Samboeravtale: Slik skaper dere forutsigbarhet om bolig, økonomi og eierskap
Mange samboere deler bolig, og hverdagsøkonomi uten å ha avklart eierskap eller fordeling av lån og kostnader. En samboeravtale gir begge parter forutberegnelighet og vil forebygge uenighet hvis livssituasjonen endrer seg.
Det finnes i dag ingen samboerlov
Norge har foreløpig ikke en samboerlov som regulerer samboeres økonomi slik ekteskapsloven gjør, men et lovforslag er ute på. Reglene for samboere og ektefeller er derfor grunnleggende ulike; Som hovedregel beholder hver samboer det vedkommende eier og svarer for egen gjeld, det oppstår ikke et formuesfelleskap. Ektefeller har derimot som utgangspunkt at alle verdier som opparbeides i løpet av ekteskapet inngår i et formuesfellesskap, rett til likedeling av nettoverdier ved skilsmisse. Det er dog flere viktige unntak fra utgangspunktet om likedeling.
Les også vår artikkel om forslaget til ny samboerlov.
Hvorfor opprette en samboeravtale?
Når samlivet tar slutt, gjelder det flere regler som det er nyttig å kjenne til.
Les mer i vår artikkel om oppgjør etter samlivsbrudd.
En samboeravtale er særlig nyttig når dere har ulik egenkapital i bolig og/eller ulik inntekt, samt ulike ikke uttalte forventninger til hvordan anskaffelses- og lånebetalinger påvirker formuesforholdet og eierskap til det dere eier sammen. For de fleste gjelder dette boligkjøp og oppussing, men også fritidsbolig, bil og andre verdifulle eiendeler vil i mange tilfeller omfattes av nettopp slike forventninger.
Uten en skriftlig avtale kan dere senere måtte gå mange år tilbake i tid i et forsøk på å dokumentere de ulike økonomiske bidragene.. Det kan også være på tidspunktet uttalte «lovnader» som ikke huskes etterpå, og det er viktig at korrekt registrering av eierandeler i bolig er viktig gjennomføres. Det kan også vise seg å være vanskelig å avgjøre om en overføring var lån, gave, betaling av vanlige utgifter eller bidrag til eierskap, for eksempel når et rammelån finansierer både bolig, oppussing og ferie. En samboeravtale, som også oppdateres i løpet av samlivet når det er nødvendig som følge av endrede eierforhold, vil gi forutberegnelighet hvis samlivsbrudd og uenighet oppstår.
En oppdatering av samboeravtalen vil være særlig relevant hvis én av dere har en større andel av egenkapitalen. Det samme gjelder hvis en av dere i løpet av samlivet betaler mer av lånet eller finansierer større oppussing. Nedenfor gjennomgår vi hva avtalen bør regulere.
Hva bør avtalen regulere?
Eierforhold og eierbrøk
Avtalen bør angi hva hver eier alene og sammen. Eiendeler dere eide før samlivet, og arv eller gaver til den enkelte, er dennes eneeie og kan beholdes udelt. For eiendeler anskaffet i løpet av samlivet så vil disse kunne være i sameie. Da bør avtalen oppgi eierbrøken, samt om lånebetalinger skal anses å komme med en halvpart fra hver uavhengig av hvem som faktisk har betalt avdragene.
Eierbrøken trenger ikke være lik. Hvis én av dere bidrar med mer egenkapital eller tar en større del av lånet, vil en annen fordeling enn 50/50 samsvare bedre med de reelle bidragene. Det avgjørende er at avtalen gjenspeiler det dere faktisk har avtalt og fortsatt betaler. Legg gjerne ved en datert oversikt over større eiendeler og eierforhold.
Den største investeringen – boligformuen, fordeling av egenkapital og lån
Boligen utgjør normalt den største enkeltinvesteringen til mennesker. Avtalen bør derfor regulere eierbrøken, egenkapitalinnskuddene og oppdateres med senere og store investeringer som kan påvirke eierbrøken. Utgangspunktet i sameievurderingen er de direkte økonomiske bidragene fra anskaffelsen, men som nevnt kan dette endre seg over tid. Dere kan derfor avtale at én av dere gradvis opparbeider større eierandel, eller at ekstra betalinger gir et oppgjørskrav ved salg eller overtakelse.
Dere må også være bevisste på å skille mellom ansvaret overfor banken og et eventuelt avvik fra utgangspunktet som solidariske medskyldnere, hvis den avtalte ansvarsfordelingen mellom dere er annerledes. Banken forholder seg til dem som har signert låneavtalen, og avtalen endrer ikke dette, men en avtale kan gi grunnlag for et regresskrav (tilbakebetalingskrav) hvis en av dere betaler en større andel enn det som er avtalt.
Vi opplever til stadighet at den avtalte eierbrøken ikke fremgår av Grunnboken som følge av at eiendomsmeglere ikke spør sameiere om eierbrøkfordelingen. Kjøper dere bolig sammen og hjemmelen blir tinglyst med en halvpart på hver, selv med ulike økonomiske bidrag, bør avtalen klart angi hvordan dere eier boligen internt.
Eksempel for beregning av eierbrøk basert på økonomisk innskudd:
Videre kan dere ha en klar forutsetning om at andre ikke-økonomiske bidrag skal ha betydning for eierbrøken. Én av dere kan ta større ansvar for hjem og barn, slik at den andre kan tjene mer. En slik ikke dokumentert muntlig forventing eller avtale om senere kompensasjon, kan mange år senere være vanskelig å bevise.
Utgifter, oppussing og verdier
Et vanlig konflikttema ved samlivsbrudd er hvilke konsekvenser de små valgene i hverdagen skal få for fordelingen av verdier. Dette kan være den konkrete fordelingen av løpende utgifter, om den ene i en periode bodde vederlagsfritt hos den andre eller der den ene betaler for mat og den andre betaler på eget lån. Svaret på dette spørsmålet er at disse valgene kan få store konsekvenser for hvordan verdiene skal deles. Heldigvis kan konflikt forebygges ved en samboeravtale.
Avtalen kan regulere fordelingen av utgifter og skille mellom forbruksutgifter og eierkostnader. Mat, strøm og internett kan fordeles likt eller etter økonomisk evne. Bolig, forsikring, vedlikehold og investeringer kan fordeles etter eierbrøken eller en annen avtalt modell.
Ved oppussing og andre større investeringer bør avtalen angi hvem som betaler, hvordan arbeidet besluttes og hvilken betydning betalingen får. Avtal skriftlig før større arbeider settes i gang, så unngår dere usikkerhet om konsekvensene for eierskapet eller oppgjøret.
Praktiske regler ved opphør av samlivet
Alle samboeravtaler vil opphøre; enten ved enighet, samlivsbrudd, ekteskap eller ved død. For mange er det vanskelig nok å avklare hva hver samboer eier. Med mindre man fører løpende oversikter over alle eiendeler og eierbrøk til disse, er dette en side ved oppgjøret man ikke kommer utenom.
En ofte mer krevende del av oppgjøret er å avgjøre hva som skal skje med alt dere eier sammen. Samboeravtalen kan sette praktiske rammer for dette ved at dere kan avtale hvem som skal ha førsterett til å overta boligen, verdsettelsesmetode og oppgjørsfrist. Ved uenighet kan avtalen kreve verdsettelse fra en uavhengig megler eller takstingeniør.
