Mister du gårdstunet ditt i en ekspropriasjon?
Mister du gårdstunet ditt ved ekspropriasjon, kan du i enkelte tilfeller ha krav på erstatning for kostnadene ved å reetablere gårdstunet et annet sted på eiendommen. Dette gjelder særlig ved delekspropriasjon, der du beholder jord- eller skogarealer og skal drive gården videre.
Vil du vite mer om hva ekspropriasjon innebærer, og hvilke rettigheter du har som grunneier? I vår guide «Ekspropriasjon fra A til Å» får du en samlet oversikt over ekspropriasjonsprosessen, fra den første kontakten med eksproprianten til erstatningen er fastsatt.
Når offentlige myndigheter eller andre eksproprierer eiendom, for eksempel til vei, bane eller annen offentlig infrastruktur, har grunneier krav på full erstatning. For gårdbrukere med større landbrukseiendommer kan en ekspropriasjon bestå i at gårdstunet blir tatt eller må fjernes, men at større jord- og/eller skogarealer forblir i gårdbrukerens eie.
I denne situasjonen reiser det seg et særskilt spørsmål: Har gårdbrukeren krav på å få erstattet utgiftene til å bygge opp igjen gårdstunet et annet sted på eiendommen? Vi har bistått flere gårdbrukere i denne typen saker, og skal i denne artikkelen overordnet skissere noen sentrale problemstillinger rundt et slikt krav.
Krav på full erstatning: hvordan beregnes det?
Etter Grunnloven § 105 har grunneier krav på full erstatning ved ekspropriasjon.
Utgangspunktet er at grunneier har krav på erstatning for eiendommens salgsverdi eller bruksverdi, avhengig av hva som gir høyest erstatning. Kort forklart er «salgsverdi» eiendommens markedsverdi, mens «bruksverdi» er eiendommens kapitaliserte nettoavkastning.
Verken salgsverdi eller bruksverdi tar i betraktning utgifter til reetablering av gårdstunet, da begge disse to kun verdsetter eiendommen som tas. For at utgifter til reetablering skal kunne kreves, må vilkårene for det tredje utmålingsprinsippet være oppfylt. Dette prinsippet kalles «gjenervervsverdi».
Gjenervervsverdi: når salgsverdi og bruksverdi ikke dekker tapet
For visse typer eiendom er erstatning for eiendommens salgsverdi eller bruksverdi ikke alltid tilstrekkelig til å holde grunneier skadesløs. For en del eiendommer vil ofte eiendommens bruksmuligheter være sentrale, noe som ikke alltid «fanges opp» av salgsverdi eller bruksverdi. Dette kan være en særskilt plassering, utforming eller funksjon. Gårdstun med våningshus har ofte en slik særskilt bruksmulighet.
Hvis vilkårene for gjenervervsverdi er oppfylt, kan grunneier få erstattet utgifter til å gjenkjøpe eller reetablere en eiendom og nødvendig tomt med tilsvarende bruk, i stedet for salgsverdi eller bruksverdi. Forutsetningen er at disse utgiftene er høyere. Det kan omfatte utgiftene til å kjøpe en tilsvarende eiendom eller reetablere bruksmulighetene på gjenværende eiendom. Gårdbrukeren må anføre det sistnevnte for å kreve utgiftene til reetablering av gårdstun erstattet.
Når kan du kreve erstatning for kostnadene ved å bygge nytt gårdstun?
Som beskrevet over må vilkårene for gjenervervsverdi være oppfylt for at en gårdbruker som får gårdstunet ekspropriert, skal få erstattet utgifter til reetablering av gårdstun.
- For det første må gårdbrukeren bruke eiendommen som bolig, fritidsbolig eller egen næringsvirksomhet. Dette vilkåret er ofte uproblematisk, fordi gården gjerne brukes både som bolig og til egen virksomhet. Rettspraksis aksepterer noe opphold i bruken, men dette er et konkret unntak som må vurderes i den enkelte saken.
- For det andre må gjenervervet være nødvendig for å holde gårdbrukeren skadesløs. Dette vilkåret er konkret og må vurderes i den enkelte sak. I neste punkt skal vi se nærmere på dette.
Krav om erstatning for reetablering av gårdstun gjør seg kun gjeldende ved delekspropriasjon, det vil si når gårdbrukeren fortsatt har jord- eller skogarealer som kan drives videre etter ekspropriasjonen. Der hele gården eksproprieres, inklusive alle jord- og skogarealer, er ikke reetablering av gårdstun nødvendig for å holde gårdbrukeren skadesløs, siden det ikke er en gård som skal drives videre. Her kan gårdbrukeren for eksempel kreve salgsverdien av hele gården, eller en kombinasjon av de tre verdsettelsesprinsippene for de ulike delene.
Våningshus, driftsbygning og tomt: hva kan du få dekket?
Et gårdstun kan bestå av flere objekter. Vi skal se nærmere på våningshus, driftsbygninger og tomt.
Våningshus
Når det gjelder våningshus, må retten vurdere hva som er en naturlig og rimelig utforming av nytt våningshus.
En vanlig innsigelse fra offentlige myndigheter når det gjelder våningshus, er at gårdbrukeren kan holdes skadesløs ved at bare driftsbygningene reetableres, mens våningshuset erstattes gjennom salgsverdien av boligen med tomt eller gjenkjøp av en bolig med tomt i nærheten av gården. En avgjørelse fra Frostating lagmannsrett i 2021 er illustrerende for vurderingen, der lagmannsretten måtte vurdere om gårdbrukeren hadde krav på å bygge opp igjen gårdstunet med våningshus som måtte rives på grunn av et veitiltak.
Lagmannsretten vektla:
- At gården fortsatt skulle drives etter ekspropriasjonen.
- At bo-verdien av våningshus på tun var vesentlig.
- At gårdbrukeren hadde en sterk familiær tilknytning til gården.
I tillegg til disse momentene er type drift også viktig. En gårdbruker som har dyr, har en sterkere interesse i å ha et våningshus i tilknytning til gården enn en gårdbruker uten dyr, uten at dette er avgjørende.
Driftsbygninger
Når det gjelder driftsbygninger, må retten blant annet vurdere hvor mye jord- og skogareal gården beholder. Ut fra dette vurderer retten hva som er en passende og tjenlig utforming av ny driftsbygning etter ekspropriasjonen. Mister gårdbrukeren mye areal i ekspropriasjonen, kan han måtte ta til takke med en mindre driftsbygning. Har gårdbrukeren flere driftsbygninger med funksjoner som kan samles, kan gårdbrukeren måtte tåle at disse samles i færre bygg.
Felles for bygninger og anlegg er at det ikke kan kreves gjenervervsverdi for saneringsmodne bygg.
Tomteareal
Når det gjelder tomteareal, har gårdbrukeren krav på gjenervervsverdien for nødvendig tomt for bygningene. Dette kan omfatte tomtekjøp, nødvendige grunnarbeider, fundamentering og andre kostnader i grunnen. Gjenerverv gjelder ikke for jord- og skogarealene dersom disse også blir ekspropriert, siden disse arealene ikke er nødvendige for bygningene. For disse arealene utmåles erstatning etter salgs- eller bruksverdi.
Hva kommer i tillegg, og hva trekkes fra?
Ved erstatningsutmålingen av gjenervervsverdien kommer tillegg og fradrag ofte på spissen.
Tillegg er typisk kostnader som er en nødvendig konsekvens av ekspropriasjonen og reetableringen. Lagring, flyttekostnader, nødvendige leiekostnader under reetablering og lignende er forhold som kan komme i tillegg. Grunneier har også krav på tillegg for relevante ulemper på resteiendommen, men dette ser vi ikke nærmere på i denne artikkelen.
Fradrag gjelder typisk standardhevinger. Er våningshuset eller driftsbygningen som reetableres svært gammelt, og de reetablerte bygningene har betraktelig høyere standard eller innebærer effektivisering, vil dette kunne komme til fradrag.
Videre må tilpasningsplikten tas i betraktning. Tilpasningsplikten innebærer at grunneier i rimelig utstrekning må tilpasse seg situasjonen etter ekspropriasjonen. Der reetableringen inneholder ekstraordinære kostnader, for eksempel anleggelse av en lang vei på eiendommen til ny tomt, vil skjønnsretten konkret vurdere om disse kostnadene skal ses bort fra på grunn av tilpasningsplikten. Etter vårt syn bør retten imidlertid være tilbakeholden med å trekke fra slike kostnader ved reetablering, for ikke å risikere å tilkjenne for lav erstatning og dermed komme i strid med Grunnloven § 105.
Har du spørsmål om ekspropriasjon og erstatning? Ta kontakt
Fredrik Heslien
Advokat
Eiendom, Ekspropriasjon og skjønn, Prosedyre og tvisteløsning
