Byggekontrakter – hvem tar risikoen for kostnadene til nye tilfluktsrom
At regjeringen i Totalberedskapsmeldingen nylig åpnet for å gjeninnføre krav om tilfluktsrom i nye bygg over 1.000 kvadratmeter, får konsekvenser for aktørene i eiendomsbransjen.
På hvilke steder befolkningen skal søke dekning dersom sivilforsvarets tyfoner eller mobiltelefonene varsler om at det er fare for angrep aktualiseres på nytt ved at regjeringen i Totalberedskapsmeldingen nylig åpnet for å gjeninnføre krav om tilfluktsrom i nye bygg over 1 000 kvm. Den tidligere plikten til nettopp dette har vært satt på «pause» siden 1998. Dersom dette gjennomføres slik det er formidlet av regjeringen, er det meldt at kravet vil gjelde bygg som er oppført fom. 1. januar 2026.
I Totalberedskapsmeldingen fremkommer:
«Forutsatt at Stortinget opphever beslutningen fra 1998 om midlertidig suspensjon av plikten til å bygge tilfluktsrom i nye bygninger, vil regjeringen snarlig sende på høring et forslag til justeringer av regelverket med nye kriterier for krav til bygging av permanente beskyttelsesrom som skal verne befolkningen mot skader ved krigshandlinger»
Økonomene har begynt å regne på kostnadene, og aktører og politikere snakker om hvem som «bør» ta regningen.
Ingen har alle svarene enda og en endelig beslutning ligger en del frem i tid. Samtidig ruller prosjektene videre. Kan entreprenører og byggherrer bare lene seg tilbake og avvente, eller bør man vurdere forholdsregler i kontraktene allerede nå?
Les mer: Brækhus’ ekspertise på Forsvar, sikkerhet og beredskap
Når vil kravet få betydning for byggebransjen?
I Stortingsmeldingen Boks 6.3 står det kun at tilfluktsrom skal bygges «ved oppførelse» av bygg som overstiger 1000m2. Bygg vil typisk (fortsatt) «oppføres» lenge etter at kontrakten er inngått, og det oppstår da spørsmål om for hvilke prosjekter endringen kan få virkning for.
Kan en slik endring få virkning for pågående prosjekter med sluttfrist etter 1. januar 2026, men som allerede nå er signert eller som signeres før en endring trer i kraft? Eller påvirker en slik endring først prosjekter som har oppstart etter at endringen trer i kraft?
Dersom man sidestiller «oppførelse» med ferdigstillelse vil dette påvirke byggeprosjekter som pågår 1. januar 2026. Dette vil i så fall vil berører en rekke allerede inngåtte kontrakter og prosjekter. Det vil kunne få uheldige konsekvenser, bl.a. ved å påføre store merkostnader og usikkerhet.
Det må legges til grunn at eventuelle forslag som sendes på høring også tydelig presiserer skjæringspunktet for virkningen knyttet til (pågående) prosjekter både på prosjekterings-, kontraherings- og utførelsesstadiet.
Byggherrens ansvar etter entreprisestandardene
Etter NS 8405/15 har byggherren har prosjekteringsansvaret, og bærer som utgangspunktet risikoen for bl.a. myndighetsforhold som påvirker prosjekteringen etter at kontrakter inngått. Etter disse standardene vil det altså være byggherren som bærer risikoen for at det oppstår nye krav til tilfluktsrom.
Situasjonen kan imidlertid være en annen i NS 8407/17-kontrakter, hvor entreprenøren bærer prosjekteringsrisikoen opp mot offentlige krav. Utgangspunktet er også her at byggherren bærer risikoen for myndighetsutøvelse som endrer krav som stilles til kontraktsgjenstanden underveis i prosjektet, men det oppstilles også et krav om at entreprenøren ikke burde ha kunnskap om den aktuelle myndighetsutøvelsen på tilbudstidspunktet for at byggherren skal sitte med denne risikoen.
Hva med entreprenørens risiko?
Vi nevnte over at hvem som har risikoen for nye offentlige krav har et element av skjønn i kontrakten som er basert på NS 8407/17.
Om lovendringer (mm) fra det offentlige som påvirker kravene til kontraktsgjenstanden, sier NS 8407 at slike forhold som utgangpunkt er byggherrens risiko, så lenge totalentreprenøren ikke burde ha tatt endringer i lov eller forskrift, eller enkeltvedtak, «i betraktning da tilbudet ble gitt, og han heller ikke burde unngått følgende av dem».
For entreprenører som bruker NS 84X7-familien, vil det relevante spørsmålet være om kunnskapen om regjeringens intensjon om å gjeninnføre dette kravet, er tilstrekkelig til at man burde ta dette i betraktning i sine tilbud fremover. Dette er trolig ikke tilfellet.
Så, hva skal til av kunnskap for at vilkåret er oppfylt? Er kunnskapskravet først oppfylt når en lovendring er vedtatt (men ikke trådt i kraft), er det oppfylt når det er sendt på høring hos Stortinget, eller er det oppfylt når regjeringen har uttrykt sin intensjon om å sende forslaget på høring, dersom Stortinget opphever den midlertidige suspensjonen av plikten.
Rettskildebildet viser at man skal ha ganske tydelige holdepunkter for at et forslag på høring i Stortinget vil bli vedtatt, for at entreprenøren skal ta dette i betraktning på tilbudstidspunktet. Situasjonen er omvendt dersom en endring er vedtatt, men ikke trådt i kraft enda. Dette er typisk et forhold som entreprenøren burde har tatt i betraktning.
I skrivende stund er det ikke tale om verken et forslag på høring, eller en vedtatt endring. Tvert imot har regjeringen kun formidlet en intensjon om å påbegynne en høringsprosess i Stortinget. En forutsetning for denne prosessen er ifølge totalberedskapsmeldingen er at Stortinget opphever den midlertidige suspensjonen fra 1998. Hvorvidt et konkret lovforslag sendes på høring, og eventuelt når, kan man derfor ikke med sikkerhet fastslå.
Hvordan håndtere dette nå?
På nåværende tidspunkt foreligger det neppe tilstrekkelig grunnlag til rettslig sett til å «søke dekning» og for at partene skal gå i skyttergravene. Før regjeringen gir nærmere informasjon om et eventuelt forslag og innholdet av dette, vil man stå i en situasjon som utgjør en usikkerhet i forholdet mellom aktørene. Alle parter er generelt tjent med å senke risikoen for tvister i byggeprosjekter, og det er derfor fornuftig å begynne å tenke gjennom dette allerede nå, selv om det rent rettslig ikke er satt på spissen.
Vårt råd er derfor at partene har en åpen dialog om temaet og ikke minst vurderer om det bør inntas forbehold knyttet til dette. Løsningen kan være å utforme kontrakter med mekanismer som ivaretar eventuelle krav til tilfluktsrom, f.eks. i form av nærmere regulerte avbestillingsmuligheter, opsjoner eller ulike former for risikodeling.
Man bør uansett følge prosessen fremover, og ha i bakhodet at en eventuell vedtakelse av endring reglene om tilfluktsrom vil kunne bli et tvistetema i årene fremover, særlig hva gjelder hva entreprenører burde ha tatt i betraktning i sine tilbud.
Denne artikkelen ble først publisert i Estate Nyheter.
