Uro i Hormuzstredet kan velte kalkylen i norske prosjekter – hvem tar regningen?

Uro i Hormuzstredet kan velte kalkylen i norske prosjekter – hvem tar regningen?

Uro og økt risiko i Hormuzstredet kan slå direkte inn i norske bygge-, anleggs-, leverandør- og maritime prosjekter gjennom dyrere råvarer, frakt og forsikring. Når kostnadsbildet endrer seg underveis, blir det avgjørende hva kontrakten faktisk sier om prisjustering, force majeure og reforhandling – og hvem som til slutt bærer regningen.

Ninja RoedePartner

Petter Sverstad EriksenPartner

15.05.2026 11:23

Når markedet løper fra kontrakten

Råvarepriser, frakt, toll, sanksjoner og forsikringskostnader kan endre seg raskt. Når markedet rykker, blir spørsmålet enkelt: Hvem tar kostnaden? For aktører med pressede marginer kan svaret avgjøre både likviditet og videre drift.

Mange av de norske standardkontraktene, blant annet NS 8405, NS 8406 og NS 8407 med tilhørende underentreprisekontrakter, samt den fortsatt mye brukte NS 8409, gir ikke alltid fullgod beskyttelse mot dagens raske kostnadssvingninger. Flere av kontraktene ble utviklet i en tid med større stabilitet og forutsigbarhet enn bransjen har opplevd de siste årene. Konsekvensene har vært betydelige for mange aktører. Et viktig unntak er de nyere NS 8411 og NS 8412, som inneholder hardship-klausuler.

Hvem tar smellen? Tre klausuler som avgjør risikoen

Utgangspunktet er enkelt: Fastpris betyr ofte at du bærer risikoen for økte kostnader. Kjøpsloven, som supplerer enkelte kontrakter, gir ingen generell rett til å justere prisen bare fordi oppfyllelse blir dyrere. Skal du ha prisjustering, fristforlengelse eller ansvarsfritak, må det stå tydelig i kontrakten. I tillegg har det stor betydning om partene har valgt en indeks som fanger opp relevante innsatsfaktorer, eller om reguleringen bygger på mer generelle indekser.

1) Prisjustering: Når kan prisen skrus opp?

Det korte svaret er at prisen bare kan skrus opp dersom kontrakten gir grunnlag for det. Dette kan for eksempel være avtalt gjennom indeksregulering av kontraktssummen, periodisk oppdatering av prislister i rammeavtaler, eller egne terskler for prisendring. Slike terskler kan fastsette at prisen kan justeres dersom kostnader til råvarer, valuta, frakt, drivstoff, forsikring, toll eller dokumenterte importkostnader øker med mer enn en avtalt prosent.

Er kontrakten taus eller uklar, står motparten sterkt til å avvise kravet. En fastpriskontrakt uten indeksregulering gir normalt ikke rett til høyere betaling selv ved kraftige prisøkninger, heller ikke der økningen skyldes globale kriser utenfor partenes kontroll.

Samtidig er ikke indeksregulering alltid tilstrekkelig, særlig ikke i urolige tider. De siste årenes prisøkninger har ofte vært raske og knyttet til bestemte produkter eller innsatsfaktorer, mens SSBs indekser er mer generelle og kan reagere med forsinkelse. Resultatet kan bli at reguleringen ikke treffer den faktiske kostnadsøkningen i prosjektet, særlig der innkjøp må gjøres før indeksene fanger opp markedsutviklingen. Derfor er det viktig å velge en indeks som treffer de innsatsfaktorene som faktisk driver kostnadene i leveransen.

2) Force majeure gir pusterom, men sjelden betalt

Force majeure kan beskytte selger mot erstatningsansvar ved forsinkelse når hindringen ligger utenfor selgerens kontroll, jf. kjøpsloven § 27. Men bestemmelsen gir ikke i seg selv rett til å øke prisen. At leveransen har blitt dyrere, er ikke nok. Krav på vederlagsjustering må ha grunnlag i kontrakten.

Derfor er varselet viktig. Selger må innen rimelig tid varsle om hindringen og hvilken betydning den får for leveransen. Et godt varsel bør være konkret: Hva har skjedd, hvilke deler av leveransen rammes, og hvilke konsekvenser får det for tid, kostnader eller oppfyllelse? Et sent eller uklart varsel kan svekke forhandlingsposisjonen, og i enkelte tilfeller utløse ansvar for tap som kunne vært unngått.

3) Hardship: Når avtalen kan oppfylles, men regnestykket sprekker

Hardship gjelder situasjoner der levering fortsatt er mulig, men kostnadene har økt så mye at kontraktens balanse forskyves. Norsk rett gir ikke automatisk rett til reforhandling eller prisjustering i slike tilfeller, og terskelen er høy. Derfor bør kontrakten selv regulere når ekstraordinære prisøkninger, sanksjoner, transportstans eller andre markedsforstyrrelser gir grunnlag for reforhandling eller justering.

Inntil standardkontraktene eventuelt revideres, bør partene avtale egne bestemmelser som fordeler risikoen for ekstreme prisøkninger mer balansert, og ikke stole utelukkende på indeksregulering.

4) Hvem sitter igjen med risikoen?

I praksis er det særlig tre spørsmål som avgjør hvem som bærer risikoen: Er prisen helt fast, eller kan den justeres etter en avtalt regel? Når blir prisen bindende – ved tilbud, bestilling, ordrebekreftelse eller levering? Og gjelder prisjusteringen også varer som allerede er bestilt, men ikke levert, eller bare nye bestillinger?

Det er ofte her konfliktene oppstår. Den ene parten mener prisen er låst. Den andre mener kontrakten åpner for justering. I prosjekter med dagmulkt kan forsinket levering i tillegg gi ansvar for forsinkelse. Derfor bør dialogen om pris holdes adskilt fra dialogen om levering.

5) Slik reduserer du risikoen for å bli sittende med kostnadsøkningen

Hovedpoenget er enkelt: Hvis kontrakten ikke sier noe klart, kan prisen bli låst selv om råvarer, frakt, valuta, toll eller forsikring blir dyrere. Da hjelper det lite at kostnadsøkningen er reell og godt dokumentert. Uten en klar rett til prisregulering har du svakt grunnlag for å kreve kompensasjon, og motparten kan hevde at fastprisen innebærer at du har tatt risikoen for kostnadsøkningene.

Når kan prisen endres? Avtal om prisen er helt fast, eller om den kan justeres ved bestemte kostnadsøkninger, for eksempel råvarer, valuta, frakt, drivstoff, forsikring eller toll.
Hvordan skal økningen beregnes? Angi hvilken indeks som skal brukes, hvilket tidspunkt beregningen skal ta utgangspunkt i, og om toll, valuta, frakt og drivstoff er inkludert i prisen eller kommer i tillegg.
Hva må dokumenteres? Kravet bør kunne underbygges med opprinnelig kalkyle, faktisk kostnadsøkning, valutavirkning, frakttillegg, toll- og avgiftsdokumentasjon, forsikringskostnader og relevante kilder som SSB, Norges Bank, leverandørvarsler etc.
Hva skjer ved force majeure? Force majeure kan gi fristforlengelse eller ansvarsfritak ved en reell leveringshindring, men gir ikke automatisk rett til mer betalt. Skal hendelsen også gi prisjustering, må det stå i kontrakten.
Når skal partene reforhandle? En hardship-klausul bør si når ekstraordinære markedsendringer gir rett til reforhandling, hvor raskt partene skal møtes, og hva som skjer hvis de ikke blir enige.
Hvordan skal partene kommunisere? Prisdialog bør holdes klart adskilt fra leveringsforbehold. Et krav om prisjustering bør samtidig presisere at leveringsplikten består, med mindre noe annet er avtalt. Det reduserer risikoen for tvist om levering, frister, dagmulkt eller erstatning.

Poenget er ikke å gjøre kontrakten unødvendig komplisert. Poenget er å avtale på forhånd hvem som bærer risikoen hvis markedet endrer seg. For virksomheter i bygg, anlegg, leverandør-industri og maritim sektor kan en presis prisregulerings-, force majeure- eller hardship-klausul være forskjellen mellom en håndterbar kostnadsøkning og en konflikt som spiser opp marginene.

Les mer: Brækhus ekspertise innen Entreprise, bygg og anlegg

Ta kontakt

Har du spørsmål eller ønsker bistand? Ta kontakt med oss direkte, eller ved å fylle ut kontaktskjemaet under.

Kontakt oss

Comments

Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.

Navn*

Fornavn Etternavn

Firma

E-post*

Telefon*

Hva kan vi hjelpe deg med?*

Prosjektgjennomføring – hvordan sikre marginene?

Prosjektgjennomføring – hvordan sikre marginene?

På dette frokostseminaret viser vi hvordan du kan jobbe mer strukturert og juridisk bevisst for å sikre lønnsomhet gjennom hele prosjektet – fra oppstart til sluttoppgjør. Du får praktiske eksempler og konkrete verktøy du kan ta med deg videre i prosjektene dine.

Mange entreprenører og andre aktører i bygg- og anleggsbransjen opplever at gode kalkyler gradvis svekkes gjennom endringer, mangelfulle varsler og utilstrekkelig kontraktsoppfølging. Små feil tidlig i prosjektet kan få store økonomiske konsekvenser senere.

På frokostseminaret viser vi hvordan du kan jobbe mer strukturert og juridisk bevisst for å sikre lønnsomhet gjennom hele prosjektet – fra oppstart til sluttoppgjør. Du får praktiske eksempler og konkrete verktøy du kan ta med deg videre i prosjektene dine.

Du får innsikt i:

Hvordan unngå at marginene spises opp underveis i prosjektet?
Hvilke kontraktuelle og praktiske grep bør man ta tidlig for å sikre lønnsomhet?
Hvordan håndtere endringer, varsler og krav uten å miste kontroll?

Arrangementet passer for entreprenører, byggherrer, prosjektledere og andre aktører i bygg- og anleggsbransjen.

På frokostseminaret møter du våre entrepriseeksperter, Ninja Roede og Mads Håfjeld Rivenæs. Begge er spesialisert innen entrepriserett og bistår entreprenører og internasjonale aktører som opererer i bygg- og anleggsbransjen.

Dato: 20. januar 2026
Tid: kl. 08:30 – 09:15 (frokost serveres fra kl. 08:00)
Sted: Brækhus Advokatfirma, Roald Amundsens gate 6

Påmelding

Les mer: Brækhus’ ekspertise innen Entreprise, bygg og anlegg

Kontakt

Hva betyr regjeringens forslag til endringer i plan- og bygningsloven for deg som utbygger eller grunneier?

Hva betyr regjeringens forslag til endringer i plan- og bygningsloven for deg som utbygger eller grunneier?

Regjeringen har lagt frem forslag til endringer i plan- og bygningsloven gjennom Prop. 115 L (2024–2025). Endringene er ikke vedtatt ennå, men dersom de blir det, vil de få betydning for hvordan infrastruktur i nye utbyggingsområder kan finansieres, og hvordan kommunen kan bruke utbyggingsavtaler. I denne artikkelen forklarer vi hva som er forslått, hvordan det skiller seg fra dagens regler, og hva det kan bety i praksis.

Ninja RoedePartner

28.04.2025 21:07

Grunneierfinansiering av infrastruktur – hva er det?

Dagens praksis: I dag er det vanlig at kommunen og utbygger inngår en utbyggingsavtale der utbygger betaler for vei, vann, avløp og annen infrastruktur. Utbygger påtar seg da et større ansvar for etablering av infrastruktur enn det som følger av opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningslovens kapittel 18. Utbyggingsavtaler blir ofte til gjennom forhandling, og kan gi ulike vilkår fra prosjekt til prosjekt.

Hva foreslås: Kommunen skal kunne bestemme at grunneiere i et område må betale et fast, likt bidrag per kvadratmeter bruksareal (BRA) til felles infrastruktur. Dette gjøres gjennom å opprette en såkalt hensynssone i kommuneplanens arealdel eller i en reguleringsplan.

En hensynssone er et juridisk virkemiddel i arealplanen der kommunen kan stille særlige krav til arealbruk eller utbygging. I dette tilfellet brukes hensynssonen til å gi grunnlag for å kreve økonomisk bidrag til infrastruktur. Vedtak om hensynssone skjer gjennom ordinær planprosess med høring og politisk behandling. Kostnaden beregnes av en uavhengig sakkyndig og skal være forutsigbar og rettferdig fordelt. Bidraget betales når byggetillatelse gis.

Hva betyr dette for deg?

Mer forutsigbare og likebehandlede infrastrukturkostnader. Unngår problemet med såkalte «gratispassasjerer»
Mindre behov for å forhandle individuelle avtaler
Kommunen kan sikre gjennomføring selv om ikke alle aktører er enige
Det er ikke mulig å søke dispensasjon fra kravet
Denne ordningen kommer i tillegg til dagens mulighet for å bruke utbyggingsavtaler, men gir kommunen et sterkere verktøy for å planlegge og gjennomføre felles infrastruktur i større områder.
For deg som tiltakshaver betyr dette at det er viktig å følge med på planprosesser i kommunen.
Dersom det foreslås en hensynssone i ditt område, kan det få direkte økonomiske konsekvenser for prosjektet ditt, selv om du allerede eier tomten.

Utbyggingsavtaler – tydeligere rammer og mindre press

Dagens praksis: Mange opplever at kommunen kan legge press på utbyggere om å inngå avtaler, særlig om tiltak som i utgangspunktet ligger utenfor det utbygger er pliktig til å bekoste. Dette skjer ofte i forbindelse med reguleringsplanprosesser, der kommunen knytter vilkår til politisk behandling eller godkjenning av planen. Eksempler på krav kan være rundkjøringer, idrettsanlegg, kollektivholdeplasser eller større grøntområder

Kommunen gjør det ofte klart at planen ikke vil bli fremmet for vedtak før avtalen er på plass. Dette skaper et asymmetrisk forhandlingsforhold der utbygger i praksis føler seg forpliktet til å akseptere kommunens krav for å få prosjektet gjennomført. Det er ikke alltid tydelig hva kommunen har adgang til å kreve, og prosessen kan derfor oppleves som lite forutsigbar og uoversiktlig.

Hva foreslås:

Kommunen kan ikke kreve at det inngås utbyggingsavtale
Kommunen må gi et «forutsigbarhetsvedtak» som viser hva den forventer før planen vedtas
En ny lovbestemmelse åpner for at departementet senere kan lage forskrifter om hva slike avtaler kan inneholde og hvordan de skal brukes.
Det er per april 2025 ikke fremmet noe forslag til forskrift, men lovendringen gir hjemmel for dette.
Flere kommuner har påpekt at forslagene begrenser deres handlefrihet, og at det ikke er tilstrekkelig vurdert hvordan ulik kapasitet og kompetanse mellom kommuner vil påvirke bruken av de nye reglene i praksis.

Hva betyr det for deg?

Det blir enklere å si nei til en avtale du ikke ønsker
Du får mer åpenhet om hva kommunen forventer tidlig i prosessen
Det blir vanskeligere for kommunen å stille uforholdsmessige krav
Disse endringene skal gjøre systemet mer gjennomsiktig, rettferdig og likt på tvers av kommuner.

Vår vurdering: Mer forutsigbarhet, men også mer krevende

Forslagene til ny plan- og bygningslov kan gjøre det enklere å vite hvilke kostnader som gjelder i et prosjekt, og redusere forhandlingsrommet kommunen tidligere har hatt. Samtidig stilles det høyere krav til at både kommunen og utbyggere setter seg inn i planene på et tidlig stadium.

Selv om modellen skal sikre likebehandling, kan fastsatt kostnad bli høy i områder med omfattende infrastrukturbehov. Dette kan særlig ramme små og mellomstore aktører, og det finnes ingen adgang til å søke reduksjon eller dispensasjon – selv om bidraget fremstår uforholdsmessig.

I praksis betyr dette at du som utbygger må involvere deg tidligere i planarbeidet og få oversikt over hvilke tekniske og økonomiske krav som kan følge med prosjektene. God dialog med kommunen og innsikt i planstatus blir enda viktigere.

For deg som utbygger eller grunneier betyr dette:

Det er viktig å følge med på om din eiendom inngår i en hensynssone
Du må sette deg inn i kostnadsmodellene og planforslaget i din kommune
Det kan bli lettere å planlegge økonomien i prosjektet
Samtidig reduseres fleksibiliteten i forhandlinger med kommunen

Trenger du råd?

Vi følger lovarbeidet tett og bistår utbyggere, grunneiere og profesjonelle aktører med:

Vurdering av hensynssoner og konsekvenser for eiendom
Gjennomgang og forhandling av utbyggingsavtaler
Juridisk vurdering av kostnadsmodeller og planvedtak

Forslaget er per april 2025 fremmet som Prop. 115 L, men er enda ikke vedtatt.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av hvordan lovendringene kan påvirke dine planer.

Kontakt

Brækhus dobler entrepriseteamet

Brækhus dobler entrepriseteamet

Over lengre tid har entrepriseteamet i Brækhus vært helt sprengt på kapasitet. Med nyoppstartede Ninja Roede og Petter Sverstad Eriksen som partnere er entreprisekapasiteten på partnernivå nå doblet i Brækhus.

– Vi er veldig glade for å få Ninja og Petter med på laget. De vil bidra positivt til vårt allerede etablerte fagmiljø innen entreprise. Nå øker vår kapasitet for å imøtekomme en økende oppdragsmengde fra våre kunder, sier Lars-Henrik Winsnes Berg, leder for entrepriseteamet i Brækhus.

Både Ninja og Petter kommer fra partnerstillinger i Codex advokatfirma, og begge har jobbet med entrepriserett i over 20 år.

-Jeg ser frem til å bli en del av Brækhus. Det at fagmiljøene entreprise og eiendom jobber tett i Brækhus er en åpenbar fordel for kundene. Tett tverrfaglig samarbeid sikrer et helhetsperspektiv, sier Ninja Roede.

Marcus Lindstrøm, Petter Sverstad Eriksen, Ninja Roede og Lars-Henrik Winsnes Berg

Entrepriseteamet i Brækhus består av kommersielt sterke partnerne med lang fartstid og omfattende bransjekunnskap. I tillegg til å bistå norske entreprenørselskaper jobber teamet med store globale entreprenørselskaper.

– Utenlandske entreprenører står for mange store utbyggingsprosjekter i Norge fremover. Dette kombinert med den porteføljen Ninja og Petter bringer med seg betyr en økt oppdragsmengde for oss. Det er ingen tvil om at vi må utvide entrepriseteamet ytterligere og rekruttere både advokater og advokatfullmektiger, legger Lars-Henrik til.

Ninja og Petters overgang til Brækhus er en av mange nyheter fra selskapet. Brækhus har i løpet av det siste året blant annet bygget en ny ledergruppe som skal reformere selskapet. Differensiering og nytenkning er viktige komponenter for Brækhus, som har satt mål om å skape morgendagens advokatfirma.

– Den reisen Brækhus er i gang med er inspirerende. Jeg synes firmaet har tatt mange kloke og nytenkende veivalg den siste tiden. Som for eksempel implementering av People First strategi, som blant annet gir alle ansatte eierskap. Men også satsningen på de fremtidsrettede områdene ny teknologi, eiendomstransaksjon, tvist, arbeidsrett, Family Office og det internasjonale markedet, sier Petter Sverstad Eriksen.