonen kan ha for spørsmålet om forsinket levering. Programleder Ida Brabrand. Produsert av Øystein Weibell/Kanonlyd.
Erstatningsansvar i byggesaker: Hvem har ansvaret når noe går galt?
Hvilket erstatningsansvar kan man pådra seg som ansvarshavende aktør i en byggesak? I rollen som søker, utførende, prosjekterende og kontrollerende har man i utgangspunktet offentligrettslige oppgaver, men brudd på disse oppgavene kan også gi erstatningsansvar overfor tredjepersoner, typisk den som blir eier av en eiendom det senere viser seg å hefte mangler ved. Advokat og partner Per Christian Grant-Carlsen snakker om hovedtrekkene i dette ansvaret. Programleder Eivind Arntsen. Produsent: Øystein Weibell, Kanonlyd.
Roller i byggeprosjekter: Hvem har ansvar for hva?
Hvem er involvert i byggeprosjekter, hvilke roller har de, og hvilke avtaler gjelder? Og ikke minst: hvem blir sittende med ansvaret hvis prosjektet ikke går som planlagt? Advokat og partner Per Christian Grant-Carlsen har bred erfaring med dette saksfeltet. Programleder Eivind Arntsen. Produsert av Øystein Weibell/Kanonlyd.