Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker er avklart av Høyesterett

Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker er avklart av Høyesterett

Den 28. november 2025 avsa Høyesterett to dommer i storkammer om fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker: HR-2025-2364-S (Nome) og HR-2025-2365-S (Steinkjer)

Fredrik HeslienAdvokatfullmektig

Nils Kirkholm SveingardPartner

04.12.2025 10:50

Bakgrunnen for behandlingen var to overskjønn for lagmannsretten der det ble fastsatt bruksverdierstatning for skogbrukseiendom i Nome kommune og jordbrukseiendom i Steinkjer kommune.

Bruksverdierstatning fastsettes ved å utmåle eiendommens årlige avkastning. For å finne engangsbeløpet som grunneier skal ha utbetalt, må den årlige avkastningen neddiskonteres ved hjelp av en rente. Denne renten, som kalles for «kapitaliseringsrenten», skal reflektere den avkastningen som grunneier sannsynligvis vil få på erstatningsbeløpet som utbetales som nåverdi. Fordelene kan være nedbetaling av gjeld eller investeringer, og har en side til grunneiers plikt til å tilpasse seg situasjonen etter ekspropriasjonen.

Kapitaliseringsrenten har stor betydning for erstatningsutmålingen. Jo høyere kapitaliseringsrente, desto lavere erstatning. Hvis en eiendoms årlige avkastning er på 100 000 kroner og kapitaliseringsrenten øker fra 2,5 prosent til 4 prosent, synker erstatningen fra 4 000 000 kroner til 2 500 000 kroner.

Etter en periode der kapitaliseringsrenten som et utgangspunkt har ligget på 4 prosent, ble det i 2022 forskriftsfestet en kapitaliseringsrente i personskadesaker på 2,5 prosent. Etter dette har det vært sprik i underrettspraksis og debatt blant jurister angående fastsettelsen av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker.

Hva avgjør dommene?

Slik vi oppfatter dommene setter de et foreløpig punktum i debatten om fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonsretten generelt, og avklarer det spriket som har vært i underrettspraksis.

Ved fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker skal renten som utgangspunkt fastsettes til 4 prosent. Det kreves ingen inngående begrunnelse for å anvende denne renten, og Høyesterett betegner dette som «standardrenten».

For å avvike denne renten kreves det en nærmere begrunnelse. I dommen som gjaldt jordbrukseiendom, HR-2025-2365-S (Steinkjer), uttrykker Høyesterett det slik i avsnitt 45:

«Det kan unntaksvis anvendes en avvikende rentesats. En høyere rentesats skal legges til grunn om avkastningsforholdene i næringen tilsier det. En lavere rentesats forutsetter spesielle forhold ved den enkelte eiendom. Spørsmålet om høyere eller lavere rentesats hører under skjønnsretten og krever i tilfelle en nærmere begrunnelse.»

I dette ligger at dersom næringen det eksproprieres fra har høye avkastningsforhold kan det fastsettes en høyere rente enn 4 prosent. Dette betyr lavere erstatning ved bruksverdierstatning. En slik fastsettelse kan være aktuelt der det eksproprieres næringseiendom fra næringsdrivende som driver innen næringer med avkastning som ligger høyere enn 4 prosent.

For å fastsette en lavere rente enn 4 prosent kreves det «spesielle forhold ved den enkelte eiendom». Vi tolker dette som en strengere terskel enn terskelen for å fastsette en høyere rente enn 4 prosent.

Vårt syn på dommene

Vi mener storkammersakene i for stor grad er ekspropriantvennlig, og medfører en risiko for at grunneiere ikke får utbetalt full erstatning ved ekspropriasjon. Det forventes etter dommene at ekspropriater (grunneiere) som utgangspunkt skal oppnå 4 prosent realavkastning av erstatningsbeløpet, som er avkastning etter at inflasjonen er trukket fra den nominelle avkastningen. For å sammenligne skriver Hovedstyret i NBIM (Norges Bank Investment Management) følgende om avkastningen fra Norges oljefond i sin årsrapport for 2024:

«Hovedstyret vurderer at den samlede avkastningen i fondet over tid har vært god. I perioden 1998–2024 har den årlige avkastningen vært 6,3 prosent i gjennomsnitt. Årlig netto realavkastning, etter fradrag for inflasjon og forvaltningskostnader, har vært 4,1 prosent i samme periode.»

Det forventes som et utgangspunkt at bønder og skogeiere skal oppnå tilnærmet lik realavkastningen på sine investeringer etter en ekspropriasjon som det NBIM oppga var gjennomsnittlig realavkastning for Norges oljefond i perioden 1998 til 2024. Etter vårt syn er en standardisert kapitaliseringsrente på 4 prosent i ekspropriasjonssaker for høyt, og lovgiver bør vurdere å innføre en lignende forskriftshjemmel i ekspropriasjonssaker som det er innført for personskadesaker, med kapitaliseringsrente lavere enn 4 prosent.

Les mer: Brækhus’ ekspertise innen ekspropriasjon

Kontakt

Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker skal opp i Høyesterett

Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker skal opp i Høyesterett

Tirsdag 7. oktober til fredag 10. oktober 2025 skal Høyesterett behandle to saker i storkammer der en svært viktig problemstilling innen ekspropriasjonsretten kommer på spissen. Problemstillingen er hvordan kapitaliseringsrenten for bruksverdierstatning ved ekspropriasjon av skog- og jordbrukseiendommer skal fastsettes.

Fredrik HeslienAdvokatfullmektig

Nils Kirkholm SveingardPartner

06.10.2025 12:02

Hva er bruksverdierstatning?

Når staten, fylkeskommunen eller andre eksproprierer skog- eller jordbrukseiendom, er bruksverdierstatning ofte det som gir grunneier høyest erstatning. Ved bruksverdierstatning utmåler retten eiendommens årlige avkastning, som grunneier skal ha erstattet.

Siden ekspropriasjonserstatningen som klar hovedregel skal utmåles til et engangsbeløp, vil grunneier kunne få en fordel om han eller hun mottar fremtidig avkastning i dag. Årsaken til dette er at denne fremtidige avkastningen kan settes på høyrentekonto, investeres eller brukes til å nedbetale gjeld.

Hvorfor kapitaliseringsrenten er avgjørende

Derfor neddiskonteres den fremtidige avkastningen ved en rente. Kort forklart skal denne kapitaliseringsrenten reflektere fordelen som grunneier får ved at han eller hun får utbetalt fremtidig avkastning i dag. Ved å kapitalisere fremtidig avkastning finner man avkastningens nåverdi, det vil si den fremtidige avkastningens verdi i dag.

Kapitaliseringsrenten har derfor stor betydning for engangsbeløpet som skal utbetales til grunneier. Dersom kapitaliseringsrenten senkes fra 4 prosent til 2.5 prosent vil engangsbeløpet øke med 60 prosent. For eksempel: Er landbrukseiendommens årlige avkastning på 100 000 kroner, øker engangsbeløpet fra 2 500 000 kroner til 4 000 000 kroner.

Les mer: Brækhus’ ekspertise innen ekspropriasjon

Sprik i underrettspraksis

Underrettspraksis har den siste tiden vært sprikende på hvor kapitaliseringsrenten skal settes, etter en periode der renten som et utgangspunkt har ligget på 4 prosent. Denne utviklingen har skjedd i kjølvannet av at 2,5 prosent kapitaliseringsrente ble forskriftsfestet den 1. oktober 2022 for personskader.

I 2024 opphevet Høyesterett et overskjønn der Borgarting lagmannsrett i 2023 under dissens fastsatte kapitaliseringsrenten til 2,5 prosent. For de to sakene som Høyesterett skal behandle i storkammer, var kapitaliseringsrenten fastsatt til 4 prosent av henholdsvis Agder lagmannsrett og Frostating lagmannsrett.

Problemstillingen inneholder kompliserte spørsmål av dels rettslig og dels økonomisk art, og det er etter vårt syn behov for rettsavklaring. En sentral side av sakene er forholdet til Grunnloven § 105, som sikrer grunneier «full erstatning» ved ekspropriasjon. Dersom kapitaliseringsrenten settes for høyt, medfører dette at grunneiere ikke får «full erstatning».

Har du spørsmål om ekspropriasjon?

Står du i en ekspropriasjonssak, eller har spørsmål angående ekspropriasjon? Ta kontakt med oss.

URL

This field is for validation purposes and should be left unchanged.

Navn*

Fornavn Etternavn

Firma*

E-post*

Telefon*

Hva kan vi hjelpe deg med?*

Kontakt

Leietakers mislighold i profesjonell boligutleie

Leietakers mislighold i profesjonell boligutleie

Ny juridisk litteratur utfordrer utkastelsesklausuler mellom profesjonelle utleiere og forbrukere, og vi kommer derfor med noen konkrete grep utleier bør vurdere ved inngåelse av leiekontrakten.

Fredrik HeslienAdvokatfullmektig

Karoline ZeinerPartner

11.07.2025 14:03

Utkastelse som virkemiddel ved betalingsmislighold

Betaling av leien er en av leietakers viktigste plikter i et leieforhold. Leien er vederlaget for husrommet eller lokalet (leieobjektet), og manglende betaling kan få store konsekvenser for utleier. Mange utleiere er avhengige av leieinntektene, for eksempel for å betale låneforpliktelser. Ved manglende betaling fra leietaker er det ofte et mål for utleier å få leietakeren ut av leieobjektet, slik at det kan leies ut til andre. For å nå dette målet har utleier en rekke sanksjonsmuligheter. Hvis det er avtalt kan utleier si opp leieavtalen (oppsigelse), og dersom den manglende betalingen har et visst omfang/har vedvart, kan utleier heve leieavtalen (heving).

Felles for disse sanksjonene er at de inneholder skjønnsmessige vurderingstemaer. Vilkåret for oppsigelse ved manglende betaling er at leieavtalen er «misligholdt», mens vilkåret for heving er at leieren «vesentlig misligholder» plikten til leiebetaling. Manglende betaling av leien gjør ikke at vilkåret automatisk er oppfylt. I tillegg krever disse sanksjonsmulighetene i ytterste konsekvens en rettsavgjørelse for å gjennomføres.

Utleier har en tredje sanksjonsmulighet ved manglende betaling for å få leietaker ut av leieobjektet – utkastelse. For utleier kan utkastelse ha fordeler sammenlignet med oppsigelse og heving på to måter.

For det første er vilkårene for utkastelse mindre skjønnsmessige. Vilkårene er at utleier må dokumentere (1) skriftlig avtale om utkastelse («utkastelsesklausul»), (2) skyldig leie, der 1 krone er nok, og (3) at leietaker er gitt 14 dagers skriftlig – og helst rekommandert – varsel etter forfall med nærmere opplysninger.

For det andre er gjennomføring av utkastelse enklere for utleier. Når vilkårene er oppfylt har utleier tvangsgrunnlag for utkastelse av leietaker fra husrommet. Dette betyr at utleier ikke trenger en rettsavgjørelse for gjennomføring av utkastelsen. Betaler ikke leietaker innen de 14 dagene, sender utleier en begjæring om utkastelse til namsmannen. Namsmannen begynner deretter sin prosess, som kan ta noe tid. Kombineres dette med en depositumskonto, kan utleier ha helt eller delvis sikkerhet for leien i namsprosessen.

Namsprosessen foregår ved at namsmannen vurderer om vilkårene er oppfylt. Deretter sender namsmannen utkastelsesbegjæringen til leietaker, der leietaker får informasjon og gis mulighet til å komme med opplysninger innen en frist. Namsmannen varsler så både utleier og leietaker om når utkastelsen skjer. Når utkastelsen skjer vil namsmannen gjennomføre denne, og leietaker får en frist på å hente eiendelene sine. Blir ikke eiendelene hentet, gjennomfører namsmannen enten salg av disse eller kaster dem. Til slutt avsluttes saken, og utleier og leietaker mottar protokoll.

Underveis i prosessen har leietaker visse muligheter til å unngå utkastelsen.

Dersom leietaker betaler skyldig leie og annen forfalt leie frem til betalingstidspunktet med renter, samt inndrivingskostnader og sakskostnader, kan leietaker unngå utkastelse. Dette kan betales helt frem til utkastelsen faktisk gjennomføres. Derfor bør utleiere vurdere om utkastelsesvarselet etter omstendighetene bør kombineres med et varsel om oppsigelse eller erklæring om heving som en ekstra sikkerhet.

Videre kan leietaker klage til tingretten med oppsettende virkning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-16. Begrunnelser kan være at leien er betalt, eller at leietaker har et rettmessig motregningskrav. Klagen fremsettes formelt for namsmannen og har oppsettende virkning, med mindre namsmannen eller retten finner klagen åpenbart grunnløs.

På tross av dette fungerer utkastelse som en god sikkerhet for betaling, siden tvangsgrunnlaget først faller bort når leien og andre utgifter er betalt fullstendig.

Utfordring av utkastelsesklausulers gyldighet

Ny litteratur utfordrer utkastelsesklausuler mellom profesjonelle utleiere og forbrukere. I artikkelen «Kan profesjonelle utleiere bruke «utkastelsesklausuler»?» i Lov og Rett 2025/3, konkluderer stipendiatene Vebjørn Wold og Petter Omland at

«profesjonelle utleiere sannsynligvis ikke kan gjøre gjeldende vilkår om utkastelse fra bolig på de betingelser som kommer frem av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav a.»

Forfatternes begrunnelse er kort oppsummert at utkastelsesklausuler mellom næringsdrivende og forbrukere er omfattet av forbrukeravtaledirektivet og avtaleloven § 37, siden de sjeldent er individuelt fremforhandlet og ikke avspeiler loven. Vilkårene inneholder ikke et krav om proporsjonalitet, siden utkastelsesprosessen kan startes ved 1 krone skyldig leie. Mangelen på proporsjonalitetsvurdering er utslagsgivende, og forfatterne skriver at

«[s]amlet sett taler de momentene som etter EØS-retten skal vektlegges for at utkastelsesklausuler uten en form for proporsjonalitetskrav i utgangspunktet vil være urimelige.»

Konsekvensen av standpunktet er at klausulene er uten virkning mellom partene.

Det er viktig å presisere at standpunktet ikke gjelder leieavtaler mellom næringsdrivende eller der privatpersoner leier ut, uten å være næringsdrivende, til andre privatpersoner. Men, forfatterne indikerer at kravene for å være næringsdrivende ikke er høye. De skriver blant annet at det

«ikke kan avkreves en veldig omfattende og profesjonalisert utleieaktivitet fra «private» utleiere før disse vil anses for å være næringsdrivende.»

En slik rettstilstand vil derfor potensielt ramme mange privatpersoner som leier ut bolig.

Konsekvenser for utleiere

Standpunktet vil ramme svært mange boligleieforhold, og få stor betydning for utleiere. Utleiere mister en viktig sikkerhet for betaling av leie, og vil være avhengig av de mer skjønnsmessige alternativene oppsigelse og heving for å få leietakeren ut av husrommet. Prosessen blir også lengre. I stedet for noen måneders prosess hos namsmannen, kan saken potensielt ta flere år om den skal gjennom husleietvistutvalget, tingretten og lagmannsretten. I dette ligger også betydelig kostnads- og prosessrisiko for både utleier og leietaker.

Les mer: Brækhus’ kompetanse innen eiendom

Hva kan utleiere gjøre for å sikre seg?

Enn så lenge er ikke utkastelsesklausulene blitt utfordret i retten, men det kan tenkes at dette vil skje. For å være føre var, er det noen tiltak utleiere kan foreta.

Et første tiltak er å vurdere tidsbestemte leieavtaler i større grad enn tidligere. En tidsbestemt leie avtale har utløpsdato, og ved utløp har utleier tvangsgrunnlag for fravikelse. Utleier har dermed en ramme for leieforholdet. Valget mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler må tas av utleier for det konkrete leieforholdet, men usikkerheten rundt utkastelsesklausuler vil etter vårt syn være et hensyn utleiere må ta med seg i valget.

Videre bør utleiere være nøyere med å sende skriftlige og dokumenterbare varsler ved mislighold, for eksempel ved for sen eller manglende betaling av leien. Slik dokumentasjon kan være nyttig dersom leietaker problematiserer oppsigelsen eller hevingen – det vil kunne underbygge leietakers mislighold på en etterprøvbar måte.

Tiden vil vise om utkastelsesklausuler mellom profesjonelle utleiere og forbrukere blir utfordret i rettssystemet, men frem til da forblir utkastelse en sentral sikkerhet for utleiere i de fleste leieforhold.

Denne artikkelen ble først publisert i Estate Nyheter.

Kontakt

Grunneiers rett til erstatning når det offentlige griper inn i eiendomsretten

Grunneiers rett til erstatning når det offentlige griper inn i eiendomsretten

Hva slags erstatningsvern har grunneiere ved forskjellige typer inngrep fra det offentlige?

Fredrik HeslienAdvokatfullmektig

Ingerid Eidesvik LiePartner

10.02.2025 13:24

Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan råde over sin eiendom, så fremt det ikke er forbudt eller strider med andres rettigheter.

Inngrep fra det offentlige kan imidlertid sterkt påvirke verdien av en grunneiers eiendom, og kan i ytterste konsekvens medføre at eiendommen forblir ubebygd eller ikke kan utvikles i tråd med utviklers planer for eiendommen. Et viktig spørsmål er hvilket erstatningskrav grunneiere har ved disse inngrepene.

I denne artikkelen skal vi redegjøre overordnet for det erstatningsvernet grunneiere har ved noen forskjellige typer inngrep fra det offentlige.

Erstatning etter Grunnloven § 105

Grunnloven § 105 gir grunneiere rett til full erstatning hvis de må «avgi» hele eller deler av eiendommen. Det betyr at der rådigheten over eiendommen overføres til noen andre, har grunneier krav på full erstatning. Eksempel på dette er vedtak om ekspropriasjon. Utmåling av erstatning skjer etter vederlagslova, men grunneier skal alltid ha «full erstatning».

Motsatt gjelder for inngrep der rådigheten kun blir regulert. Her har grunneier som klar hovedregel ikke krav på erstatning. Eksempel på dette er reguleringsplaner og naturfredninger. Disse inngrepene blir kalt for rådighetsinnskrenkninger, og kan etter Grunnloven gjennomføres uten erstatning til grunneier.

I unntakstilfeller kan grunneier likevel tilkjennes erstatning hvis rådighetsinnskrenkningen er vesentlig og sterkt urimelig. Vi vil understreke at det skal svært mye til for å få erstatning på dette grunnlaget.

Grensen mellom inngrep som overfører rådighet og inngrep som kun regulerer rådigheten, kan være vanskelig å trekke. Dette temaet er derfor mye diskutert, og vil etter vårt syn være en pågående debatt i årene som kommer.

Erstatning ved naturfredninger og endret regulering

Myndighetene har ved lov gitt grunneier krav på erstatning ved rådighetsinnskrenkninger i noen spesielle tilfeller. Vi skal se på fire eksempler.

Ved naturfredninger kan grunneier kreve erstatning etter naturmangfoldloven § 50 når eiendommen vernes som nasjonalpark, landskapsvernområde, naturreservat, biotopvernområde eller marint verneområde, og vernet medfører at eiendommens pågående bruk blir vanskeliggjort. Det er gitt nærmere regler i bestemmelsen knyttet til offentlig tillatelse og utmåling av erstatning. Sentralt for eiendomsutviklere og utbyggere er at regelen ikke gir erstatning for tap knyttet til en fremtidig, endret bruk – den gir kun erstatning for den pågående og godkjente bruken.

Ved endret regulering kan grunneier unntaksvis kreve erstatning. To av tilfellene følger direkte av plan- og bygningsloven § 15-3.

For det første kan grunneier kreve erstatning for det økonomiske tapet han lider dersom en reguleringsplan medfører at eiendommen både blir «ødelagt som byggetomt» og heller ikke kan utnyttes på «annen regningssvarende måte». Et vilkår er at disse virkningene enten er et resultat av bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen, eller er forårsaket av andre særlige grunner. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Vilkårene for erstatning er strenge, og terskelen er høy.

For det andre kan grunneier kreve erstatning dersom eiendommens verdi blir «betydelig forringet» som følge av at en annen eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan, og planen gir denne eiendommen en «vesentlig bedre utnytting» enn de andre eiendommene i området. Erstatning kan som utgangspunkt kreves overfor eieren av eiendommen som får bedre utnytting. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Også her er det strenge vilkår og en høy terskel for erstatning, og årsakssammenhengen mellom utnyttelsen og verdiforringelsen kan være krevende å bevise.

I tillegg er det av Høyesterett åpnet for erstatning for «verdiløse prosjekteringsutgifter» ved endret reguleringsplan. Her er det også strenge vilkår. Utgiftene må være pådratt av byggherren i tillit til og innenfor rammen av en «avsluttet regulering (…) som avklarer arealanvendelsen». Videre kan ikke reguleringsendringen være noe byggherren «med rimelighet kunne forutse» da utgiftene ble pådratt. Til slutt kan ikke tapet «fremstå som uvesentlig for byggherren».

Noen praktiske tips ved eiendomsinngrep

Dersom eiendommen din først blir ilagt rådighetsbegrensninger fra det offentlige, ikke slå deg til ro med hva det offentlige skulle kalle inngrepet. Dersom rådigheten over eiendommen overføres til noen andre og dette var myndighetenes intensjon, har du som grunneier krav på erstatning i henhold til Grunnloven. Dersom inngrepet imidlertid kun innebærer regulering, skal det svært mye til å kreve erstatning utenfor de ovennevnte tilfellene. I reguleringssituasjonene er derfor viktig å undersøke om det finnes en regel eller et grunnlag som gir rett til erstatning, og som kan påberopes. Vi har nevnt fire eksempler ovenfor.

Når det gjelder regulering ved arealplaner, er det viktigste man kan gjøre å følge med på pågående planarbeid i kommunen, både på kommuneplannivå og på reguleringsplannivå. Det er i planprosessen man har størst påvirkningsmulighet, som de fleste profesjonelle eiendomsaktører kjenner til. Det finnes mange eksempler på disposisjoner fra det offentlige som får store konsekvenser for private aktører, uten at det er behandlet eller hensyntatt i beslutningsgrunnlaget. Når planen først er vedtatt, er veien til omgjøring vanskelig. Og som for andre rådighetsinnskrenkninger, skal det mye til å kunne kreve erstatning ved arealplaner.

Denne artikkelen ble først publisert av Estate Nyheter

Les mer: Brækhus’ ekspertise på eiendom