Ulempeerstatning og fordelsfradrag i ekspropriasjonssaker
Når bare deler av eiendommen din eksproprieres, stopper ikke vurderingen ved selve arealet som tas. Tiltaket kan også påvirke verdien av resten av eiendommen, enten i form av ulemper som gir deg krav på tillegg i erstatningen, eller fordeler som kan gi eksproprianten rett til fradrag. Her ser vi nærmere på reglene for ulempeerstatning og fordelsfradrag.
Denne artikkelen, den niende i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, ser på to elementer som ofte har stor betydning for den endelige erstatningen: ulempeerstatning og fordelsfradrag. Se hele serien her.
Utgangspunktet
Når bare deler av eiendommen din eksproprieres, er utgangspunktet at du skal ha erstatning for verdien av det arealet som tas. Men det slutter sjelden der. Ekspropriasjonen kan gjøre resten av eiendommen mer eller mindre verdt. Begge deler kan påvirke den samlede erstatningen.
Når resteiendommen blir mindre verdt
Tenk deg at det bygges et stort infrastrukturtiltak rett ved eiendommen din. Du mister kun noen få kvadratmeter areal, men opplever store ulemper på din resterende eiendom som følge av tiltaket.
I slike tilfeller kan du ha krav på ulempeerstatning. Det holder ikke at ulempen er sjenerende, ulempen må gjøre seg utslag i en økonomisk verdiforringelse.
Videre skilles det mellom særulemper og allmenne ulemper. Skillet mellom disse to kategoriene er av juridisk art. Allmenne ulemper er ulemper som rammer eiendommer eller brukere i området generelt som følge av tiltaket, mens særulemper er ulemper som rammer den aktuelle eiendommen spesielt eller mer intensivt enn omgivelsene.
Kategoriseringens betydning er følgende:
- Ved særulemper har man krav på erstatning uavhengig av omfang, så lenge de gjør seg utslag i et økonomisk tap og man ikke har fått dekket tapet på annen måte.
- Ved allmenne ulemper må ulempene overstige nabolovens eller forurensningslovens tålegrense, som betyr at ulempene må være urimelige eller unødvendige, for å få erstatning.
Eksempler på ulemper er arronderingsulemper (for eksempel der jordbrukseiendommer blir delt og må drives mindre rasjonelt), dårligere adkomst til eiendommen, økt innsyn fra omgivelsene, redusert utsikt, samt økt støy eller støv.
Arronderingsulemper er et typisk eksempel på særulemper, mens økt støy som følge av veiutvidelse vil svært ofte utgjøre allmenne ulemper.
Når resteiendommen blir mer verdt
Det kan også gå den andre veien. Tiltaket som gjennomføres kan faktisk gjøre resteiendommen mer verdifull. Hvis ekspropriasjonen medfører en slik verdiøkning for resteiendommen, kan eksproprianten kreve at fordelen trekkes fra i erstatningen. Dette kalles fordelsfradrag.
Også her gjelder noen viktige begrensninger. Fordelen må gjelde for selve eiendommen. Personlige fordeler for eieren, for eksempel en mer effektiv vei til jobb, er ikke relevante.
Fordelen må også, som ulemper, gjøre seg utslag i en økonomisk verdi, og det må være en årsakssammenheng mellom fordelen og ekspropriasjonstiltaket.
Videre må det være tale om en særfordel, det vil si en fordel som er konkret og eiendomsspesifikk for den gjenværende eiendommen. Fordeler av allmenn karakter, som tilfaller et større område eller allmennheten, går ikke til fradrag i erstatningen.
Tillegg og fradrag ved differanseprinsippet
Som vi beskrev i den forrige artikkelen, vil tillegg og fradrag kunne omfattes av differanseprinsippet ved stripeerverv.
For at en ulempe eller fordel skal være relevant å se hen til ved beregningen av eiendommens verdi etter tiltaket, må vilkårene nevnt over være oppfylt. Da får etter-verdien enten et tillegg og/eller et fradrag, og medfører høyere eller lavere erstatning.
Opplever du ulemper på resteiendommen?
Opplever du ulemper på resteiendommen som følge av et ekspropriasjonstiltak, eller har eksproprianten krevd fordelsfradrag i erstatningen din? Våre advokater kan bistå deg med å vurdere om vilkårene for ulempeerstatning eller fordelsfradrag faktisk er oppfylt.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
