Workshop: Doing Defence Business in Norway – Tips & Pitfalls
Are you considering entering the Norwegian defence market? Join this half-day workshop, specifically designed for newcomers aiming for a successful entry into Norway’s dynamic and evolving defence sector.
Date: Wednesday 27 August 2025
Time: kl. 08:30 – 12:00
Place: Brækhus Advokatfirma, Roald Amundsens gate 6, 0161 Oslo
This workshop offers practical insights for companies in the defence sector, particularly German defence companies, interested in establishing or expanding operations in Norway. Participants will gain a comprehensive understanding of Norway’s business landscape, legal and tax frameworks, and defence industry dynamics.
Agenda
An Introduction to Norway’s Business Environment (Speakers: Brækhus / AHK) An overview of the economic and regulatory climate in Norway, including key considerations for foreign businesses entering the market.
The Norwegian Defence Sector – Structure and Key Players (Speaker: Dr. Christian Wildhagen) A focused look at how the defence sector in Norway is organised, including major stakeholders, industry trends, and areas of opportunity.
Navigating Defence Tender Processes: Tips and Pitfalls (Speakers: Brækhus / Zynk) Expert guidance on common challenges and best practices for participating in defence procurement processes in Norway.
Tax Compliance in Norway – Legal and Financial Implications (Speakers: Brækhus / AHK) A practical session on ensuring tax efficiency and legal compliance, tailored to the needs of foreign defence firms operating in Norway.
Investing in Norway – The M&A Perspective (Speakers: Brækhus / Dr. Christian Wildhagen) A strategic overview of the investment landscape in Norway, with an emphasis on mergers and acquisitions as a route to market entry or expansion.
Who Should Attend?
Companies, particularly German defence companies, at all stages of entering the Norwegian defence market – from early planning to growth and consolidation – will benefit from this workshop.
This workshop follows up on the German-Norwegian Defence Dialogue on 26 August and provides practical insights for companies in the defence sector – particularly German defence firms – that are looking to establish or expand operations in Norway. Participants will gain a comprehensive understanding of Norway’s business environment, legal and tax frameworks, and the dynamics of its defence industry.
Breakfast and lunch will be served. Breakfast will be served from 08:30 and the program starts at 09:00.
Strandsonen, reindrift og naturhensyn bør vike oftere i nord
I Finnmark og Troms trues både bosetting og beredskap av strenge regler for strandsonen, reindrift og naturvern. – Hvis Norge virkelig mener alvor med å satse på nord, må disse hensynene vike oftere til fordel for nasjonale sikkerhets- og befolkningsmål, skriver Oscar Bang-Ellingsen og Petter Svarstad Eriksen i denne kronikken publisert i Dagens Næringsliv.
En «fin sommerdag» er ifølge Norsk klimaservicesenter dager med minst 20 grader og uten regn. Oslo har i snitt 44 slike dager hvert år. Tromsø har 8,5, mens Vardø har 1,5.
Været i nord er ikke så dårlig som statistikken ovenfor gir inntrykk av. Som mange andre ting, for eksempel plan- og bygningsloven, er definisjonen av «fine sommerdager» skrevet med søringene – og ikke nordlendingene – i tankene. Det holder at gradestokken vipper 17–18 grader når du sitter i naturskjønne omgivelser i nord og bader i midnattssol.
Befolkningsnedgangen i Troms og Finnmark er likevel et faktum. Befolkningsnedgangen er størst i kystområdene i Finnmark, tett på russergrensen.
Sikkerhetspolitisk er det uheldig at store landområder i nord blir tynnere befolket. Det beste grunnlaget for å hevde norske interesser i nord er en solid og varig positiv utvikling for befolkningens livsgrunnlag i Nord-Norge, het det fra Erna Solbergs regjering i 2021.
Bolysten i nord bør stimuleres gjennom økt bruk av landsdelens storslåtte natur. For at folk skal bli boende i nord, må de i større grad enn i resten av landet, få lov til å bygge der de ønsker. Landsdelen bør få bruke de fortrinn den har, men plan- og bygningsloven som i liten grad er skrevet med Nord-Norge i tankene, hindrer dette.
Fortettingspolitikk gir mening i tettbygde strøk sørpå, hvor det investeres tungt i kollektivtilbud, men ikke i spredtbygde kyststrøk i Troms og Finnmark.
Et effektivt grep for å redusere fraflytningen fra nord er å innta «nasjonale sikkerhetshensyn» i lovens formålsbestemmelse, og i lovens forarbeider (hvor lovgivers vilje utdypes) presisere at formålet kan fremmes ved å opprettholde bosetning i strategisk viktige områder i nord. Konsekvensen vil være at dette kan vektlegges som en tungtveiende fordel i dispensasjonsvurderinger.
En slik lovendring i plan- og bygningsloven vil også gjøre det lettere å innvilge dispensasjon til det unge paret som ønsker å fradele en parsell fra foreldrenes tomt og etablere seg i nærheten av familien. Det er særlig de unge i alderen 20 til 40 år som flytter fra nord, og slike incentiver kan få dem til å bli boende. Den samme lovendringen vil antagelig også redusere antall innsigelser fra statlige myndigheter når arealplaner utarbeides.
Miljøbevegelsen og reindriften vil mene at hensynene de er satt til å ivareta, blir skadelidende dersom plan- og bygningsloven praktiseres lempeligere i nord. Men hva er viktigst? Miljøhensyn og reindrift eller nasjonale sikkerhetshensyn?
Inntil det gjøres endringer i loven som i større grad tar hensyn til nordområdenes sikkerhetspolitiske, geografiske og demografiske utfordringer, er det grunn til å peke på sentrale rettslige utgangspunkter i dagens plan- og bygningslov. Noen av disse utgangspunktene gjør seg særlig gjeldende for arealutnyttelsen i nord.
Plan- og bygningsloven skal også legge til rette for «verdiskaping» og «næringsutvikling», jf. lovens formålsbestemmelse § 3–1 bokstav d.
Lovgiver har i forarbeidene klargjort hva man mener med «verdiskaping»:
«Det siktes til samfunnsøkonomisk verdiskaping i vid forstand. Kjernen i dette målet er at samfunnets ressurser skal forvaltes på den måten som gir størst samfunnsmessig nytte, alle hensyn tatt i betraktning».
I mange øy- og kystkommuner er forholdene slik at bosetting og næringsliv er nært knyttet til strandsonen, og at alternativene til å bygge i 100-metersbeltet er begrenset. Det fremgår av lovens forarbeider at det ikke er meningen at byggeforbudet i 100-metersbeltet skal hindre en bærekraftig utvikling i slike områder. Uttalelsen treffer godt for mange små kystkommuner i nord, hvor tilnærmet all bebyggelse og infrastruktur befinner seg innenfor 100-metersbeltet mot sjø.
Oppsummert mener vi en noe annerledes praktisering av dagens plan- og bygningslov i nord, samt visse mindre endringer i loven som skissert ovenfor, vil redusere fraflytning i nord og støtte oppunder Totalberedskapsmeldingens mål om at:
«Bosetting, aktivitet og levende lokalsamfunn i hele landet er av strategisk betydning for Norge, og særlig i nord».
Ny norsk sikkerhetsstrategi – hva betyr det for næringslivet?
Regjeringen har lansert Norges første sikkerhetsstrategi for å møte en mer alvorlig og sammensatt trusselsituasjon. Strategien understreker at hele samfunnet må bidra – også næringslivet. Her får du en oversikt over de viktigste punktene, og hvordan advokatene i Brækhus kan hjelpe din virksomhet med å navigere i de nye krav og muligheter.
Slik skal Norge møte økt risiko med ny nasjonal sikkerhetsstrategi
På frigjørings- og veterandagen 8. mai la regjeringen frem den første nasjonale sikkerhetsstrategien for Norge. Dette er Norges svar på en stadig mer krevende sikkerhetssituasjon. Statsminister Jonas Gahr Støre beskrev strategien som en nødvendig respons på «den mest alvorlige sikkerhetssituasjonen siden andre verdenskrig». Han understreket at Norge står overfor et farligere Russland, økt stormaktsrivalisering og en skjerpet teknologisk konkurranse. Strategien er utformet for å styrke Norges evne til å møte disse utfordringene og sikre et trygt, selvstendig og motstandsdyktig samfunn.
Statsministeren fremhevet også at strategien ikke bare handler om militær styrke, men om å bygge et robust samfunn som kan håndtere alt fra cyberangrep til økonomiske trusler. Han oppfordret næringslivet, kommuner og enkeltpersoner til å bidra aktivt: «Hele samfunnet må med – fra de øverste statsorganer til næringslivet og den enkelte innbygger.»
Styrke forsvarsevnen: Øke militær kapasitet og bidra til europeisk sikkerhet gjennom NATO.
Øke samfunnets motstandsdyktighet: Redusere sårbarheter og håndtere alvorlige hendelser som cyberangrep.
Sikre økonomisk sikkerhet: Redusere avhengighet av usikre land og styrke kontroll over strategiske verdikjeder.
Beskytte kritisk infrastruktur: Sikre robusthet i energi, telekommunikasjon og transport.
Fremme internasjonalt samarbeid: Styrke bånd til NATO, EU og allierte for å møte globale utfordringer.
Den nye sikkerhetsstrategien er en oppfordring til myndigheter, næringsliv og enkeltpersoner om å bidra til et tryggere Norge.
Her er åtte hovedpunkter fra strategien, og hvordan vi kan bistå din virksomhet:
Norges nye sikkerhetsstrategi prioriterer økt militær kapasitet og samarbeid mellom sivile og militære aktører.
Vi hjelper med kontrakter for leveranser til Forsvaret og den øvrige industrien, sikrer compliance med sikkerhetsloven og tilrettelegger for deltakelse i anbud. Gjennom vårt internasjonale nettverk kan vi også bistå med grenseoverskridende avtaler og samarbeid med utenlandske partnere både hva gjelder militære og sivile leveranser.
Samfunnet skal være bedre rustet mot cyberangrep og sabotasje.
Vi tilbyr rådgivning innen cybersikkerhet, hjelper med å oppfylle krav i digitalsikkerhetsloven, og utarbeider beredskapsplaner. Vår erfaring med internasjonale standarder gir oss en fordel i å sikre at din virksomhet er globalt konkurransedyktig.
Strategien fokuserer på å redusere økonomiske sårbarheter og sikre strategiske verdikjeder.
Vi bistår med due diligence for investeringer, navigering i eksportkontrollregelverk og sikring av compliance i handel med teknologi. Gjennom vårt internasjonale nettverk i Europa og verden for øvrig kan vi hjelpe deg med å identifisere trygge og strategiske samarbeidspartnere.
Robusthet i samfunnskritiske sektorer som energi og telekommunikasjon er avgjørende.
Vi utarbeider sikkerhetsavtaler, leverandørklareringer og kontrakter som ivaretar både nasjonale sikkerhetshensyn og virksomhetens interesser. Vi har også erfaring med å håndtere internasjonale aktører som leverer teknologi og tjenester til kritisk infrastruktur.
Økt samarbeid med NATO, EU og allierte åpner for nye muligheter.
Vi hjelper med internasjonale samarbeidsavtaler, eksportprosjekter og deltakelse i EU-finansierte initiativer. Gjennom vårt nettverk i USA og Europa kan vi sikre at din virksomhet oppfyller kravene til internasjonale standarder og regelverk.
Strategien adresserer trusler fra statlige aktører som påvirker nasjonal sikkerhet.
Vi identifiserer og håndterer risiko ved utenlandske investeringer og oppkjøp, og sikrer at avtaler følger sikkerhetsloven. Vår erfaring med internasjonale transaksjoner og evne til å styre disse fra Norge gjør oss til en trygg partner for virksomheter som opererer globalt.
Behovet for å beskytte teknologi og kunnskap er sentralt.
Vi tilbyr rådgivning innen immaterielle rettigheter, teknologikontrakter og compliance med eksportkontrollregelverk. Gjennom vårt globale nettverk kan vi bistå med å beskytte dine innovasjoner på tvers av landegrenser.
Strategien vektlegger beskyttelse mot desinformasjon og skjult påvirkning.
Vi gir juridisk rådgivning om medieregulering og ansvar for digitale plattformer, og hjelper med å sikre transparens og ansvarlighet. Vi har erfaring med å håndtere juridiske spørsmål knyttet til internasjonale medieplattformer og teknologiselskaper.
Slik kan vi hjelpe din virksomhet
Brækhus advokatfirma har omfattende internasjonal erfaring og et unikt globalt nettverk. Dette gjør oss ti len strategisk partner for virksomheter i sikkerhets- og forsvarsindustrien. Vi er aktive medlemmer av Forsvars- og Sikkerhetsindustriens forening (FSi), handelskamre som Norsk-Tysk handelskammer (AHK) og AmCham, samt globale nettverk som Meritas og Andersen Global. Dette gir oss tilgang til et globalt nettverk av juridiske og rådgivende eksperter.
Vi er til stede på de viktigste møteplassene for forsvars- og sikkerhetssektoren, og har etablert en dedikert gruppe som samarbeider tett med rådgivningsmiljøer og bransjeaktører. Vår kombinasjon av juridisk kompetanse, bransjeforståelse og internasjonal rekkevidde gjør oss i stand til å tilby skreddersydde løsninger som hjelper din virksomhet med å navigere i et komplekst og krevende landskap.
Vi er stolte av å kunngjøre at Brækhus nå er medlem av FSi (Forsvars- og sikkerhetsindustriens forening). Dette markerer et viktig skritt i vårt arbeid for å levere juridisk rådgivning av høyeste kvalitet til bransjen.
Som medlem ser vi frem til et tett samarbeid med øvrige medlemsbedrifter og aktører i sektoren. I en tid preget av usikkerhet er det avgjørende med effektiv gjennomføring og solid prosjektledelse. Dette blir særlig viktig når omfattende kontrakter og leveranser skal forhandles de kommende årene.
Vår rolle som fasilitator for kontraktsgjennomføring blir stadig mer sentral. Gjennom vårt medlemskap i FSi vil vi fortsette å styrke vår kompetanse og bidra til en smidigere og mer forutsigbar prosess for alle involverte parter.
Vi ser frem til å bidra aktivt i fellesskapet og jobbe sammen med bransjen for å møte morgendagens utfordringer.
For mer informasjon om vårt arbeid og medlemskapet i FSi, ta gjerne kontakt med oss.
PST, NSM og Etterretningstjenesten peker i sine ferske trusselvurderinger på økt fare for sabotasje, innsiderisiko, digitale angrep og økonomisk etterretning. Norske virksomheter må styrke beredskapen nå. Hva om en ansatt i din virksomhet mottar en LinkedIn-henvendelse med et fristende tilbud om å utlevere informasjon? Eller at en underleverandørs svake IT-sikkerhet gir fremmede aktører tilgang til sensitiv informasjon? Kanskje en nyansatt stolt deler et bilde med sitt adgangskort på sosiale medier – og uvedkommende kopierer det for å skaffe seg tilgang?
Økende cybertrusler
Cyberoperasjoner mot norske virksomheter blir stadig mer avanserte. Statlige og kriminelle aktører bruker digitale operasjoner for å skaffe informasjon, påvirke beslutningstakere og forstyrre kritisk infrastruktur. Sektorer som energi, finans, helse og teknologi er særlig utsatt. Konsekvensene kan være store – økonomiske tap, svekket omdømme og tap av forretningshemmeligheter.
Innsiderisiko og sabotasjetrusler – en skjult risiko
Trusselvurderingene peker på økt risiko for sabotasje mot kritisk infrastruktur som kraftforsyning, transport og telekommunikasjon. Statlige aktører utnytter også økonomiske virkemidler og leverandørkjeder for å få tilgang til sensitiv informasjon. Innsidetrusselen er en særlig utfordring, der ansatte med tilgang til kritiske systemer kan bli utsatt for press, økonomiske insentiver eller ideologisk påvirkning til å lekke informasjon eller sabotere virksomheten.
Økonomisk etterretning og utenlandsk påvirkning
Fremmede stater benytter økonomisk etterretning for å skaffe seg innsikt i norske teknologiske og industrielle fremskritt. Dette skjer gjennom investeringer, samarbeid eller skjult eierskap i strategisk viktige virksomheter.
H
Hvordan vi kan bistå
For å møte dagens trusselbilde bistår vi virksomheter med en strategisk gjennomgang av sikkerhetsrisikoer og nødvendige tiltak. Vår rådgivning omfatter:
Sikkerhets- og beredskapsstrategi: Vi hjelper virksomheter med å kartlegge risikoer, implementere forebyggende tiltak og utvikle robuste beredskapsplaner.
Håndtering av innsiderisiko og leverandørkjeder: Vi bistår med kontrakter og due diligence for å redusere sårbarheter. Vurdering av adgangen til å foreta kredittvurderinger, bakgrunnsundersøkelser og rusmiddeltesting. Vi bistår også med å etablere rutiner for innsyn i ansattes e-postkasse og PC.
Overholdelse av regulatoriske krav: Vi sørger for at din virksomhet følger sikkerhetsloven og øvrige regulatoriske krav som gjelder kritisk infrastruktur og nasjonal sikkerhet.
Juridisk støtte ved cyberoperasjoner og andre sikkerhetshendelser: Vi gir rådgivning ved hendelser som kan få regulatoriske eller rettslige konsekvenser, inkludert varsling til myndigheter ved brudd på personopplysningssikkerheten.
Trusselbildet er stadig i endring, og norske virksomheter må være proaktive. Kontakt oss for en vurdering av hvordan vi kan styrke din virksomhets sikkerhet og beredskap.
CSRD and CSDDD – What’s the difference and what do they mean for your business? Join us for a breakfast seminar where we take a practical approach to the CSRD and CSDDD and share insights on how to navigate compliance requirements and turnsustainability obligations into opportunities.
Thursday 3. April 2025 – 08.30-10.00
Venue: Brækhus, Roald Amundsens vei 6, Oslo
Key Topics:
✅ CSRD & CSDDD: What you need to know
✅ Basic principles of the OECD Guidelines
✅ Practical strategies for effective due diligence
✅ Contract and audit management
✅ Best practice examples for compliance with due diligence and disclosure legislation
Speakers:
☕ Breakfast will be served
Take advantage of this opportunity to gain valuable insights, ask questions, and network with industry professionals over breakfast.
Cost:
This is a free in-person event open to eligible professionals. Places are limited. To secure your place, please use this form
AmChams Ragnhild Dalen og leder for Brækhus-teamet for Forsvar og sikkerhet Petter Sverstad Eriksen ledet arrangementet.
Vi vil spesielt takke våre to foredragsholdere – forsvarssjef general Eirik Kristoffersen og sjefsforsker ved FFI (tidligere forsvarssjef) general (R) Sverre Diesen.
Foredragsholdernes innlegg ga deltakerne en fin kombinasjon av utenrikspolitiske trusler og det konkrete innholdet i Norges forsvarssatsning for å møte disse truslene.
Diesen foretok en analyse av dagens sikkerhetsmiljø i Europa og for Norge i lys av det amerikanske valget. Forsvarssjefen ga deretter et grundig innblikk i hvordan Norges forsvarssatsning på over 1 600 milliarder kroner vil bli benyttet så effektivt som mulig til betydelig å øke Norges forsvarsevne. Han utfordret også forsvarsindustrien til å sørge for rask innovasjon, utstyr og systemer som kan produseres til lav pris i store mengder kombinert med skalerbare produksjonsløsninger. Alt i tett samarbeid med de væpnede styrkene.
Takk også til alle deltakerne for aktive spørsmål, kommentarer og for at arrangementet fulltegnet.
Energikonferanse med Fokus på Globalt Samarbeid og Bransjekompetanse
I samarbeid med Andersen arrangerte Brækhus en internasjonal konferanse om fornybar energi. Konferansen åpnet med en middag på Sjømagasinet 18. september, etterfulgt av et omfattende program hos Brækhus den 19. Deltagerne kom hovedsakelig fra europeiske land, men også fra USA.
Nils åpnet energikonferansen med å understreke betydningen av bransje- og fagkompetanse, og fremhevet at vi samlet har omfattende ekspertise innen fornybar energi og relaterte fagområder.
Deretter presenterte fire eksterne foredragsholdere sentrale temaer innen industrien: Matteo Di Castelnuovo, professor ved Bocconi University – Energiinfrastruktur og globale markedsutviklinger innen produksjon og distribusjon. Pierre Bartholin, Nuveen Infrastructure – Fokus på energiinfrastruktur. Pål Arne Davidsen, Rud Pedersen – Perspektiv fra norsk industri. Jonathan Storms, Andersen – Perspektiv fra amerikansk industri.
Med rundt 30 deltagere ble konferansen en arena for aktiv dialog og interaksjon rundt de presenterte temaene, der alle deltagere bidro med verdifulle innspill. Avslutningsvis ble det diskutert hvordan vi best kan ta vår samlede kompetanse til markedet. Blant temaene som fikk særlig oppmerksomhet var SPV-produkter, Transparency Act og EPC-kontrakter, der de to sistnevnte ble ledet av våre egne Alexander og Petter.
Konferansen bød på verdifull kunnskapsdeling på tvers av landegrenser, og vi ser et stort potensial for økt samarbeid innen leverandørindustrien til fornybarsektoren, både i Norge og internasjonalt, sammen med Andersen.
Stor takk til Nils, Christoph, Alexander, Petter, Karoline L. og våre eksterne gjester for et vel gjennomført arrangement!
Rehabilitering og leietakertilpasning- krevende kostnadsgalopp
Kostnadene ved leietakertilpasninger går til værs, og utleie har stor interesse av å minimere antall friksjonspunkter som kan skape strid med leietaker.
Denne artikkelen ble først publisert på EstateNyheter.no.
DNB næringsmegling melder etter sin investorundersøkelse at gårdeiere uttrykker frustrasjon over det de beskriver som kostbare leietakertilpasninger. DNB bruker begrepet «kostnadsgalopp» om utviklingen som har skjedd de siste årene. Det er derfor mer enn noen gang grunn til å ha fokus på risikoreduksjon og kostnadskontroll i disse prosessene. Utleier har samtidig interesse av å sørge for å minimere antallet friksjonspunkter. Realiteten er at de fleste utleiere i disse prosessene står i en mellomposisjon med entreprenør(er) og rådgiver(e) på den ene siden og leietakerne på den andre. Målet må være å ikke ende opp i en uholdbar spagat mellom de to.
Mellomposisjonen krever at man har oversikt over kostnadsbildene og risikoen i begge kontrakts-sett, at utleier ser avtalesettene i sammenheng og at disse utarbeides på en samkjørt måte. Forholdet til entreprenøren reguleres med stor grad av avtalefrihet oftest i kontrakter med utgangspunkt i NS-standardene. Forholdet til leietakerne reguleres av formell lovgivning, standarder og spesielle avtalevilkår knyttet til f.eks. konkrete fysiske arbeider og tilpasninger av lokalene samt kostnadsdelingen.
Erfaringsmessig har utleier ofte hovedfokus (og størst kompetanse) på å tilrettelegge for, og regulere forholdet til leietaker. Da kan entrepriseavtalen dessverre ofte behandles noe stemoderlig, og kommer i tid etter at leieavtalen er på plass. Manglende fokus på hvordan mekanismene i avtalene påvirker hverandre kan koste utleier mye både i direkte kostnader, misnøye hos leietaker og i administrative ressurser. Avtalene mellom partene må tilpasses ved skreddersøm. Hverken leieavtale-standardene eller NS-standardene har ferdige reguleringer som ivaretar denne mellom-rollen som utleier befinner seg i.
Det vil gå for langt å kommentere alle forhold som er relevante for utleiers posisjon. Av den grunn vil vi ta for oss noen få sentrale momenter nedenfor.
Kravspesifikasjon og handlingsrom
I de tilfeller der en utbygger skal oppføre et nytt bygg eller foreta tilpasninger i et eksisterende bygg for å legge til rette for en leietaker, vil det som hovedregel foreligge en kravspesifikasjon fra leietaker som angir kravene som stilles til bygget og hvilke funksjoner leietaker er avhengig av.
Utleier bør sørge for å tilpasse kravspesifikasjonen til det aktuelle bygg/lokale og leietakers ønsker – innenfor mulighetsrommet bygget gir – i dialog med leietaker. Herunder, i rehabiliteringsprosjekter særlig, er det viktig med god kjennskap til bygget slik at kravspesifikasjonen kan tilpasses det eksisterende byggets rammer og begrensninger.
Nettopp av denne grunn er det fordelaktig om utleier allerede har en entreprenør og/eller rådgiver(e) med seg allerede på dette stadiet.
Flest mulig av entreprenørens rettigheter i entreprisekontrakten bør gjenspeiles som utleiers rettigheter i leiekontrakten og vice versa. Utleiers forpliktelser til å levere et bestemt leieobjekt som utleier må utgjøre entreprenørens minimumsforpliktelser. Om mulig bør kravspesifikasjonen kunne inngå som en del av anbudsgrunnlaget / utgjøre grunnlag for prising slik at entreprenøren fra begynnelsen av er kjent med hvilke spesielle krav som stilles og dermed kan ta høyde for dette. Dersom prosessen med leietakere ikke har kommet langt nok til at en slik samkjøring er mulig bør man vurdere å dele opp arbeidet i flere entrepriser, eventuelt sørge for at utleier har tilstrekkelig med handlingsrom til at leietakertilpasningene kan foretas innenfor kontrakten med entreprenøren. Slik usikkerhet vil imidlertid ofte kunne reflekteres i entreprenørens pris, da det må tas høyde for eventuell økt risiko, herunder mindre effektiv arbeidsflyt, omprosjektering, rigg- og driftsutfordringer, administrasjonskostnader osv. Samtidig må man tilpasse NS-kontrakt i nødvendig grad slik at utleiers rådighetsrom minst tilsvarer leietakers rettigheter ovenfor utleier.
Utfordringer med endringer, tillegg og forsinkelser
Det er viktig at utleier hensyntar at NS-standardene har bestemmelser som regulerer og legger begrensninger på hvilke type endringer entreprenøren kan pålegges og hvor omfattende disse kan være. Her er det imidlertid full avtalefrihet for partene, slik at utleier kan forhandle frem spesialtilpassede løsninger. Et viktig moment er imidlertid at bestemmelsene i standarden – særlig knyttet til endringer – har en omfattende indre sammenheng. Man må derfor kjenne til hvordan endringer påvirker resten av kontrakten før disse gjøres. Herunder foreta korresponderende endringer andre steder i standarden ved behov.
Endringer vil ofte gi entreprenøren krav på ekstra betaling for eksempel når endringene medfører ytterligere arbeid for entreprenøren. Det mange overser iht. leieavtalen er at endringene også kan medføre at entreprenøren har krav på mer tid (fristforlengelse). Dette er også forhold som kan spesialtilpasses bl.a. ved at forhåndsavtale arbeider ikke gir rett til fristforlengelse, eventuelt at man standardiserer fristforlengelsen eller blir enige om heller å dekke kostnader til oppbemanning/forsering i visse situasjoner. Utleier må uansett innta i leieavtalen/ta høyde for mht. innflyttingstidspunkt at fristforlengelse for entreprenøren gir tilsvarende justeringsmulighet i leiekontraktens bestemmelser om overtakelsestidspunkt.
Forsinkelser kan også oppstå av andre forhold. NS-kontraktene inneholder standardbestemmelser om dagbøter, hovedsakelig for sluttfrist for hele prosjektet. Partene kan imidlertid fritt avtale at også andre frister skal være dagmulktbelagte. Utleier må sjekke at man ikke må betale større erstatning til leietaker ved en forsinkelse enn man er berettiget til fra entreprenøren. Dette gjør at utleier bør foreta tilpasninger mht. hvilke beløp og begrensninger som ligger i de ulike avtalesettene.
Det kan også være betimelig å foreta en oppjustering av prosentgrensen i den aktuelle NS hva gjelder om fanget av endringsarbeider som kan pålegges.
Det er ikke nok at man tar høyde for disse forholdene ved inngåelsen av avtalen. Avtalen skal også administreres. Av den grunn må partene etablere klare kjøreregler for tilleggsbestillinger og endringer. Det anbefales at utleier nyttiggjør seg av det eksisterende systemet i NS- kontraktene ovenfor entreprenøren, slik at det utpekes en kontraktsrepresentant som da også kan være utleiers representant ovenfor leietaker. Denne personen bør være den eneste som kan foreta bestillinger av entreprenøren. På den måten unngår man å forkludre det tydelige system knyttet til kommunikasjon, ekstrakostnader, fristforlengelseskrav og ikke minst preklusjon som finnes i NS systemet. Noen ganger er det likevel slik at utleier ønsker å unngå administrasjonen av denne dialogen og legger til rette for en direkte kommunikasjon mellom entreprenør og leietaker. Dette bør reguleres tydelig i begge avtalesettene, og det bør presiseres at entreprenøren uansett har en plikt til å følge endringsordresystemet til punkt og prikke for å kunne kreve ekstrakostnader, fristforlengelse osv.
Vi anbefaler at det settes av tydelige tidsrammer som leietaker må forholde seg til hva gjelder å bestille tilpasninger fra entreprenør via avtalen entreprenør har med utleier, enten via utleier eller direkte til entreprenøren. Dersom entreprenøren må legge om sin arbeidsflyt, mobilisere fag som allerede er ferdige i bygget eller omprosjektere sent i den enkelte prosessen vil det kunne påføre entreprenøren – dermed utleieren – kostnader som ikke nødvendigvis inngår i prisen som er avtalt mellom utleier og leietaker eller er hensyntatt i entreprenørens opprinnelige priser. Mao. må entreprenørens forutsetninger for prisingen være såpass klare for utleier slik at man sørger for at disse forutsetningene også gjenspeiles i leieavtalen, eller at leieavtalen har reguleringer som medfører at utleier kan kreve dekket de ekstra kostand enten direkte eller gjennom leien.
På den andre siden er det også avgjørende å sikre at utleieren, som byggherre, har muligheten til å gjennomføre nødvendige endringer overfor leietakeren, enten på grunn av offentlige krav eller bygningstekniske forhold som hindrer fullstendig oppfyllelse av leietakerens kravspesifikasjoner. Det kan oppstå uforutsette utfordringer som følge av offentligrettslige krav, bygningstekniske forhold e.l. som gjør det umulig for utleieren å levere i samsvar med leietakerens kravspesifikasjoner
Avtalen med leietakeren må også tydelig regulere hvem som skal dekke kostnadene for endringene, og hvordan og når betalingen skal skje. Det er klart mest fordelaktig å klargjøre pris- og tidsvirkningene av endringen før den pålegges entreprenøren, både i forhold til entreprenøren og leietakeren. Dette vil bidra til forutsigbarhet og hindre urettferdige krav eller at entreprenøren holder kravene «åpne» helt til sluttoppgjøret.
Oppsummering
Oppsummert basert på det som allerede er skrevet må utleier ha fokus på å ikke gi leietakeren større rett til endringer og tilpasninger av sin kravspesifikasjon enn det utleier selv har anledning til å pålegge/kreve av entreprenøren. I den grad det er mulig bør det foreligge en korresponderende eller tilpasset leveringsbeskrivelse og regulering av endringer etc. i begge avtaleforhold. Utleier opplever sjelden ideelle forhold, og man må også forholde seg til at det er forskjell i forhandlingsposisjoner, tidsrom til rådighet, ressurser osv. Alt dette vil påvirke muligheten til å justere avtalene. Imidlertid bør en størst mulig samkjøring tilstrebes for å minimere antall potensielle konfliktpunkter.
