Utkastelse som virkemiddel ved betalingsmislighold

Betaling av leien er en av leietakers viktigste plikter i et leieforhold. Leien er vederlaget for husrommet eller lokalet (leieobjektet), og manglende betaling kan få store konsekvenser for utleier. Mange utleiere er avhengige av leieinntektene, for eksempel for å betale låneforpliktelser. Ved manglende betaling fra leietaker er det ofte et mål for utleier å få leietakeren ut av leieobjektet, slik at det kan leies ut til andre. For å nå dette målet har utleier en rekke sanksjonsmuligheter. Hvis det er avtalt kan utleier si opp leieavtalen (oppsigelse), og dersom den manglende betalingen har et visst omfang/har vedvart, kan utleier heve leieavtalen (heving).

Felles for disse sanksjonene er at de inneholder skjønnsmessige vurderingstemaer. Vilkåret for oppsigelse ved manglende betaling er at leieavtalen er «misligholdt», mens vilkåret for heving er at leieren «vesentlig misligholder» plikten til leiebetaling. Manglende betaling av leien gjør ikke at vilkåret automatisk er oppfylt. I tillegg krever disse sanksjonsmulighetene i ytterste konsekvens en rettsavgjørelse for å gjennomføres.

Utleier har en tredje sanksjonsmulighet ved manglende betaling for å få leietaker ut av leieobjektet – utkastelse. For utleier kan utkastelse ha fordeler sammenlignet med oppsigelse og heving på to måter.

• For det første er vilkårene for utkastelse mindre skjønnsmessige. Vilkårene er at utleier må dokumentere (1) skriftlig avtale om utkastelse («utkastelsesklausul»), (2) skyldig leie, der 1 krone er nok, og (3) at leietaker er gitt 14 dagers skriftlig – og helst rekommandert – varsel etter forfall med nærmere opplysninger.

• For det andre er gjennomføring av utkastelse enklere for utleier. Når vilkårene er oppfylt har utleier tvangsgrunnlag for utkastelse av leietaker fra husrommet. Dette betyr at utleier ikke trenger en rettsavgjørelse for gjennomføring av utkastelsen. Betaler ikke leietaker innen de 14 dagene, sender utleier en begjæring om utkastelse til namsmannen. Namsmannen begynner deretter sin prosess, som kan ta noe tid. Kombineres dette med en depositumskonto, kan utleier ha helt eller delvis sikkerhet for leien i namsprosessen.

Namsprosessen foregår ved at namsmannen vurderer om vilkårene er oppfylt. Deretter sender namsmannen utkastelsesbegjæringen til leietaker, der leietaker får informasjon og gis mulighet til å komme med opplysninger innen en frist. Namsmannen varsler så både utleier og leietaker om når utkastelsen skjer. Når utkastelsen skjer vil namsmannen gjennomføre denne, og leietaker får en frist på å hente eiendelene sine. Blir ikke eiendelene hentet, gjennomfører namsmannen enten salg av disse eller kaster dem. Til slutt avsluttes saken, og utleier og leietaker mottar protokoll.

Underveis i prosessen har leietaker visse muligheter til å unngå utkastelsen.

Dersom leietaker betaler skyldig leie og annen forfalt leie frem til betalingstidspunktet med renter, samt inndrivingskostnader og sakskostnader, kan leietaker unngå utkastelse. Dette kan betales helt frem til utkastelsen faktisk gjennomføres. Derfor bør utleiere vurdere om utkastelsesvarselet etter omstendighetene bør kombineres med et varsel om oppsigelse eller erklæring om heving som en ekstra sikkerhet.

Videre kan leietaker klage til tingretten med oppsettende virkning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-16. Begrunnelser kan være at leien er betalt, eller at leietaker har et rettmessig motregningskrav. Klagen fremsettes formelt for namsmannen og har oppsettende virkning, med mindre namsmannen eller retten finner klagen åpenbart grunnløs.

På tross av dette fungerer utkastelse som en god sikkerhet for betaling, siden tvangsgrunnlaget først faller bort når leien og andre utgifter er betalt fullstendig.

Utfordring av utkastelsesklausulers gyldighet

Ny litteratur utfordrer utkastelsesklausuler mellom profesjonelle utleiere og forbrukere. I artikkelen «Kan profesjonelle utleiere bruke «utkastelsesklausuler»?» i Lov og Rett 2025/3, konkluderer stipendiatene Vebjørn Wold og Petter Omland at

«profesjonelle utleiere sannsynligvis ikke kan gjøre gjeldende vilkår om utkastelse fra bolig på de betingelser som kommer frem av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav a.»

Forfatternes begrunnelse er kort oppsummert at utkastelsesklausuler mellom næringsdrivende og forbrukere er omfattet av forbrukeravtaledirektivet og avtaleloven § 37, siden de sjeldent er individuelt fremforhandlet og ikke avspeiler loven. Vilkårene inneholder ikke et krav om proporsjonalitet, siden utkastelsesprosessen kan startes ved 1 krone skyldig leie. Mangelen på proporsjonalitetsvurdering er utslagsgivende, og forfatterne skriver at

«[s]amlet sett taler de momentene som etter EØS-retten skal vektlegges for at utkastelsesklausuler uten en form for proporsjonalitetskrav i utgangspunktet vil være urimelige.»

Konsekvensen av standpunktet er at klausulene er uten virkning mellom partene.

Det er viktig å presisere at standpunktet ikke gjelder leieavtaler mellom næringsdrivende eller der privatpersoner leier ut, uten å være næringsdrivende, til andre privatpersoner. Men, forfatterne indikerer at kravene for å være næringsdrivende ikke er høye. De skriver blant annet at det

«ikke kan avkreves en veldig omfattende og profesjonalisert utleieaktivitet fra «private» utleiere før disse vil anses for å være næringsdrivende.»

En slik rettstilstand vil derfor potensielt ramme mange privatpersoner som leier ut bolig.

Konsekvenser for utleiere

Standpunktet vil ramme svært mange boligleieforhold, og få stor betydning for utleiere. Utleiere mister en viktig sikkerhet for betaling av leie, og vil være avhengig av de mer skjønnsmessige alternativene oppsigelse og heving for å få leietakeren ut av husrommet. Prosessen blir også lengre. I stedet for noen måneders prosess hos namsmannen, kan saken potensielt ta flere år om den skal gjennom husleietvistutvalget, tingretten og lagmannsretten. I dette ligger også betydelig kostnads- og prosessrisiko for både utleier og leietaker.

Les mer: Brækhus’ kompetanse innen eiendom

Hva kan utleiere gjøre for å sikre seg?

Enn så lenge er ikke utkastelsesklausulene blitt utfordret i retten, men det kan tenkes at dette vil skje. For å være føre var, er det noen tiltak utleiere kan foreta.

Et første tiltak er å vurdere tidsbestemte leieavtaler i større grad enn tidligere. En tidsbestemt leie avtale har utløpsdato, og ved utløp har utleier tvangsgrunnlag for fravikelse. Utleier har dermed en ramme for leieforholdet. Valget mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler må tas av utleier for det konkrete leieforholdet, men usikkerheten rundt utkastelsesklausuler vil etter vårt syn være et hensyn utleiere må ta med seg i valget.

Videre bør utleiere være nøyere med å sende skriftlige og dokumenterbare varsler ved mislighold, for eksempel ved for sen eller manglende betaling av leien. Slik dokumentasjon kan være nyttig dersom leietaker problematiserer oppsigelsen eller hevingen – det vil kunne underbygge leietakers mislighold på en etterprøvbar måte.

Tiden vil vise om utkastelsesklausuler mellom profesjonelle utleiere og forbrukere blir utfordret i rettssystemet, men frem til da forblir utkastelse en sentral sikkerhet for utleiere i de fleste leieforhold.

Denne artikkelen ble først publisert i Estate Nyheter.