Avtaler i ekspropriasjonssaker – kjøpekontrakt, avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn
Selv om forhandlingene ikke ender i full enighet om alt, betyr ikke det nødvendigvis at saken må gå hele veien til domstolen. Du og eksproprianten kan inngå ulike typer avtaler, alt fra en vanlig kjøpekontrakt til en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn der erstatningen overlates til retten. Her ser vi nærmere på hva disse avtaletypene innebærer, og hva du bør tenke på før du signerer.
Denne artikkelen, den tredje i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om de avtalene som kan inngås mellom deg og eksproprianten, og hva du bør tenke på før du signerer. Se hele serien her.
Hvilke typer avtaler kan inngås i en ekspropriasjonssak?
Når eksproprianten (den som ønsker å erverve eiendommen din) og du forhandler, kan dere lande på to ulike typer løsninger. Hvilket alternativ som er aktuelt, avhenger av hvor mye dere er enige om.
Kjøpekontrakt: full enighet
En kjøpekontrakt brukes når dere er enige om alt: hva som skal erverves, hva du skal få i erstatning, og eventuelle andre vilkår. Kontrakten fungerer som en vanlig kjøpekontrakt ved et eiendomskjøp. Når den er signert, er saken avgjort uten at domstolen trenger å bli involvert.
Dette er den mest forutsigbare løsningen for begge parter. Du vet hva du får, og du slipper en lang rettsprosess.
Avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn: enige om overtakelsen, ikke om prisen
En avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn brukes når dere er enige om at eksproprianten skal få overta eller bruke eiendommen din, men ikke om hva du skal ha i erstatning. Dette er i prinsippet to separate avtaler, men inngås ofte sammen.
Å avtale forhåndstiltredelse er praktisk i de fleste prosjekter. Vegutbygging, jernbane og kraftlinjer kan ikke alltid vente på at partene blir enige om erstatningen. Avtale om forhåndstiltredelse kombineres ofte med en avtale om avtaleskjønn, som er en avtale om at erstatningen skal fastsettes av skjønnsretten (domstolen).
Fordelen med avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn sammenlignet med ekspropriasjonsskjønn, er at du har muligheten for å forhandle frem vilkår i avtalen. Disse vilkårene kan for eksempel være minsteerstatninger, tiltak på eiendommen og forskudd på erstatningen.
Prosessen rundt avtalene
Først forhandler du og eksproprianten, og forsøker å bli enige. Dette behandlet vi nærmere på i den første artikkelen i serien.
I forhandlingsfasen er det viktig å avklare hva dere er enige om: Er dere enige om alt? Da kan dere inngå en kjøpekontrakt. Er dere kun enige om selve overtakelsen og uenige om erstatningen? Da er en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn aktuell.
Deretter nedfelles avtalen skriftlig og signeres av begge parter. Avtalen gir eksproprianten rett til å ta eiendommen i bruk.
Dersom dere inngikk en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn, fastsettes erstatningen av skjønnsretten (domstolen). I skjønnsretten kan du legge frem ditt syn på erstatningen, og retten avgjør hva som er riktig erstatning.
Hva bør du tenke på før du signerer?
- Les nøye gjennom avtalen før du signerer. Hva inngår i erstatningen? Dekker den bare verditap som følge av tap av areal, eller også ulemper på resten av eiendommen og andre relevante tap?
- Kan det avtales at eksproprianten gjør tiltak på eiendommen din som reduserer ulempene? Det er ofte større verdi i å få arbeid utført enn å få en erstatning og måtte ta risikoen for at beløpet holder til å rette opp ulempene.
- Vurder forskudd. Signerer du en tiltredelsesavtale, bør du be om et forskudd på forventet erstatning, slik at du slipper å vente på skjønnet før du kompenseres.
- Ikke signer under tidspress. Be om tid til å vurdere, og ta kontakt med advokat dersom du er i tvil om innholdet eller konsekvensene av det du skriver under på.
Skal du signere en avtale?
Har du fått forelagt en kjøpekontrakt eller en avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn? Våre advokater har erfaring med slike avtaler og kan gå gjennom innholdet med deg, slik at vilkårene blir til ditt beste før du signerer.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
