TIPS VED SALG AV LOFTSAREAL I SAMEIER OG BORETTSLAG

En rekke boligselskaper (eierseksjonssameier, borettslag og boligaksjeselskap) har de siste 10-15 årene solgt sine loft enten internt i boligselskapet eller til eksterne boligutviklere. Prosessen kan by på utfordringer dersom ikke boligselskapet har påsett korrekte vedtak i årsmøte/generalforsamling, eller dersom kontrakten med utbygger ikke i tilstrekkelig grad sikrer boligselskapets interesser.

Prosessen i sameiet, borettslaget eller aksjeselskapet:

  • Styret fremmer sak om salg av loftarealene for årsmøte/generalforsamlingen. Salg av fellesarealer krever tilslutning fra to tredjedeler av de oppmøte
  • Eventuelle forkjøpsretter avklares
  • Forhandlinger og kontraktinngåelse med utbygger eller seksjonseier/andelseier
  • Byggeperiode

Det er viktig å være godt forberedt ved inngåelse av kontrakter med profesjonelle utbygge. Her er fem tips om ting du bør være oppmerksom på:

  • All risiko for offentligrettslige krav skal ligge hos utbygger
  • Kreditt til utbygger bør begrenses så langt som mulig. I denne type kontrakter er det vanlig at boligselskapet mottar første del av betalingen for loftet ved overtakelse. Andre del av betalingen mottas typisk når utbygger har ferdigstilt utbyggingen av leilighetene på loftet. At utbygger ikke betaler hele kjøpesummen ved overtagelse, innebærer altså at utbygger gis en form for kreditt. Jo mer kreditt som gis, jo større risiko løper boligselskapet.
  • Boligselskapet må fremforhandle størst mulig sikkerhet og påse trygghet rundt transaksjonen. Dette kan for eksempel gjøres gjennom bruk av meglerkonto, morselskapsgarantier, pant eller bankgarantier.
  • Bruk standardavtaler dersom utbygger også skal utføre arbeider for boligselskapet. Relativt ofte velger boligselskapet å bruke noe av fortjenesten for salget av loftet til å foreta vedlikehold eller oppgraderinger av bygningsmassen. Det er derfor ikke uvanlig at utbyggers kontraktsforpliktelse består dels av kontantbetaling for loftet, og dels av bygningsmessige ytelser. I kontraktreguleringen av de bygningsmessige ytelsene anbefales bruk av standardiserte avtaler. Vår erfaring er at dette er et punkt som det enkelte ganger tas for lett på, typisk fordi boligselskapet først et stykke inn i prosessen bestemmer seg for å få arbeider utført.
  • Påse korrekt fordeling av felleskostnader ettersom boligselskapet nå vil bestå av flere nye leiligheter (seksjoner/andeler). Forretningsfører vil i mange tilfelle kunne bistå styret med dette.

Internt i boligselskapet bør det samtidig som det fattes vedtak om salg, tas til stilling hva fortjenesten ved salget av loftet skal benyttes til. De typiske alternativene er opprettelse av et vedlikeholdsfond, nedbetaling av gjeld, eller utbetaling til eierne.

Det er verdt å merke seg at boligselskaper i mange tilfelle kan være fritatt for skatt av fortjeneste ved salg av fellesarealer.