Grunneiers rett til erstatning når det offentlige griper inn i eiendomsretten
Hva slags erstatningsvern har grunneiere ved forskjellige typer inngrep fra det offentlige?
Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan råde over sin eiendom, så fremt det ikke er forbudt eller strider med andres rettigheter.
Inngrep fra det offentlige kan imidlertid sterkt påvirke verdien av en grunneiers eiendom, og kan i ytterste konsekvens medføre at eiendommen forblir ubebygd eller ikke kan utvikles i tråd med utviklers planer for eiendommen. Et viktig spørsmål er hvilket erstatningskrav grunneiere har ved disse inngrepene.
I denne artikkelen skal vi redegjøre overordnet for det erstatningsvernet grunneiere har ved noen forskjellige typer inngrep fra det offentlige.
Erstatning etter Grunnloven § 105
Grunnloven § 105 gir grunneiere rett til full erstatning hvis de må «avgi» hele eller deler av eiendommen. Det betyr at der rådigheten over eiendommen overføres til noen andre, har grunneier krav på full erstatning. Eksempel på dette er vedtak om ekspropriasjon. Utmåling av erstatning skjer etter vederlagslova, men grunneier skal alltid ha «full erstatning».
Motsatt gjelder for inngrep der rådigheten kun blir regulert. Her har grunneier som klar hovedregel ikke krav på erstatning. Eksempel på dette er reguleringsplaner og naturfredninger. Disse inngrepene blir kalt for rådighetsinnskrenkninger, og kan etter Grunnloven gjennomføres uten erstatning til grunneier.
I unntakstilfeller kan grunneier likevel tilkjennes erstatning hvis rådighetsinnskrenkningen er vesentlig og sterkt urimelig. Vi vil understreke at det skal svært mye til for å få erstatning på dette grunnlaget.
Grensen mellom inngrep som overfører rådighet og inngrep som kun regulerer rådigheten, kan være vanskelig å trekke. Dette temaet er derfor mye diskutert, og vil etter vårt syn være en pågående debatt i årene som kommer.
Erstatning ved naturfredninger og endret regulering
Myndighetene har ved lov gitt grunneier krav på erstatning ved rådighetsinnskrenkninger i noen spesielle tilfeller. Vi skal se på fire eksempler.
Ved naturfredninger kan grunneier kreve erstatning etter naturmangfoldloven § 50 når eiendommen vernes som nasjonalpark, landskapsvernområde, naturreservat, biotopvernområde eller marint verneområde, og vernet medfører at eiendommens pågående bruk blir vanskeliggjort. Det er gitt nærmere regler i bestemmelsen knyttet til offentlig tillatelse og utmåling av erstatning. Sentralt for eiendomsutviklere og utbyggere er at regelen ikke gir erstatning for tap knyttet til en fremtidig, endret bruk – den gir kun erstatning for den pågående og godkjente bruken.
Ved endret regulering kan grunneier unntaksvis kreve erstatning. To av tilfellene følger direkte av plan- og bygningsloven § 15-3.
- For det første kan grunneier kreve erstatning for det økonomiske tapet han lider dersom en reguleringsplan medfører at eiendommen både blir «ødelagt som byggetomt» og heller ikke kan utnyttes på «annen regningssvarende måte». Et vilkår er at disse virkningene enten er et resultat av bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen, eller er forårsaket av andre særlige grunner. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Vilkårene for erstatning er strenge, og terskelen er høy.
- For det andre kan grunneier kreve erstatning dersom eiendommens verdi blir «betydelig forringet» som følge av at en annen eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan, og planen gir denne eiendommen en «vesentlig bedre utnytting» enn de andre eiendommene i området. Erstatning kan som utgangspunkt kreves overfor eieren av eiendommen som får bedre utnytting. Det er gitt nærmere regler om utmåling og begrensninger i bestemmelsen. Også her er det strenge vilkår og en høy terskel for erstatning, og årsakssammenhengen mellom utnyttelsen og verdiforringelsen kan være krevende å bevise.
I tillegg er det av Høyesterett åpnet for erstatning for «verdiløse prosjekteringsutgifter» ved endret reguleringsplan. Her er det også strenge vilkår. Utgiftene må være pådratt av byggherren i tillit til og innenfor rammen av en «avsluttet regulering (…) som avklarer arealanvendelsen». Videre kan ikke reguleringsendringen være noe byggherren «med rimelighet kunne forutse» da utgiftene ble pådratt. Til slutt kan ikke tapet «fremstå som uvesentlig for byggherren».
Noen praktiske tips ved eiendomsinngrep
Dersom eiendommen din først blir ilagt rådighetsbegrensninger fra det offentlige, ikke slå deg til ro med hva det offentlige skulle kalle inngrepet. Dersom rådigheten over eiendommen overføres til noen andre og dette var myndighetenes intensjon, har du som grunneier krav på erstatning i henhold til Grunnloven. Dersom inngrepet imidlertid kun innebærer regulering, skal det svært mye til å kreve erstatning utenfor de ovennevnte tilfellene. I reguleringssituasjonene er derfor viktig å undersøke om det finnes en regel eller et grunnlag som gir rett til erstatning, og som kan påberopes. Vi har nevnt fire eksempler ovenfor.
Når det gjelder regulering ved arealplaner, er det viktigste man kan gjøre å følge med på pågående planarbeid i kommunen, både på kommuneplannivå og på reguleringsplannivå. Det er i planprosessen man har størst påvirkningsmulighet, som de fleste profesjonelle eiendomsaktører kjenner til. Det finnes mange eksempler på disposisjoner fra det offentlige som får store konsekvenser for private aktører, uten at det er behandlet eller hensyntatt i beslutningsgrunnlaget. Når planen først er vedtatt, er veien til omgjøring vanskelig. Og som for andre rådighetsinnskrenkninger, skal det mye til å kunne kreve erstatning ved arealplaner.
Denne artikkelen ble først publisert av Estate Nyheter
Les mer: Brækhus’ ekspertise på eiendom
