Utleiers krav mot leietaker for mangler ved leieobjektet ved tilbakelevering – dom fra Gulating lagmannsrett

Etter husleieloven § 10-3 kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring dersom leieobjektet ved tilbakelevering er i dårligere stand enn hva som er avtalt (eller fastsatt i § 10-2). Det har i tidligere dommer vært lagt til grunn at utleier kun kan kreve dekket sine merutgifter som følge av leiers manglende vedlikehold. En nylig avsagt dom i Gulating lagmannsrett bryter med dette prinsippet.

 

Sakens faktum

Saken gjelder spørsmål om utleier har krav på økonomisk kompensasjon fra leier etter tilbakelevering av leieobjektet. Lokalene ble fullstendig ombygd kort tid etter at avtaleforholdet mellom partene opphørte, slik at utleier ikke har hatt noen kostnader som følge av misligholdet fra leietakers side.

Utleiers hovedanførsel var at det ikke er et vilkår for økonomisk kompensasjon etter husleieloven § 10-3 andre ledd at det foreligger et økonomisk tap, og at det er tilstrekkelig å konstatere at det foreligger mangler ved leieobjektet ved tilbakelevering. Leietaker anførte på sin side at husleieloven § 10-3 krever et påregnelig økonomisk tap for utleier før leier blir forpliktet til å dekke nødvendige utgifter til utbedring.

 

Spørsmålet om betydningen av at utleier ikke har hatt et økonomisk tap

Lagmannsretten fremholder at husleielovens § 10-3 (2) fastslår at det må foreligge en mangel ved leieobjektet for at utleier kan kreve økonomisk kompensasjon, under henvisning til ordlyden «i dårligere stand enn hva som var avtalt», og at det følger av forarbeidene at ansvaret er objektivt. Med dette menes at utleier kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring uten hensyn til om leieren kan klandres for misligholdet. Bestemmelsen oppstiller videre et krav om at kun nødvendige utgifter til utbedring kan kreves dekket

Etter dette går lagmannsretten over til å behandle det sentrale spørsmålet, nemlig om leietakers objektive forpliktelse gjelder uavhengig av etterfølgende omstendigheter (f.eks. dersom utleier totalrenoverer lokalet for ny leietaker).

Etter en kort drøftelse av spørsmålet konkluderer lagmannsretten med at

« … leiers forpliktelse oppstår når lokalene ikke er i den stand som leier plikter å sette dem i ved tilbakelevering, og at leier har en objektiv plikt til å dekke utgiftene. Det er her tale om krav på oppfyllelse av en kontraktsforpliktelse. Det sentrale vilkår er således at det må foreligge en mangel ved leieobjektet ved leieforholdets opphør som representerer et verdiminus på utleier hånd. Det er således tale om et mislighold som oppstod før et eventuelt nytt leieforhold ble inngått. Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke utledes av bestemmelsens ordlyd eller annet, at det er krav om at utleier benytter det beløpet han mottar til faktisk å utbedre lokalene. Hva utleier senere velger å gjøre med lokalene er også som utgangspunkt uten betydning for leiers forpliktelser.»

Lagmannsretten legger med andre ord til grunn at husleieloven § 10-3 (2) ikke oppstiller et krav om at utleier benytter det beløpet han mottar til faktisk å utbedre lokalene. Hva utleier senere velger å gjøre med lokalene er også som utgangspunkt uten betydning for leiers forpliktelser.

At utleiers krav på økonomisk kompensasjon ikke er betinget av at utleier faktisk utbedrer er lagt til grunn også i andre dommer. Gulating lagmannsrett synes imidlertid å avvike fra forståelsen av at det kun er merutgifter som følge av utleiers mislighold som utleier kan kreve erstattet og som er lagt til grunn i tidligere dommer.

Dommen er av leietaker anket til Høyesterett og ankeutvalget har tillatt anken fremmet. Saken skal derfor behandles av Høyesterett som vil gi nærmere føringer for tolkningene av § 10-3 i husleieloven.

Ved leie av lokaler er det for øvrig normalt å regulere de nevnte forholdene i leieavtalen. I de såkalte «meglerstandardene» er det bl.a. regulert at dersom utleier ikke gjennomfører utbedring, skal leietaker likevel kompensere utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av leieobjektets bruk etter fraflytting.

Brækhus har omfattende erfaring med å bistå ved forhandlinger av leiekontrakter. Vi bistår både store og mindre aktører, både utleiere og leietakere. Vi bistår også underveis i leieforholdet og ved avslutning av leieforhold.