Kjøp og salg av aksjeselskaper

Kjøp og salg av aksjeselskaper

Kjøp og salg av aksjer og aksjeselskaper reiser en rekke problemstillinger. Det er ingen formelle krav til hvordan dette skal gjøres eller til hvilken dokumentasjon som skal utferdiges, utover regler i aksjeloven knyttet til meldingsrutiner og godkjenningsrutiner for overdragelsen av aksjene.   

Aksjetransaksjoner gjennomføres med ulik kvalitet og grundighet i dokumentasjon. Det er ingen fasit på hvilke steg en transaksjonsprosess må ha eller i hvilken rekkefølge de må gjennomføres. Det har likevel utviklet seg en viss tradisjon i Norge og ellers for hvordan dette gjøres i praksis. Denne praksis vil jeg gjennomgå nedenfor. Man er selvfølgelig ikke bundet til å følge denne praksis, men den er ment å ivareta viktige hensyn i transaksjonsprosessen for både selger og kjøper.

Forberedelser til transaksjonen

Hvis selger ikke har en kjøper klar, blir kjøperen vanligvis funnet gjennom en auksjonsprosess der potensielle kjøpere inviteres til å delta. Formålet med å gjennomføre en auksjonsprosess er å oppnå interesse fra flere kjøpere slik at det blir konkurranse om selskapet og sikre selger en høyest mulig pris. Et kort prospekt (teaser)med informasjon om selskapet og at selskapet er til salg er som regel begynnelsen på auksjonsprosessen. Dette utarbeides vanligvis av et meglerhus. Et mer omfattende prospekt / informasjonsskriv (ofte kalt informasjonsmemorandum «IM») følger deretter, gjerne sammen med et brev / memo som beskriver hvordan selger ønsker transaksjonsprosessen gjennomført. I noen transaksjoner vil selger gjennomføre en selskapsgjennomgang av selg selv. Selgers due diligence (Vendors´ due diligence, ofte omtalt som ”VDD”) vil ofte legges frem på dette stadiet dersom det er laget en rapport fra dette.

Hvis kjøper og selger allerede har funnet hverandre, er som regel hovedelementene i avtalen avklart og man hopper over dette stadiet.

Konfidensialitetsavtale

I de fleste tilfeller vil selgeren kreve at det signeres en konfidensialitetsavtale (non-disclosure agreement «NDA») før de gir informasjon om selskapet. Formålet er å forhindre misbruk av informasjon.

En konfidensialitetsavtale bør regulere følgende: Partene, hvilken informasjon som anses konfidensiell, hva taushetsplikten innebærer, samt den andre partens rett til å bruke informasjonen som mottas og hvordan brudd på taushetsplikten skal behandles.

Bud

Basert på de opplysningene kjøper mottar må de beregne selskapsverdien (Entreprise value «EV») og avgjøre om de ønsker å gi et bud. Budet vil som regel inneholde forbehold om gjennomføring av en tilfredsstillende due diligence, og at enkelte spesifikke vilkår blir oppfylt. Budet kan være bindende eller ikke-bindende.

Intensjonsavtale

Intensjonsavtaler finnes i mange utgaver og har mange navn: intensjonsavtale, hensiktserklæring, term sheet, vilkårsliste, mv. Vi bruker her intensjonsavtale.

Formålet med intensjonsavtalen er å fastsette de kommersielle hovedtrekkene man er enige om, eller har intensjon om å enes om, og legge grunnlag for videre forhandlinger frem mot en endelig avtale. Nøkkelelementer i en intensjonsavtale er ofte: Parter, gjennomføring av tilfredsstillende due diligence og tidsfrist for dette, pris og kostnader, vilkår, tidsplan, lovvalg og tvisteløsningsmekanismer, samt ansvar for å sette opp første utkast til kjøpsavtale. Det bør også klart defineres om intensjonsavtalen er bindende for partene eller ikke.

Intensjonsavtalen kan inneholde en eksklusivitetsklausul, men dette kan også gjøres ved en separat avtale om eksklusivitet hvis man foretrekker det. En eksklusivitetsavtale er at en av de potensielle kjøperne får mulighet til eksklusive forhandlinger med selger i en viss periode. En eksklusivitetsavtale er bindende for partene og kjøperen kan kreve erstatning dersom selgeren bryter avtalen.

Bruken av «break fee» dukker innimellom opp i intensjonsavtaler. I visse situasjoner kan dette virke for selger-vennlig, men der selgeren har gitt en kjøper eksklusivitet kan det likevel være rimelig at kjøperen skal kompensere selgeren for det eventuelle tap han pådrar seg ved at andre kjøpere forlater auksjonen fordi en kjøper har eksklusivitet i en periode.

Due diligence (selskapsgjennomgang)

Formålet med due diligence («DD») er å verifisere de kommersielle forutsetninger for kjøper. Kjøper vil her kunne identifisere potensiell risiko ved selskapet og transaksjonen som skal gjennomføres. Omfanget av gjennomgangen defineres av kjøperen og en spørsmålsliste («Request list») blir som regel sendt fra kjøper til selger. Basert på spørsmålslisten vil selgeren skaffe informasjon til kjøperen. Dette gjøres vanligvis gjennom et datarom (virtuelt rom for lagring) som kategoriseres på samme måte som spørsmålslisten. Alle parter og / eller deres rådgivere får tilgang til innlogging i datarommet, og datarommet vil holdes åpent i perioden som er avtalt til DD gjennomgang. Etter dette blir datarommet stengt og informasjonen lagret f.eks. på en minnepinne. Denne leveres så til kjøper enten ved signering eller gjennomføring.

Overlevering av fysisk dokumentasjon på selgers kontor kan fremdeles forekomme ved mindre transaksjoner, men det er sjelden.

Etter due diligence gjennomgangen er gjennomført lager kjøper eller kjøpers rådgivere en rapport for kjøper med en gjennomgang fakta og funn. Det vanlige er at kjøper velger om de ønsker en fullstendig rapport eller en kortere rapport, såkalt «red flag» rapport. Hvilken som bør velges avhenger av kjøperens behov for komplett og fullstendig informasjon om målselskapet.

Når due diligence er gjennomført er partene klare til å begynne forhandlingene frem mot en endelig avtale. Der flere potensielle kjøpere har gjennomført en due diligence vil selgeren ofte be om et endelig bindende tilbud sammen med en mark-up av utkastet til avtale som selgeren har lagt frem. Deretter vil selger velge ut hvilken kjøper de ønsker å gå videre med. Det forekommer variasjoner av denne prosessen.

Aksjekjøpsavtale – SPA

Det finnes mange slags aksjekjøpsavtaler (Share Purchase Agreement, ofte omtalt som «SPA»), men de er vanligvis strukturert på samme måte.

For å kjøpe aksjene i et selskap som eier tomt / næringseiendom finnes det en standardavtale og denne brukes i de fleste saker («Meglerstandarden»). Det vil som regel komme frem av informasjonen som gis før budet inngis / intensjonsavtale inngås om det er denne avtalen skal brukes. Selv om dette er en standardavtale, vil det alltid være behov for å skreddersy avtalen til hver enkelt transaksjon. Standarden finnes både på norsk og engelsk, og med og uten oppgjørsansvarlig.

Signering og gjennomføring (closing)

Ved signering må avtalen signeres av personer som har fullmakt til å binde selger og kjøper. For norske selskaper vil det fremgå av vedtektene og være registrert i foretaksregisteret hvem som har fullmakt til å signere for selskapet. Dersom en fullmakt signeres i utlandet for bruk i Norge, må signaturen være bevitnet og bekreftet av notaren, jfr. Haag-konvensjonens retningslinjer for juridiske dokumenter. Hvis signeringen av en fullmakt gjøres i Norge – dette gjelder både for nordmenn og utenlandske statsborgere – holder det at fullmakten bevitnes av én advokat eller to norske statsborgere.

Ved gjennomføring («closing») skal begge parter oppfylle sine forpliktelser iht. avtalen. Før gjennomføring bør partene ha gjort klart et felles gjennomføringsmemo (closingmemorandum) der alle vilkår som er nødvendig for å gjennomføre avtalen (”conditions precendt” omtalt som ”CPér”) er listet opp, herunder hvilke dokumenter som skal foreligge, hva som er tilstrekkelig dokumentasjon for betaling av kjøpesummen, osv. Når gjennomføringen / closing er fullført signerer begge parter notatet og det tjener som skriftlig protokoll på at begge parter har oppfylt sine forpliktelser ved gjennomføringen.

Investeringer fra utenlandske selskaper og personer

Generelt er norsk lov nøytral til om investeringer foretas av en norsk, utenlandsk eller juridisk person. Det er imildertid noen unntak for eierskap og forretningsvirksomhet i sektorer som anses som viktige nasjonale interesser, som kraft og energi-sektoren, samt finanssektoren.

Bakgrunnsrett

Hvis det oppstår en situasjon som ikke er regulert i avtalen vil spørsmålet være regulert av bakenforliggende lovgivning. De aktuelle lovene er:  

  • Aksjeloven av 1997
  • Allmennaksjeloven av 1997
  • Selskapsloven av 1985
  • Avtaleloven av 1918
  • Kjøpsloven av 1988
  • Verdipapirhandelloven av 2007 for børsnoterte selskaper
  • Konkurranseloven av 2004

Overvann – klimaendringer medfører økt ansvar for grunneiere

Overvann – klimaendringer medfører økt ansvar for grunneiere

Endringer i plan- og bygningsloven skal forebygge skader på byggverk og infrastruktur, samt utnytte overvann som ressurs.

Nye regler gir kommunen hjemmel til å pålegge grunneiere tiltak for håndtering av overvann også for helt og delvis utbygde eiendommer.

Videre kan tiltakshaver nå også få en opparbeidelsesplikt for offentlig hovedanlegg for oppsamling, avledning og eventuelt behandling av overvann. Formålet er å legge til rette for krav om blågrønne overvannsløsninger (åpne overvannsanlegg for oppsamling og transport av lokalt overvann), men regelendringen gjelder også overvannsrør alene (opptil dimensjon 600mm) eller i kombinasjon med blågrønne løsninger.

Ifbm. opparbeidelsesplikten for avløpsledninger økes dessuten dimensjonskravet fra 305 mm til 600 mm.

I tillegg gjøres det flere presiseringer/endringer i lovverket for å imøtekomme økt behov for håndtering av overvann. For eksempel presiseres det at tiltak på naboeiendom etter pbl. § 28-3 første ledd kan tillates for å verne byggverk mot fare for skade ved overvann.

Nedenfor redegjøres det for nye hjemler tilknyttet opparbeidelsesplikten, pålegg tilknyttet bebygd eiendom og presiseringene av grunneiers ansvar for overvann etter ny pbl. § 28-10.

Regelendringene i plan- og bygningsloven (pbl.) trer i kraft fra den 1. januar 2024.

Klimaendringer er bakgrunnen for regelendringene

Plutselig snøsmelting og kraftige nedbørsmengder kan medføre store skader på bygg og infrastruktur. På grunn av klimaendringene er det sannsynlig at overvannsproblematikken vil øke i fremtiden, også selv om klimagassutslippene globalt reduseres. I tillegg blir befolkningen mer sentralisert og det skjer en fortetting med arealpress av utbygde områder. Sammen vil dette medføre lav absorberingsevne ved kraftig nedbør/plutselig snøsmelting, og således et stort skadepotensial. Endringene i plan- og bygningsloven skal gi bedre virkemidler for å håndtere overvann i fremtiden.

Opparbeidelsesplikt for offentlige og private overvannsanlegg

Å øke kapasitet på tradisjonelle overvannsanlegg som blir ledet til kloakksystem og videre til renseanlegg vil ikke være tilstrekkelig for å håndtere fremtidige overvannsproblemer.

Ved nye regler kan tiltakshaver få en opparbeidelsesplikt for offentlige overvannsanlegg, herunder også blågrønne løsninger. Ansvaret for finansiering av overvannsanlegg vil pålegges utbygger, som vil kunne medføre høyere byggekostnader.

Lovgiver ønsker å endre fokus fra å se på overvann som en utfordring til en ressurs. Store og åpne blågrønne løsninger som åpne dammer og bekker kan være et trivselselement i byområder, og gi positive effekter for naturmiljø og helse. Åpne overvannsløsninger gir dessuten større fleksibilitet i mengden overvann som kan infiltreres, fordrøyes og ledes bort.

Overvannsanlegget må være hjemlet i reguleringsplan, og det må fremkomme hvilke eiendommer anlegget skal betjene. Kapasiteten av anlegget må beskrives gjennom å beregne nedbørsmengde og forventet overvann fra aktuelle eiendommer, samt hvor vannet er forventet å renne ut. Det er lagt til grunn at eiendommene sikres og opparbeides for nedbør opp til klimajustert 100-års gjentaks­intervall, med mindre kommunen har vedtar annet dimensjoneringsgrunnlag i plan.

Opparbeidelsesplikten er avgrenset til håndtering av lokale behov, og skal ikke håndtere det offentliges behov. Kommunen står fritt til å regulere inn større anlegg, men kan da altså ikke kreve opparbeidelse av hele anlegget. Det er videre kun nye tiltak som blir omfattet av opparbeidelsesplikten. Overvann fra eksisterende eiendommer er ikke omfattet.

Den som opparbeider anlegget, kan kreve kostnadene refunderte fra de andre grunneierne som er tilknyttet anlegget som for øvrige refusjonsberettigede tiltak etter pbl. § 18-3. Videre vil den som blir pålagt opparbeidelsesplikt også få en ekspropriasjonsadgang etter pbl. § 16-5.

Dersom det i plan er regulert felles anlegg for disponering og avledning av overvann for flere eiendommer (privat anlegg), vil kommunen få hjemmel til å sette vilkår at anlegget erverves, sikres og opparbeides etter endring av pbl. § 18-2. Opparbeidelsesplikten vil gi grunnlag for refusjon og ekspropriasjon.

Pålegg om tiltak mot overvann på bebygd eiendom (ny pbl. § 31-14)

Det er i allerede bebygde områder problemer med overvann er størst. Det er derfor ikke tilstrekkelig å kun ta høyde for overvannsutfordringene ved nye tiltak. Kommunen får nå derfor utvidet kompetanse til å pålegge eier eller fester å sørge for forsvarlig håndtering og/eller avledning av overvann på egen eiendom.

Det er imidlertid vilkår om at pålegg kun kan vedtas der det er nødvendig for å avverge fare for skade eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø.

Kommunen kan videre ikke pålegge større overvannstiltak enn det som må til for å ivareta hensynet bak regelen. Kommunen skal ikke foreslå konkrete tiltak, men fastsette nedbørintensitet overvannstiltaket må være dimensjonert for. Klimajustert 100-års gjentaksintervall for overvannshåndteringen vil være øvre terskel for hva kommunen kan pålegge.

Det er videre en forutsetning at pålegget kan gjennomføres uten uforholdsmessig stor kostnad. Kostnadsomfanget må vurderes konkret, der forventet skade eller vesentlig ulempe vil avgjøre hvor høye kostnader grunneier må tåle. Mengde og omfang av overvann, hva en vil hindre skade eller ulempe på, og om skaden er irreversibel, er moment som må vurderes.

Noe naturlig avrenning må aksepteres. Dessuten vil vann fra eiendom som ikke er bebygd måtte aksepteres. Det er kun bebygd eiendom som faller under ny lovhjemmel, og vannet som renner som følge av byggverket som står på plassen. Det er videre kun vann fra egen eiendom, ikke overvann fra andre eiendommer, grunneier kan få pålegg om.

Byggverk er all konstruksjon på en eiendom, også åpen parkeringsplass.

Før pålegg skal grunneier varsles skriftlig og få rett til å uttale seg. På denne måten blir saken iht. forvaltningsrettslige prinsipper opplyst.

Etter forslag til ny forurensningsloven § 22a kan kommunen pålegge grunneier å koble overvann fra ledningsnettet til kommunen. Pålegg om tiltak etter ny pbl. § 31-14 vil kunne sees i sammenheng og være aktuell der kommunen pålegger frakopling fra kommunalt ledningsnett.

Departementet vurderer at ny lovbestemmelse ikke er grunnlovsstridig ettersom pålegget gjelder overvannshåndteringen fremover i tid. Rådighetsinnskrenkninger som følge av ny regel må grunneier som utgangspunkt finne seg i uten at det vil kunne danne grunnlag for erstatningskrav.

Det er opp til kommunen om pålegg vil bli gitt. Det er ingen som har rettskrav på at kommunen skal pålegge håndtering av overvann.

Kommunen skal fastsette frist for oppfyllelse.

Krav til overvannshåndtering – ny pbl. § 28-10

Det følger av gjeldende pbl. § 27-2 femte ledd at avledning av grunn- og overvann må være sikret før byggesøknad kan godkjennes. Reguleringen flyttes til ny pbl. § 28-10.

Gjeldende krav til overvannshåndtering løftes opp fra teknisk forskrift til ny pbl. § 28-10. Det skal nå gå frem av lovbestemmelsen at forsvarlig avrenning skal sikres og opparbeides der det er nødvendig. Det lovfestes at overvann i første omgang skal infiltreres på eiendommen, for deretter og fordrøyes. Gjenstående overvann skal ha en forsvarlig avledning.

Forsvarlig avledning er at vannet blir ledet i en retning som gjør at vannet blir først inn i egen resipient eller i en flomvegg. Videre må avledningen skje på en måte som avverger fare for skade eller vesentlig ulempe. Avledningen må utføres slik at vannet følger den ønskede retningen, og at grunnen ikke blir vasket ut.

Kommunen kan stille krav til overvannshåndtering i arealplan. Kravene i ny 28-10 gjelder således så lenge kommunen ikke har stilt andre krav i arealplan.

Krav om håndtering av overvann gjelder kun egen eiendom. Overvann fra andre eiendommer faller utenfor tiltakshavers ansvar. Dessuten er det kun overvann som følge av tiltaket som skal håndteres (for eksempel på vann fra tak eller parkeringsareal). Øvrige overvann fra deler av eiendommen som ikke er omfattet av tiltaket vil ikke kunne kreves håndtert etter bestemmelsen i pbl § 28-10.

Det settes krav i forskrift om at grunneier skal håndtere overvann generert av nedbørsmengder til klimajustert 100-års gjentaksintervann (som for pbl. § 18-1)

At overvannshåndteringen må sikres, innebærer at tiltakshaver må har rett til å avlede vannet til vassdrag, kommunalt anlegg eller lignende. Det kan bli nødvendig å ekspropriere rett til å føre overvann i rør over nabogrunn etter pbl. § 16-5.

Denne artikkelen ble først publisert på Estatenyheter.no: