Dagens Næringsliv skriver 7. mai at regjeringen ønsker å tette «smutthull» i loven for å få fart på boligbyggingen. Kommunene har i dag – på grunn av en lite gjennomtenkt lovformulering – mulighet til å spekulere i når saksbehandlingsfristen for byggesøknader begynner å løpe. Konsekvensen er at saksbehandlingstiden har skutt i været.

Privatpersoner og profesjonelle utbyggere har ofte krav på at byggesaksgebyret reduseres med 25 prosent for hver uke 12-ukersfristen for behandling av byggesøknader oversittes. Byggesaksgebyrene er ofte betydelige, og utgjør viktige penger for kommunen. Risikoen for å miste retten til å kreve inn byggesaksgebyrene gir i utgangspunktet kommunen et sterkt incentiv til å overholde 12-ukersfristen.

Problemet er at kommunens risiko for å miste retten til å kreve inn byggesaksgebyrer ikke blir reell før lovteksten endres, slik at kommunen ikke lenger kan spekulere i – og dermed selv bestemme – når 12-ukersfristen starter å løpe.

Løsningen er å endre lovteksten slik at 12-ukersfristen starter å løpe når «søknad er mottatt», og at fristen «forlenges med den tid som medgår til feilretting og supplering».

En slik regulering gjelder allerede for dispensasjonssøknader, se byggesaksforskriften § 7-4 bokstav a. I ord som «feilretting» og «supplering» ligger et krav om at kommunen må foreta seg noe aktivt (varsle deg om at søknaden er mangelfull), for at 12-ukersfristen lovlig kan forlenges.

Problemet med dagens løsning, hvor saksbehandlingsfristen starter å løpe når søknaden er «fullstendig», kan illustreres med følgende eksempel:

• Kommunen mottar søknaden din, men venter fire måneder med å gi beskjed om at den omfattende søknaden din manglet en side for å være «fullstendig» jf. plan- og bygningsloven § 21-7, og derfor ikke ennå kan tas til behandling. Du sender deretter inn det kommunen etterspør, og når kommunen etter totalt syv måneder har behandlet søknaden din, mottar du krav om byggesaksgebyr på 50.000 kroner.
• Du mener (med god grunn) at korrekt byggesaksgebyr skal være redusert fra 50.000 kroner til null. Du viser til reduksjonsregelen i byggesaksforskriften § 7-6, som sier at gebyret skal reduseres med 25 prosent for hver uke 12-ukersfristen oversittes.
• Du mener kommunen må sørge for å gi varsel innen rimelig tid om at søknaden er mangelfull, dersom fristen ikke skal begynne å løpe allerede når kommunen mottar søknaden din, jf. kommunens veilednings- og utredningsplikt i forvaltningsloven §§ 11 og 17.
• Kommunen mener derimot det ikke har noen betydning for størrelsen på byggesaksgebyret at søknaden din ble liggende i skuffen i fire måneder. Kommunen viser til lovteksten i pbl. § 21–7 som sier at 12-ukersfristen starter å løpe når søknaden er «fullstendig». At søknaden ble liggende i en skuff i fire måneder uten at kommunen varslet deg om hva som manglet, er derfor uten betydning for retten til å kreve inn byggesaksgebyret på 50.000 kroner, hevder kommunen.

Problemet med dagens lovtekst at den bidrar til treg boligutbygging, samt skaper mistillit mellom grunneierne og kommunen, slik eksempelet viser.

Bygningsmyndighetene har – ifølge den juridiske litteraturen – følgende plikter når de mottar byggesøknad:

«Bygningsmyndighetene har på sin side plikt til å sørge for fremdrift, og at saken blir forsvarlig opplyst, herunder plikt til å varsle tiltakshaveren dersom søknaden er ufullstendig».

Dagens lovtekst – som åpner for at kommunen kan la søknaden din ligge ubehandlet i flere måneder uten konsekvenser for byggesaksgebyrets størrelse – spenner ben på kommunens alminnelige veilednings- og utredningsplikt i fvl. §§ 11 og 17. Det har neppe vært lovgivers intensjon, og illustrerer hvor lite gjennomtenkt dagens løsning er.

Konklusjonen er at det er lovgiver – og ikke kommunene – som sitter med hovedansvaret for tidsbruken i byggesaker. Det er lovgiver som med den lite gjennomtenkte ordlyden i lovteksten har gitt kommunene et påskudd til å spekulere i når 12-ukersfristen starter å løpe.

På sett og vis er det forståelig at enkelte kommuner med stram økonomi benytter seg av det tolkningsrommet som er der, og som gir dem anledning til å kreve inn byggesaksgebyret/sårt tiltrengte penger.

En lovendring som vi har skissert ovenfor vil fjerne tolkningsrommet til kommunen og gi kommunen et sterkt incentiv til å mer aktivt følge opp byggesøknadene, dersom de skal holde seg innenfor saksbehandlingsfristene og bevare retten til å kreve inn de viktige byggesaksgebyrene.

Konsekvensen vil være en etterlengtet nedgang i saksbehandlingstiden for byggesøknader.

Denne kronikken ble publisert i Dagens Næringsliv 8. mai 2025

Les mer om vår ekspertise innen Eiendom