Slik kan tomme kontorbygg i randsonene faktisk bli boliger

Slik kan tomme kontorbygg i randsonene faktisk bli boliger

Bygningsmyndighetene behandler «kontor til bolig»-prosjekter som nybygg: Alle dagens dyre, tekniske krav må oppfylles. En ny unntakshjemmel gjør det unødig.

Skrevet av Oscar Bang-Ellingen (Brækhus Advokatfirma) og Øyvind Asbjørn Karlsen (Karlsen & Nordseth Entreprenør AS)

Det bygges for få boliger. Prisene øker, og for unge mennesker uten foreldrehjelp er det vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet i de store byene. Samtidig står kontorbygg i storbyenes randsone mørke store deler av døgnet, slik Due-Andresen beskriver i DNs eiendomsspalte 13. januar («Bygg boliger fremfor kontorbygg i Oslos randsoner»).

Ved å bygge om eksisterende kontorbygg til boliger kan vi få flere boliger, lavere CO₂‑utslipp og mindre press på naturarealer – uten å sprenge budsjettene til hverken utbyggere eller boligkjøpere.

Den nye plan- og bygningsloven § 31–4 muliggjør ombygging av eksisterende kontorlokaler til boliger i større grad enn tidligere. Lovbestemmelsen åpner for å gi unntak fra en rekke fordyrende tekniske krav. Unntak som er helt nødvendige for at ombyggingsprosjekter av kontor til bolig skal være økonomisk gjennomførbart.

Problemet er at kommunene i liten grad har tatt i bruk pbl. § 31-4, og mulighetene den gir ved ombygging av eksisterende kontorbygg til boliger.

I dag behandler kommunen/bygningsmyndigheten «kontor til bolig»-prosjekter ofte som om bygget var nytt: Alle dagens tekniske krav kreves oppfylt, uten reell bruk av unntakshjemmelen.

Prosjektene kan ofte bære kostnadene til bedre brannskiller, nye rømningsveier og oppgradert teknisk sikkerhet – men ikke samtidig en full «nybyggpakke» på alle øvrige krav. Da havarerer økonomien, spesielt i randsoner der leie- og salgsnivåene er lavere enn i sentrum.

En slik praktisering av lovens unntakshjemmel er ikke bare i strid med lovendringens formål, se nedenfor, men hindrer også tilstrekkelig boligbygging.

Formålet med lovendringen i pbl. § 31–4 var nettopp at kommunene fremover skal få mulighet til å «stille et kravnivå som lar seg oppfylle i praksis», ifølge Proposisjon til Stortinget (forslag til lovvedtak) 64 L, 2020–2021.

Lovendringen skal også gi kommunene «større mulighet knyttet til f.eks. tomme lokaler og manglende liv i bysentrum».

Problemet ved ombygging av kontorlokaler til boliger er derfor ikke loven. Stortinget skal ha honnør for lovendringen. Det er kommunene som er å klandre for at ombyggingsarbeider fra kontor til bolig skjer i liten grad.

Lovgiver har vært uvanlig tydelig i sin oppfordring til kommunene om å ta i bruk pbl. § 31-4, og gi unntak fra fordyrende tekniske krav ved ombygging av kontor til bolig:

«En forutsetning for en vellykket gjennomføring av forslag til lovendringer er at kommunene tar i bruk det økte handlingsrommet som et revidert regelverk gir».

Hvis vi mener alvor med å få flere boliger, redusere CO₂-utslipp og skåne naturarealer, må vi se på eksisterende kontorbygg som en del av boligpolitikken – ikke bare som et kontormarkedsproblem.

Oppfølgeren bør nå være at det først omreguleres fra kontor til bolig, og deretter at kommunen tar i bruk mulighetene som ligger i pbl. § 31–4 når søknadene om bruksendring fra kontor til bolig kommer inn. Slik kan de tomme kontorbyggene Due-Andresen beskriver bli til de boligene byene mangler.

Denne kronikken ble publisert i Dagens Næringsliv 14. januar 2026

Kontakt

Styrke i fellesskapet: Brækhus løp NYC Marathon

Styrke i fellesskapet: Brækhus løp NYC Marathon

Gjennom et år med forberedelser og felles økter krysset vi målstreken i New York som ett lag og styrket tro på kraften i det vi gjør sammen. Dette er fortellingen om hvordan felles innsats og kultur skaper øyeblikk som varer både i løypa og i hverdagen hos Brækhus.

Hvorfor dette løpet betyr noe

NYC Marathon er mer enn 42,195 kilometer. For oss ble det et bevis på hva som skjer når mange mennesker setter seg et felles mål og gjør jobben, dag etter dag. Vi bygger lag ved å dele utfordringer, feire små seire og være rause når det butter. Det er slik kultur skapes: i forberedelsene og i viljen til å stille opp for hverandre.

Det siste året har vist oss at konkurransedagen blir en bonus når grunnarbeidet er gjort. Slik er det i krevende prosjekter også. Når fundamentet er solid, kommer resultatene, i rettsalen, i forhandlinger, og i maratonløypa.

Fra invitasjon til fellesskap

Da vi sendte invitasjonen til å løpe NYC Marathon, håpet vi på noen få ja. Vi fikk 32. Nesten halve Brækhus sa: «La oss prøve». Alle ble invitert, ikke bare de som allerede var godt trent, og vi ga et puff til dem som trodde maraton var uoppnåelig.

Det ble et år med felles økter, lange søndagsturer, nye sko og klokker, og kanskje litt vel mye løpeprat i lunsjen. Men viktigst, det ble et år med samhold, stamina og fornyet selvtillit. Vi lærte oss å stå i motbakker sammen, også når skader og små tilbakeslag gjorde veien tyngre.

Da vi sendte invitasjonen til å løpe NYC Marathon, håpet vi på noen få ja. Vi fikk 32. Nesten halve Brækhus sa: «La oss prøve

Løpsdagen: øyeblikkene vi bærer med oss

Gåsehuden kjente vi allerede ved starten, musikk og heiarop fra nesten 2. millioner tilskuere bar oss opp og frem. Flyten er lett rundt 10 km, men beina blir stivere ved 30 km, og stegene er blytunge mot 40 km. Når «veggen» reiser seg for de fleste, blir laget vårt sterkere – vi heier, hjelper hverandre og holder fokus.

Erfaringene vi bygger kultur på

Alle 32 som sto på startstreken kom over mål. Noen for første gang, andre med nye personlige rekorder.

Det ble en berg-og-dal-bane av følelser, og en påminnelse om hva vilje, fellesskap og forberedelser kan utrette. Det vi er mest stolte av, er innsatsen og fellesskapet som bar oss dit. Vi reiser hjem med historier som bygger kultur og med den samme målrettede holdningen vi tar med oss inn i hverdagen.

Takk til kolleger, familie og venner som heiet i New York og hjemmefra. Takk til arrangøren og den utrolige byen som gjorde dagen uforglemmelig.

Hvem tar ansvar for boligkrisen?

Hvem tar ansvar for boligkrisen?

Samarbeidsklimaet mellom utbyggere og bygningsmyndigheter er på et historisk bunnpunkt. Aktørene spiller ikke hverandre gode.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

28.10.2025 09:57

Myndighetenes opptreden i boligkrisen kan sammenlignes med en overambisiøs ny eier av en fotballklubb: det mangler ikke på gode intensjoner, men på forståelse for de økonomiske realiteter, samt evne til å få alle aktører til å dra i samme retning.

Særlig tre faktorer i plan- og bygningslovgivningen gjør det for dyrt å bygge boliger:

Ekstrakostnaden ved å fortette

Det er dyrere å fortette (bygge tett og høyt) enn å bygge stort på uberørt mark, slik vi gjorde før. Fortettingspolitikken er fornuftig, men koster mer penger. Myndighetene har lite fokus på at slike ekstrakostnader har betydning for boligutviklingen.

Rekkefølgekrav

I tettbygde strøk gir vilkårene om nødvendighet og forholdsmessighet liten beskyttelse mot at kommunen i urimelig grad lesser infrastrukturkostnader over på utbygger. Flere kommuner er villig til å tøye strikken langt for at utbygger skal bekoste offentlig infrastruktur.

Illustrerende er Oslo kommunes rekkefølgekrav om at oppføring av kontorbygning med plass til 250 arbeidere medførte en såpass økt belastning på t-banen, at det var berettiget å pålegge utbygger (Fritjof Eiendom AS) og betale 20 millioner kroner i kontantbidrag til oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon.

Tingretten fant rekkefølgekravet ugyldig og uttalte at påvirkningen av 250 kontorplasser på t-banenettet (hvor det årlig reiser 119 millioner mennesker) var «forsvinnende liten» og langt ifra kunne berettige krav om kontantbidrag på 20 millioner kroner.

Tekniske krav (Tek17)

Til tross for de økte faste kostnadene vedtas stadig nye og fordyrende tekniske krav. I tillegg kommer forslagene som er fremmet om tilfluktsrom i nye boligprosjekter og krav til fossilfrie byggeplasser.

Finansdepartementet har de siste årene bommet stort på hvilken vekst som forventes i boliginvesteringene. («Reagerer kraftig på Stoltenbergs boligtall: – Betimelig å spørre om departementet kamuflerer,» DN 27. oktober). Disse anslagene legger premissene for den politikken regjeringen fører til. Konsekvensen er at det fra politisk hold er gjort minimalt for å stimulere til økt boligbygging. Tallene indikerer at politikerne har vært i utakt med den faktiske virkelighet.

For å skape et godt fotballag kreves at samtlige aktører – spillere, trenere, støtteapparat og supportere – deler noenlunde samme tankesett og jobber mot samme mål. Slik er det ikke med boligbyggingen – samarbeidsklimaet mellom utbyggere og bygningsmyndigheter er på et historisk bunnpunkt. Det hører til sjeldenhetene at de ulike aktørene på dette området spiller hverandre gode.

Boligdebatten bør løfte frem et spørsmål av stor betydning ikke bare for plan- og bygningsmyndighetene, men for store deler av det norske forvaltningsapparatet:

Hvorfor brukes ressursene i norske forvaltningsorganer i stor grad som kontrollfunksjoner, som kommer sent inn i byggeprosjekter og først da gir utbyggeren signaler om hva som kan og ikke kan bygges?

Bør ikke ressursene i norske forvaltningsorganer i større grad settes inn tidligere, i startfasen av bygge- og planprosesser? Statsforvalteren, for eksempel, vil da fungere som en sparringpartner for kommune og utbygger i stedet for et skjær i sjøen.

På et så komplekst område som plan- og bygningsretten er, er man avhengig av bedre samarbeid mellom de ulike aktørene. Lovens forarbeider er tydelige på at fortettingsutbygging innebærer kompliserte prosesser og stiller store krav til dialog mellom aktørene. Likevel har lite blitt gjort fra politisk hold for å bygge bro mellom de steile frontene.

Denne artikkelen ble publisert i Dagens Næringsliv 28. oktober 2026

Kontakt

Boligbygging: Ta problemet ved roten

Boligbygging: Ta problemet ved roten

Samarbeidsklimaet mellom utbyggere og bygningsmyndigheter er på et historisk bunnpunkt. Myndighetene må bli sparringspartnere – ikke skjær i sjøen, skriver Oscar Bang-Ellingsen og Per Christian Grant-Carlsen i en kronikk i Finansavisen.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

Per Christian Grant-CarlsenPartner

26.08.2025 14:34

Regjeringens mål om å bygge 130.000 nye boliger innen 2030 forutsetter mer enn politisk vilje, det krever aktive endringer i hvordan det offentlige tenker og opptrer overfor aktørene som driver utvikling.

Boligdebatten bør løfte frem et spørsmål av stor betydning ikke bare for bygningsmyndighetene, men også for store deler av det norske forvaltningsapparatet:

Hvorfor brukes ressursene hos forvaltningsorganene i stor grad som kontrollfunksjoner, som kommer inn midtveis eller på tampen av byggeprosjekter, og først da gir utbyggeren signaler om hva som kan og ikke kan bygges?
Bør ikke ressursene i større grad settes inn tidligere, i startfasen av bygge- og planprosesser? Statsforvalteren vil da fungere som sparringspartner for kommune og utbygger, i stedet for et skjær i sjøen som må passeres.

Beslutningstagerne som vedtar det ene fordyrende tekniske kravet etter det andre, synes ikke å være klar over denne ekstrakostnaden for utbyggerne

Statsforvalteren i Vestland, Liv Signe Navarsete, så dette lyset for flere år siden. På hennes ordre la Statsforvalteren om praksisen – i strid med loven – for å yte helhjertet bistand til kommunene i startfasen av arealplanprosesser. Dette i stedet for at Statsforvalterens planavdeling bruker store ressurser på å skrive uttalelser til dispensasjonssøknader, altså enkeltsaker.

Tanken til Navarsete var god; man forsøkte å ta problemet ved roten. Ved å hjelpe kommunene mer aktivt med å lage gode arealplaner, ville det bli færre dispensasjonssøknader og dermed mindre arbeid for avdelingen knyttet til enkeltsaker.

Den fornuftige praksisomleggingen ble kortvarig, da den var i strid med loven. Sivilombudet anmodet om å returnere til gammel kurs, og Statsforvalteren innrettet seg lojalt etter dette.

Etter vårt syn bør Statsforvalterens ressurser, særlig i plan- og byggesaker, i større grad settes inn tidligere i prosessene. I jungelen av lover og regler som gjelder i dag, bør forvaltningen i større grad innrette sin virksomhet på å drive aktiv veiledning, og i mindre grad komme inn som kontrollfunksjon.

Det er flere grunnleggende problemer som politikerne ikke har identifisert: Det er dyrere å fortette (bygge tett og i høyden) enn å bygge på uberørt mark, slik vi gjorde frem til utpå 2000-tallet. Beslutningstagerne som vedtar det ene fordyrende tekniske kravet etter det andre, synes ikke å være klar over denne ekstrakostnaden for utbyggerne. Norske boligkjøpere betaler i snitt 1,1 millioner kroner mer for en 60 kvadratmeter stor leilighet enn svenskene. 92 prosent av denne forskjellen kan knyttes til norske tekniske krav (universell utforming, takhøyde, lydisolasjon, dagslys m.m.).

Knapt en uke går uten at byggenæringen klager over lite reguleringer og lav byggetakt i hovedstaden. Likevel har prisutviklingen siden nyttår vært svakest i landet. Hvordan er det mulig?

Fortettingspolitikken innebærer at vi kapper mindre land, men bygger mye der det først bygges. Arealer avsatt til utbyggingsområder blir dermed svært verdifulle, og flere interesser melder seg på i planprosessene. Dagens lov har ikke tilpasset seg disse endrede forholdene. Plan- og bygningsloven mangler mekanismer som raskt kan avklare de mange flere interessemotsetningene som oppstår i dag når et utbyggingsforslag legges frem – godt illustrert ved at det i snitt tar seks år å få vedtatt en reguleringsplan i Oslo.

Samarbeidsklimaet mellom utbyggere og bygningsmyndigheter (kommune og Statsforvalter) er på et historisk bunnpunkt. Utbyggere og kommuner har for liten kunnskap om nasjonale hensyn Statsforvalteren er pliktig til å ivareta, mens ansatte i bygningsmyndighetene har liten forståelse for økonomien i utbyggingsprosjekter.

Når lovens forarbeider er tydelige på at fortettingsutbygging innebærer svært kompliserte prosesser og stiller store krav til dialog mellom aktørene, er det rart at kommunal- og distriktsminister Kjersti Stenseng (Ap) ikke har foretatt seg mer for å bygge bro mellom de steile frontene slik at aktørene kan samarbeide bedre.

Denne kronikken ble publisert av Finansavisen 26. august 2025.

Les mer: Brækhus’ ekspertise innen eiendom

Kontakt

Når søknad om et gjerde koster to månedslønner

Når søknad om et gjerde koster to månedslønner

Mange kommuner skriver til sine innbyggere at det ikke er klagerett på det enkelte gebyr i byggesaker. Det er ikke riktig, skriver Oscar Bang-Ellingsen i en kronikk i Dagens Næringsliv.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

25.08.2025 14:36

Du ønsker å sette opp et lite gjerde for å beskytte barnebarnet fra å falle i vannet. Som den lovlydige borgeren du er, sender du byggesøknad til kommunen. Som svar fra kommunen får du beskjed om at det koster 60.170 kroner bare for søknadsprosessen og at det er usikkert om du får tillatelse. Og ikke nok med det: Når du trekker søknaden, får du attpåtil en regning på 13.770 kroner.

Denne fortellingen er ikke en scene hvor Rolv Wesenlund setter kaffen i vrangstrupen i filmen «Norske Byggeklosser» fra 1972, men virkeligheten for Morten Larsen, som fredag delte sin historie i Aftenposten.

Plan- og bygningsloven § 33–1 setter som begrensning at gebyret ikke skal overstige kommunens kostnader ved å behandle byggesaken – selvkostprinsippet. Hvis vi forutsetter at kommunen har lagt til grunn en timesats på omkring 1000 kroner, må kommunen bruke 60 timer på å behandle søknaden om oppføring av gjerdet for at innkrevingen skal være i tråd med selvkostprinsippet.

Mange kommuner skriver til sine innbyggere at det ikke er klagerett på det enkelte gebyr. Dette er ikke riktig.

Klageadgangen avhenger av hvordan kommunens gebyrregulativ er utformet. Dersom det åpnes for en individuell vurdering eller lemping, er gebyrvedtaket et enkeltvedtak og kan påklages. Dette er bekreftet av Sivilombudet, og i lovkommentaren til plan- og bygningsloven oppsummeres spørsmålet slik:

«Adgangen til å påklage gebyret i den enkelte sak vil bero på hvordan gebyrordningen er utformet. (…) ilegging av gebyr være et enkeltvedtak dersom (…) det vedtatte gebyrregulativet ga forvaltningen hjemmel til å lempe gebyrplikten ut fra individuelle rimelighetsbetraktninger».

De aller fleste kommuner har i sin gebyrforskrift unntatt en lempingsbestemmelse, slik som for eksempel denne:

«Dersom gebyret klart overstiger selvkost i en enkelt sak, skal kommunen på eget initiativ redusere gebyret. Gebyret vil ellers være ulovlig høyt».

Har kommunen inntatt en lignende bestemmelse som åpner for redusert gebyr ut fra en individuell vurdering, ja så har innbyggeren klagerett.

Likevel er den rådende oppfatningen blant mange kommuner at innbyggeren ikke har klagerett på ileggelse av byggesaksgebyr. Derfor er vi enig med Jens N. Engelstad, som skriver at:

«Slike beregninger blir derfor ikke sjelden å se på som en mulighet for ekstra inntekt til kommunen i kommunestyrets budsjettbehandling.»

Norsk forvaltningsrett er tuftet på et åpenhetsprinsipp. Det må stilles strengere krav til kommunens dokumentasjon av faktisk tidsbruk i saker hvor det kreves skyhøye gebyrer for små tiltak.

Mange kommuner har skrantende økonomi. Men dette kan ikke være en unnskyldning for lovgiver til å ikke tydeliggjøre i loven at innbyggerne har klagerett.

Hvis klageretten blir allment kjent, vil kommunene bli mer forsiktige og byggesaksgebyrene lavere.

Denne kronikken ble publisert av Dagens Næringsliv 25. august 2025

Les mer: Brækhus’ ekspertise innen Eiendom

Kontakt

Strandsonen, reindrift og naturhensyn bør vike oftere i nord

Strandsonen, reindrift og naturhensyn bør vike oftere i nord

I Finnmark og Troms trues både bosetting og beredskap av strenge regler for strandsonen, reindrift og naturvern. – Hvis Norge virkelig mener alvor med å satse på nord, må disse hensynene vike oftere til fordel for nasjonale sikkerhets- og befolkningsmål, skriver Oscar Bang-Ellingsen og Petter Svarstad Eriksen i denne kronikken publisert i Dagens Næringsliv.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

Petter Sverstad EriksenPartner

11.07.2025 10:01

En «fin sommerdag» er ifølge Norsk klimaservicesenter dager med minst 20 grader og uten regn. Oslo har i snitt 44 slike dager hvert år. Tromsø har 8,5, mens Vardø har 1,5.

Været i nord er ikke så dårlig som statistikken ovenfor gir inntrykk av. Som mange andre ting, for eksempel plan- og bygningsloven, er definisjonen av «fine sommerdager» skrevet med søringene – og ikke nordlendingene – i tankene. Det holder at gradestokken vipper 17–18 grader når du sitter i naturskjønne omgivelser i nord og bader i midnattssol.

Befolkningsnedgangen i Troms og Finnmark er likevel et faktum. Befolkningsnedgangen er størst i kystområdene i Finnmark, tett på russergrensen.

Sikkerhetspolitisk er det uheldig at store landområder i nord blir tynnere befolket. Det beste grunnlaget for å hevde norske interesser i nord er en solid og varig positiv utvikling for befolkningens livsgrunnlag i Nord-Norge, het det fra Erna Solbergs regjering i 2021.

Bolysten i nord bør stimuleres gjennom økt bruk av landsdelens storslåtte natur. For at folk skal bli boende i nord, må de i større grad enn i resten av landet, få lov til å bygge der de ønsker. Landsdelen bør få bruke de fortrinn den har, men plan- og bygningsloven som i liten grad er skrevet med Nord-Norge i tankene, hindrer dette.

Fortettingspolitikk gir mening i tettbygde strøk sørpå, hvor det investeres tungt i kollektivtilbud, men ikke i spredtbygde kyststrøk i Troms og Finnmark.

Et effektivt grep for å redusere fraflytningen fra nord er å innta «nasjonale sikkerhetshensyn» i lovens formålsbestemmelse, og i lovens forarbeider (hvor lovgivers vilje utdypes) presisere at formålet kan fremmes ved å opprettholde bosetning i strategisk viktige områder i nord. Konsekvensen vil være at dette kan vektlegges som en tungtveiende fordel i dispensasjonsvurderinger.

En slik lovendring i plan- og bygningsloven vil også gjøre det lettere å innvilge dispensasjon til det unge paret som ønsker å fradele en parsell fra foreldrenes tomt og etablere seg i nærheten av familien. Det er særlig de unge i alderen 20 til 40 år som flytter fra nord, og slike incentiver kan få dem til å bli boende. Den samme lovendringen vil antagelig også redusere antall innsigelser fra statlige myndigheter når arealplaner utarbeides.

Miljøbevegelsen og reindriften vil mene at hensynene de er satt til å ivareta, blir skadelidende dersom plan- og bygningsloven praktiseres lempeligere i nord. Men hva er viktigst? Miljøhensyn og reindrift eller nasjonale sikkerhetshensyn?

Inntil det gjøres endringer i loven som i større grad tar hensyn til nordområdenes sikkerhetspolitiske, geografiske og demografiske utfordringer, er det grunn til å peke på sentrale rettslige utgangspunkter i dagens plan- og bygningslov. Noen av disse utgangspunktene gjør seg særlig gjeldende for arealutnyttelsen i nord.

Plan- og bygningsloven skal også legge til rette for «verdiskaping» og «næringsutvikling», jf. lovens formålsbestemmelse § 3–1 bokstav d.

Lovgiver har i forarbeidene klargjort hva man mener med «verdiskaping»:

«Det siktes til samfunnsøkonomisk verdiskaping i vid forstand. Kjernen i dette målet er at samfunnets ressurser skal forvaltes på den måten som gir størst samfunnsmessig nytte, alle hensyn tatt i betraktning».

I mange øy- og kystkommuner er forholdene slik at bosetting og næringsliv er nært knyttet til strandsonen, og at alternativene til å bygge i 100-metersbeltet er begrenset. Det fremgår av lovens forarbeider at det ikke er meningen at byggeforbudet i 100-metersbeltet skal hindre en bærekraftig utvikling i slike områder. Uttalelsen treffer godt for mange små kystkommuner i nord, hvor tilnærmet all bebyggelse og infrastruktur befinner seg innenfor 100-metersbeltet mot sjø.

Oppsummert mener vi en noe annerledes praktisering av dagens plan- og bygningslov i nord, samt visse mindre endringer i loven som skissert ovenfor, vil redusere fraflytning i nord og støtte oppunder Totalberedskapsmeldingens mål om at:

«Bosetting, aktivitet og levende lokalsamfunn i hele landet er av strategisk betydning for Norge, og særlig i nord».

Denne kronikken ble publisert i DN 11. juli 2025

Les mer om Brækhus sin ekspertise innen Eiendom

Kontakt

Strammere tidsfrister eller klasseskille?

Strammere tidsfrister eller klasseskille?

Vi er i ferd med å regulere oss til et klasseskille, der unge mennesker uten støtte fra foreldre ikke kommer seg inn på boligmarkedet, skriver Oscar Bang-Ellingsen og Eirik Espenes i en kronikk publisert av Finansavisen.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

Eirik Espenes

22.06.2025 10:23

At et boligklasseskille er i ferd med å oppstå i et land som aldri har hatt adel, og hvor overklassen gjør som alle andre (går fjellturer og skiturer i skog og mark), underbygger at noe grunnleggende må endres i plan- og bygningsloven.

Boligutbygging var enklere før. Frem til 1990-tallet bygde man stort på uberørt mark, og det offentlige hadde en aktiv rolle i plangjennomføringen. I dag fremmes derimot nesten alle reguleringsplanforslag av private utbyggere.

Fortettingspolitikken gjør dessuten at interessemotsetningene blir langt flere enn da man bygde på uberørt mark. Kampen om arealene er blitt tøffere. Dagens lov har ikke tilpasset seg de endrede faktiske forholdene. Plan- og bygningsloven mangler mekanismer som raskt kan avklare de mange flere interessemotsetningene som oppstår i dag når et utbyggingsforslag legges frem.

Det tar i snitt 6 år å få vedtatt en reguleringsplan i Oslo. En velfungerende planlov må ha mekanismer som stenger for en slik uholdbar ressursbruk.

Miljøhensyn kan bli skadelidende dersom strammere tidsfrister i planprosessene innføres, og omgjøringsmulighetene for forvaltningen reduseres. Ulempene kan kompenseres med lovendringer som stiller krav om økt uavhengighet mellom aktørene som har interesse i at en plan eller et tiltak blir realisert, og de som skriver utredningene om hvordan miljøet påvirkes.

Gir man forvaltningen god tid, skynder den seg ikke. Det er over tre år siden det ble nedlagt et midlertidig forbud mot å igangsette tiltak for 28.000 eiendommer omfattet av Småhusplanen i Oslo. Dette skyldes at lovgiver nylig utvidet maksimal varighet av midlertidig forbud fra to til fire år.

Rekkefølgekrav skal sikre at infrastruktur som ny utbygging utløser behov for, dekkes av utbygger. Problemet er at mange kommuner benytter rekkefølgekravene som en anledning til å lesse kostnader som skulle vært dekket av det offentlige over på de private aktørene.

Når det gjelder byggesaksgebyrene, er det tydelig for det trente øyet at disse i enkelte kommuner er for høye og bryter med selvkostprinsippet. Likevel finnes ingen kontroll med utformingen av gebyrforskriftene og heller ingen reell klageadgang på det enkelte gebyr. Jeg er enig med Jens N. Engelstad som skriver at:

«Slike beregninger blir derfor ikke sjelden å se på som en mulighet for ekstra inntekt til kommunen i kommunestyrets budsjettbehandling.»

Det er nok bare et tidsspørsmål før krav om utslippsfrie byggeplasser blir en realitet. Dette er nødvendig for at Norge skal kunne nå klimamålene vi har bundet oss til. Innføringen av et slikt krav bør imidlertid vente til teknologien blir rimeligere.

Krav om tilfluktsrom for nye boliger høres fornuftig ut, men er lite gjennomtenkt. Hvorfor skal kjøperne av nye boliger betale for naboenes sikkerhet? Vi har langt ifra tilstrekkelig med tilfluktsrom som kan komme befolkningen til unnsetning. Krav om tilfluktsrom ligger i kjernen av det staten/fellesskapet må finansiere.

Forslaget om å redusere muligheten til å få dekket sakskostnader når vedtak endres til gunst for borgeren, er et litt annet eksempel på at man forsøker å avlaste forvaltningen på bekostning av borgerens interesser. Hadde lovforslaget gått gjennom, ville resultatet blitt færre klager på tvilsomme forvaltningsvedtak.

Oppsummert er det i plan- og bygningsretten en skjevhet ved at utbygger/boligkjøper må betale for stadig mer. Samtidig stilles det reelt ikke krav til tidsfrister og fremdrift som forvaltningen må holde seg innenfor.

Lovgiver må ta grep for å bøte på svakhetene i plan- og bygningsloven. Hvis ikke er det risiko for et klasseskille i samfunnet, hvor unge mennesker uten formuende foreldre ikke kommer seg inn på boligmarkedet.

Denne kronikken ble publisert av Finansavisen 22. juni 2025

Les mer om vår ekspertise innen Eiendom

Kontakt

Last ned vCard LinkedIn-profile

Slik kan Stenseng få fart på boligbyggingen

En liten endring i lovteksten er nok til å tvinge kommunene til å effektivisere saksbehandlingen i byggesaker, skriver Oscar Bang-Ellingsen i en kronikk publisert i Dagens Næringsliv.

Oscar Bang-EllingsenAdvokatfullmektig

08.05.2025 10:03

Dagens Næringsliv skriver 7. mai at regjeringen ønsker å tette «smutthull» i loven for å få fart på boligbyggingen. Kommunene har i dag – på grunn av en lite gjennomtenkt lovformulering – mulighet til å spekulere i når saksbehandlingsfristen for byggesøknader begynner å løpe. Konsekvensen er at saksbehandlingstiden har skutt i været.

Privatpersoner og profesjonelle utbyggere har ofte krav på at byggesaksgebyret reduseres med 25 prosent for hver uke 12-ukersfristen for behandling av byggesøknader oversittes. Byggesaksgebyrene er ofte betydelige, og utgjør viktige penger for kommunen. Risikoen for å miste retten til å kreve inn byggesaksgebyrene gir i utgangspunktet kommunen et sterkt incentiv til å overholde 12-ukersfristen.

Problemet er at kommunens risiko for å miste retten til å kreve inn byggesaksgebyrer ikke blir reell før lovteksten endres, slik at kommunen ikke lenger kan spekulere i – og dermed selv bestemme – når 12-ukersfristen starter å løpe.

Løsningen er å endre lovteksten slik at 12-ukersfristen starter å løpe når «søknad er mottatt», og at fristen «forlenges med den tid som medgår til feilretting og supplering».

En slik regulering gjelder allerede for dispensasjonssøknader, se byggesaksforskriften § 7-4 bokstav a. I ord som «feilretting» og «supplering» ligger et krav om at kommunen må foreta seg noe aktivt (varsle deg om at søknaden er mangelfull), for at 12-ukersfristen lovlig kan forlenges.

Problemet med dagens løsning, hvor saksbehandlingsfristen starter å løpe når søknaden er «fullstendig», kan illustreres med følgende eksempel:

Kommunen mottar søknaden din, men venter fire måneder med å gi beskjed om at den omfattende søknaden din manglet en side for å være «fullstendig» jf. plan- og bygningsloven § 21-7, og derfor ikke ennå kan tas til behandling. Du sender deretter inn det kommunen etterspør, og når kommunen etter totalt syv måneder har behandlet søknaden din, mottar du krav om byggesaksgebyr på 50.000 kroner.
Du mener (med god grunn) at korrekt byggesaksgebyr skal være redusert fra 50.000 kroner til null. Du viser til reduksjonsregelen i byggesaksforskriften § 7-6, som sier at gebyret skal reduseres med 25 prosent for hver uke 12-ukersfristen oversittes.
Du mener kommunen må sørge for å gi varsel innen rimelig tid om at søknaden er mangelfull, dersom fristen ikke skal begynne å løpe allerede når kommunen mottar søknaden din, jf. kommunens veilednings- og utredningsplikt i forvaltningsloven §§ 11 og 17.
Kommunen mener derimot det ikke har noen betydning for størrelsen på byggesaksgebyret at søknaden din ble liggende i skuffen i fire måneder. Kommunen viser til lovteksten i pbl. § 21–7 som sier at 12-ukersfristen starter å løpe når søknaden er «fullstendig». At søknaden ble liggende i en skuff i fire måneder uten at kommunen varslet deg om hva som manglet, er derfor uten betydning for retten til å kreve inn byggesaksgebyret på 50.000 kroner, hevder kommunen.

Problemet med dagens lovtekst at den bidrar til treg boligutbygging, samt skaper mistillit mellom grunneierne og kommunen, slik eksempelet viser.

Bygningsmyndighetene har – ifølge den juridiske litteraturen – følgende plikter når de mottar byggesøknad:

«Bygningsmyndighetene har på sin side plikt til å sørge for fremdrift, og at saken blir forsvarlig opplyst, herunder plikt til å varsle tiltakshaveren dersom søknaden er ufullstendig».

Dagens lovtekst – som åpner for at kommunen kan la søknaden din ligge ubehandlet i flere måneder uten konsekvenser for byggesaksgebyrets størrelse – spenner ben på kommunens alminnelige veilednings- og utredningsplikt i fvl. §§ 11 og 17. Det har neppe vært lovgivers intensjon, og illustrerer hvor lite gjennomtenkt dagens løsning er.

Konklusjonen er at det er lovgiver – og ikke kommunene – som sitter med hovedansvaret for tidsbruken i byggesaker. Det er lovgiver som med den lite gjennomtenkte ordlyden i lovteksten har gitt kommunene et påskudd til å spekulere i når 12-ukersfristen starter å løpe.

På sett og vis er det forståelig at enkelte kommuner med stram økonomi benytter seg av det tolkningsrommet som er der, og som gir dem anledning til å kreve inn byggesaksgebyret/sårt tiltrengte penger.

En lovendring som vi har skissert ovenfor vil fjerne tolkningsrommet til kommunen og gi kommunen et sterkt incentiv til å mer aktivt følge opp byggesøknadene, dersom de skal holde seg innenfor saksbehandlingsfristene og bevare retten til å kreve inn de viktige byggesaksgebyrene.

Konsekvensen vil være en etterlengtet nedgang i saksbehandlingstiden for byggesøknader.

Denne kronikken ble publisert i Dagens Næringsliv 8. mai 2025

Les mer om vår ekspertise innen Eiendom