Brækhus rangert i Chambers for Real Estate for første gang
Brækhus er for første gang rangert i Chambers and Partners sin anerkjente Chambers Europe Guide innen fagområdet Real Estate.
En viktig anerkjennelse
Chambers-rangeringene er blant de mest prestisjefylte internasjonale kåringene av advokatfirmaer og advokater. Rangeringene baseres på omfattende analyser, intervjuer med klienter og vurderinger av juridisk kompetanse, erfaring og leveransekvalitet.
– Dette er en milepæl for oss, og en viktig anerkjennelse av arbeidet teamet har lagt ned over tid, sier avdelingsleder Benedicte Krog Grimstad.
Å bli rangert i Chambers Europe innebærer at virksomheten anerkjennes for høy faglig kvalitet og sterke klientleveranser i et internasjonalt marked.
En lagseier
Grimstad fremhever at rangeringen er et resultat av solid lagarbeid:
– Dette er en lagseier. Vi har et sterkt team med bred kompetanse, og det er veldig gledelig at innsatsen nå blir anerkjent også internasjonalt.
Et bredt eiendomsmiljø
Brækhus har et solid eiendomsteam bestående advokater som arbeider med hele bredden av eiendomsrettslige problemstillinger, herunder transaksjoner, utviklingsprosjekter, leieforhold og løpende rådgivning.
Teamet samarbeider tett med advokater innen tilgrensende fagområder som entreprise, skatt, selskapsrett og M&A, noe som gir klientene tilgang til tverrfaglig kompetanse i komplekse prosesser.
I årets rangeringer løftes Brækhus frem av klientene for både kompetanse og arbeidsform:
They have a solid team with many lawyers and diverse expertise. They draw on different areas of competence when needed
Brækhus is very professional in its approach, grasps the issues fast and listens carefully to its clients
Individuell anerkjennelse innen IP
I samme kåring blir også Brækhus’ IP-ekspert Julius Berg Kaasin rangert individuelt som Up and Coming innen Intellectual Property – en kategori som fremhever advokater med særlig sterk utvikling og markedsposisjon.
Når bygget brenner, brenner også kontantstrømmen – brannsikkerhet for næringseiendom
Med økende bruk av ladeinfrastruktur for elbiler og elsykler, energitiltak i eldre bygningsmasse og skjerpede tilsynsrutiner, er brannsikkerhet mer aktuelt enn noen gang. For profesjonelle gårdeiere og leietakere er brannvern ikke bare et lovpålagt HMS-tema, men en forutsetning for drift og verdibevaring.
Forskrift om brannforebygging utfyller brann- og eksplosjonsvernloven og konkretiserer kravene til brannsikkerhet for eiere og brukere av bygg. Forskriften slår fast at eier skal sørge for nødvendige sikringstiltak og at brannsikkerheten skal holde et «forsvarlig nivå», uansett type bygg og uansett hvor gammelt det er. Brannsikkerhet er et løpende ansvar, ikke noe som er «ferdig» ved oppføring eller rehabilitering.
Forskriftens kapittel 2 om eierens plikter konkretiserer hva det innebærer at eier skal sørge for nødvendige sikringstiltak i bruksfasen – krav til utstyr, vedlikehold, oppgradering og systematisk internkontroll. Forskriftens kapittel 3 om brukerens (leietaker) plikter konkretiserer tilsvarende hva som kreves av den som har rett til å bruke byggverket – brannsikker bruk av lokalene, systematisk brannvernarbeid og dokumentasjon av at pliktene er oppfylt.
Nedenfor får du en oversikt over hva som forventes av en profesjonell eier og leietagere.
Eier: Dette er ditt ansvar og slik løser du det i praksis
Overfor myndighetene er det eier som har hovedansvaret for at byggverket som helhet oppfyller kravene i forskriften. Det gjelder uansett om den daglige driften er satt bort til leietakere.
I praksis handler eiers ansvar om tre ting:
Selve bygget – å sørge for at den bygningsmessige brannsikkerheten er tilstrekkelig, blant annet gjennom riktig brannseksjonering, rømningsveier, materialvalg og nødvendige oppgraderinger
De tekniske sikkerhetsinnretningene – å etablere, drifte og vedlikeholde brannalarmanlegg, sprinkler, nødlys, ledesystem og annet brannsikkerhetsutstyr slik at det til enhver tid fungerer som forutsatt
Systematisk oppfølging og samordning mot leietakerne – å informere om kravene som gjelder, inngå og følge opp samordningsavtaler, og sikre at leietakernes internkontroll og bruk av lokalene faktisk understøtter den brannsikkerheten bygget er prosjektert for.
Vi går her litt nærmere igjennom de ulike pliktene til eier.
Eier må kjenne til kravene til brannsikkerhet som gjelder for bygget, samt kunnskap om bygningsdeler, installasjoner og utstyr i byggverket som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene av brann..Det innebærer at eier bla. må kjenne til brannkonsept, branntegninger og beskrivelser av de branntekniske løsningene, hva bygget er godkjent til når det gjelder eks. risikoklasser, personbelastning og brukstyper. Det er viktig å være bevisst at endringer i et bygg som påvirker de branntekniske forutsetningene som regel vil utløse krav til søknad etter plan- og bygningsloven.
Eiere skal gjøre den som bruker bygget (leietaker) kjent med kravene som gjelder for bruken av bygget og alle egenskapene ved byggverket som har betydning for brannsikkerheten. Ved flere brukere/leietakere i bygget skal eier sikre at bruken samordnes på en slik måte at bidrar til å forebygge brann. Samordningsavtalen må være skriftlig og bør legges som et bilag til leiekontrakten.
Eier bør ha klare retningslinjer for bruken av bygget og bør ha en fast «brannvern‑gjennomgang» ved innflytting, der eier forklarer hvilke krav som gjelder for bruken av eiendommen og går igjennom egenskapene ved eiendommen som har betydning for brannsikkerheten. I dette ligger det at eier bla. viser rømningsveier, møtested, brannalarmanlegg og slokkeutstyr, og presiserer begrensninger for bruk av fellesarealer, lagring og lading m.m.
Eier har også et ansvar for å sikre og vedlikeholde sikkerhetsinnretningene i bygget. Det betyr å sørge for at brannalarmanlegg, sprinkler, nødlys, ledesystem, brannceller, branndører mv. både er på plass og fungerer, å ha serviceavtaler med fagkyndige leverandører, og å følge opp avvik som avdekkes ved kontroller og tilsyn. I moderne eiendomsforvaltning bør dette være integrert i det digitale FDV‑systemet, slik at brannvern blir en naturlig del av drifts- og vedlikeholdshverdagen. Eier bør ha løpende oversikt over branntekniske anlegg, serviceintervaller og testlogger, og bruke avvikssystemet aktivt til å fange opp og lukke feil på dører, detektorer, branntetting, elanlegg og andre kritiske komponenter.
For eldre bygg er det viktig å være kjent med forskriftens krav til oppgradering i § 8 som innebærer at eier skal sørge for at sikkerhetsnivået i byggverket minst tilsvarer nivået i byggeforskrift 1984 eller senere byggeregler så langt det kan gjennomføres innenfor praktiske og økonomiske rammer.
Forskriften krever at der en «virksomhet» eier bygget skal det drive systematisk sikkerhetsarbeid. Med «virksomhet» menes ethvert offentlig og privat foretak uansett om foretaket er etablert med henblikk på forretningsmessig fortjeneste eller ikke, typisk aksjeselskaper, borettslag og stiftelser. For de som faller utenfor virksomhetsbegrepet kan tilsynsmyndigheten pålegge eieren å gjennomføre dette sikkerhetsarbeidet som følger av § 9 og 10.
Virksomhetens sikkerhetsarbeid består i at de skal fastsette mål og iverksette planer og tiltak for å sikre byggverket mot brann, samt ha rutiner som både sikrer etterlevelse av gjeldende brannkrav og avdekker, retter og forebygger mangler ved bygningsdeler, installasjoner, utstyr og selve sikkerhetsarbeidet. Det systematiske arbeidet skal tilpasses byggverkets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.
I tillegg må eier følge systematisk opp hvordan leietakerne faktisk bruker arealer, lagrer varer og lader utstyr, slik at den faktiske bruken er i samsvar med forutsetningene for brannsikkerheten.
Eier plikter å gjennomføre kontroller og må kunne dokumentere at jobben med brannvern faktisk gjøres. Det innebærer å lage og vedlikeholde rutiner for kontroll, service og oppfølging, arkivere rapporter fra tilsyn, øvelser og service, og sørge for at dokumentasjonen er lett tilgjengelig både ved tilsyn og i forbindelse med skadeoppgjør.
Leietaker / bruker: Daglig brannvern i hverdagen
Bruker/leietaker er den som i praksis styrer hva som skjer i lokalene fra dag til dag: hvor mange som oppholder seg der, hvordan det lagres, om utstyr brukes forsvarlig og om rømningsveier holdes åpne. Derfor legger forskriften et tydelig ansvar på leietaker for hvordan lokalene brukes, for opplæring av ansatte og andre brukere, og for internkontroll og rutiner i egen virksomhet. Dette konkretiseres normalt i leiekontrakten og i samordningsavtalen for brannforebygging.
Hovedinnholdet i leietakers ansvar kan oppsummeres slik:
Brannsikker bruk av lokalene Leietaker skal gjøre seg kjent med kravene som gjelder både for eiendommen og egen virksomhet, og innrette driften slik at disse kravene faktisk følges. Det innebærer blant annet å holde rømningsveier og fellesarealer frie og tilgjengelige, og å unngå lagring og lading i trapper, korridorer og andre rømningsveier.
Oppfølging av tekniske forhold og akutte situasjoner Innenfor eget bruksområde skal leietaker jevnlig kontrollere enkle forhold som nødlys, røykvarslere der leietaker har ansvaret, slokkeutstyr og synlige elektroinstallasjoner. Leietaker skal melde fra til eier om feil og avvik. Ved forhold som vesentlig reduserer brannsikkerheten, for eksempel blokkerte rømningsveier, defekte branndører eller overbelastede elektriske anlegg, skal leietaker både varsle eier umiddelbart og sette inn midlertidige tiltak for å redusere risikoen til situasjonen er normalisert.
Organisering, rutiner og opplæring Leietaker skal ha en skriftlig branninstruks tilpasset virksomheten og lokalene, med klare rutiner for varsling, evakuering, redning og bruk av tilgjengelig slokkeutstyr. Det skal utpekes en brannvernansvarlig som får nødvendig opplæring og alle ansatte, og andre som er tilknyttet leietakers virksomhet, skal få nødvendig opplæring. Alle som oppholder seg i leieobjektet skal få tilstrekkelig informasjon om hvordan de skal unngå brann og opptre ved brann. Det skal gjennomføres jevnlige brannøvelser, normalt minst årlig, oftere der utskiftingen av brukere er stor eller risikoen tilsier det.
Internkontroll og dokumentasjon Leietakers internkontroll skal være tilpasset risikoen og dokumenteres på en enkel, men etterprøvbar måte. I praksis betyr det typisk skriftlige rutiner og sjekklister, logg for opplæring og øvelser, og et avvikssystem der funn og tiltak registreres. Leietaker må kunne legge frem dokumentasjon både for eier og for myndighetene ved tilsyn.
Konsekvensene av at reglene ikke følges
Som vi har sett, krever forskrift om brannforebygging systematisk brannvern med risikovurdering, vedlikehold, opplæring og dokumentasjon. Brann- og eksplosjonsvernloven gir myndighetene sterke virkemidler for å sikre etterlevelse. Disse er:
brannvesenet kan gi pålegg om retting
det kan fattes vedtak som begrenser eller stanser bruk av hele eller deler av bygget
det kan ilegges tvangsmulkt for å presse frem gjennomføring
ved alvorlige eller gjentatte overtredelser kan det reageres med bøter eller fengsel
ved brann kan manglende etterlevelse utløse erstatningsansvar overfor skadelidte.
Forsikringsselskaper vil dessuten ofte vurdere brannsikkerhetsnivået ved skadeoppgjør. Dokumenterte brudd på forskrift og interne rutiner kan gi redusert eller avslått erstatning.
For virksomheter kan ytterste konsekvens være stans i drift, tap av godkjennelser, betydelig omdømmeskade, og i profesjonelle eiendomsselskaper er styrets og ledelsens ansvar for internkontroll og HMS ofte eksplisitt forankret.
Oppsummert – slik oppfyller dere kravene
Lov og forskrift retter seg først og fremst mot eier av byggverket. Overfor myndighetene er det eier som må sikre at reglene følges. Utleier og leietaker kan likevel avtale at det er leietakers ansvar å gjennomføre flere av pliktene som etter loven er lagt på eier. En slik avtale får likevel bare virkning partene imellom da den lovpålagte plikten ligger på eier og det er eier som vil holdes ansvarlig av myndighetene. Ha et bevisst forhold til dette i avtaleforhandlingene. De standardmalene som mest brukt av bransjen i dag spenner vidt i forhold til hvor stort ansvar leietaker har basert på om leieobjektet er nye eller «som de er» lokaler eller bygg, eller en barehouse avtale.
Slik oppfyller du kravene i forskrift om brannforebygging
Integrer brannvern i drifts- og vedlikeholdssystemet ditt. Det bør være en naturlig del av den digitale FDV-hverdagen.
Lag en enkel, praktisk branninstruks tilpasset bygget og brukerne, og skap en årsrytme der kontroll, service, øvelser og opplæring skjer forutsigbart og dokumenteres.
Inkluder brannvernforpliktelser i leiekontraktene med tydelige vedlegg om bruk av fellesareal, lading, lagring og adgang til leietakers areal for kontroll og tilsyn.
Bruk samordningsavtalen for brannforebygging aktivt: oppdater den ved bruksendringer, nye leietakere og nye risikofaktorer som ladeløsninger, energitiltak eller midlertidig innkvartering.
I et marked der ESG og taksonomi får økende oppmerksomhet, er solid brannvern også et spørsmål om ansvarlig forvaltning, god governance og langsiktig verdiskaping. Kombinasjonen av gode tekniske løsninger og robuste organisatoriske rutiner gir tryggere bygg og bedre investorkvalitet.
Mange virksomheter opererer på tvers av landegrenser og har derfor behov for juridisk bistand fra flere land. Våre advokater jobber stadig mer internasjonalt og får mulighet til å reise utenlands på utvekslingsopphold. I denne episoden av Lovlytt hører du advokat Amna Mrzic som nylig har hatt et opphold i København, hvor hun diskuterte jus med våre danske advokatkolleger og knyttet verdifulle kontakter for fremtiden. Programleder: Assosiert partner/advokat Ida Brabrand. Produsent Øystein Weibell/Kanonlyd.
