Påkravsgaranti i byggeprosjekter – hva betyr en on demand garanti i praksis?
Hva betyr en on demand-garanti i praksis, og hvilke rettigheter har du hvis garantisten nekter utbetaling? En fersk dom fra Borgarting lagmannsrett gir klarhet i hvordan påkravsgarantier i entreprisekontrakter skal tolkes og hva den betyr for deg som byggherre, entreprenør eller garantist. Vi gir deg oversikten du trenger for å forstå denne typen ubetinget bankgaranti – og hva den kan bety for dine prosjekter.
Hva er en påkravsgaranti (on demand garanti)?
En påkravsgaranti (ofte omtalt som «on demand-garanti») er en form for sikkerhetsstillelse hvor garantisten, typisk en bank eller et forsikringsselskap, forplikter seg til å betale mottakeren når den begunstigede krever det. Disse garantiene er basert på prinsippet «pay first, argue later». Det stilles normalt ingen krav om dokumentasjon for mislighold, og garantien er i utgangspunktet uavhengig av de underliggende uenigheter mellom partene i den underliggende kontrakten.
I motsetning til en selvskyldnergaranti, der garantisten bare betaler ved dokumentert mislighold, er en påkravsgaranti et sterkt betalingsinstrument som gir kreditor trygghet for å få penger raskt. Selv om det skulle pågå en tvist knyttet til selve hovedkontrakten i bakgrunnen.
Hva er typiske bruksområder for on demand-garantier
Påkravsgarantier / on demand-garantier brukes ofte i entreprisekontrakter og andre leverandørkontakter, og har særlig følgende bruksområder:
- De skaper en sikkerhet for eventuelle forskuddsbetalinger: Entreprenøren / leverandøren får betaling på forhånd, og byggherren / kjøperen får en garanti for forskuddsbeløpet.
- Sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse: Partene får en garanti som skal dekke kostnader hvis den andre parten ikke leverer etter avtalen.
- Internasjonale leveranser: Når det er usikkerhet om den andre partens betalingsevne eller jurisdiksjon.
Hva skjer når garantisten nekter å utbetale under påkravsgarantier (on demand)? Prinsipiell dom fra Borgarting lagmannsrett gir avklaring
Hva skjer når en garantist nekter å betale etter mottatt krav under en påkravsgaranti / on demand-garanti, og hevder at garantien ikke dekker kravet?
Dette var kjernen i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett, der Brækhus Advokatfirma representerte en utenlandsk totalentreprenør som fikk medhold i alle rettsinstanser. Dommen gir en avklaring i krysningsfeltet mellom entrepriserett og garantirett, som frem til nå har vært lite behandlet i norsk rettspraksis.
Ny dom klargjør dekningen i praksis
I den nevnte dommen (LB-2024-6148), behandlet Borgarting lagmannsrett en sak hvor byggherre hadde stilt en påkravsgaranti i forbindelse med levering og montering av moduler til et større boligprosjekt på Jessheim. Garantien dekket byggherres «forpliktelser i kontraktsperioden».
Da totalentreprenøren krevde utbetaling under garantien, avviste garantisten kravet, og hevdet at garantien kun dekket bestemte avdrag i betalingsplanen – nærmere bestemt produksjon av moduler i utlandet og transport til byggeplass. Verken tingrett eller lagmannsrett var enig i dette og garantistens anke til Høyesterett ble nektet fremmet.
Lagmannsretten slo fast at det var tale om en ren påkravsgaranti, og at garantistens anførsel om en begrenset garantidekningen ut fra underliggende kontraktsvilkår ikke kunne føre frem. Ordlyden i garantidokumentet var klar og dekket alle «contractual obligations» innenfor prosjektperioden. Det var da ikke adgang til å tolke inn en snevrere dekning basert på hva partene eventuelt måtte hadde ment tidligere – spesielt ikke når garantien var stilt etter standard formuleringer og uten forbehold.
Entreprenøren hadde sendt inn et formelt riktig krav innen garantiperioden og innenfor beløpsgrensene. Garantisten påberope seg også den såkalte misbruksregelen og ugyldighet etter avtaleloven § 33, men lagmannsretten avviste alle innsigelser og entreprenøren fikk fullt medhold i sine krav.
Dommen kan du lese her: Borgarting lagmannsrett – Dom: LB-2024-6148 – Lovdata
Hvilke viktige avklaringer gir dommen for påkravsgarantier (on demand)?
Det prinsipielt viktige med dommen er at den:
- Bekrefter at norske domstoler følger den internasjonale forståelsen av påkravsgarantier, der slike garantier skal tolkes uavhengig av underliggende kontraktstvister.
- Slår fast at garantidokumentets ordlyd er avgjørende, og at det skal mye til for å gi garantien et innskrenket innhold gjennom etterfølgende tolkning.
- Viser at det ikke er kurant å påberope misbruksregelen uten videre – det er garantisten som må bevise at kravet eventuelt er klart grunnløst, noe det er en høy terskel for.
- Skaper en sikkerhet for at mottakere av påkravsgarantier kan stole på garantidokumentet slik det står skrevet, uten frykt for at det senere blir undergravd gjennom tolkning og argumentasjon.
Dette er første gang en norsk domstol behandler spørsmålet om rekkevidden av en påkravsgaranti i en omfattende tvist, og dommen vil trolig bli stående som en viktig rettskilde for fremtidige saker knyttet til on demand-garantier.
Hva betyr dette for deg?
Hvis du har krav under en påkravsgaranti, vil denne dommen gjøre det lettere å få gjennomslag for kravet raskt, uten å havne i langvarige diskusjoner om den underliggende kontrakt.
Hvis du har stilt, eller skal stille en påkravsgaranti, er det viktig å være klar over at formuleringen i garantidokumentet er avgjørende. Det er det som står i selve garantidokumentet som sier hva garantisten plikter å utbetale «on demand», og dette vil du som bestiller av garantien bli regressansvarlig for. Det er derfor viktig å sørge for at man aldri «mener» at det skal være noe annet innhold enn det som faktisk står i garantidokumentet.
For begge parter i et kontraktsforhold understreker dommen viktigheten av nøyaktig garantiutforming og risikovurdering allerede ved kontraktsinngåelsen.
Praktiske råd
- Les garantiteksten nøye. Det er formuleringen som avgjør – ikke hva partene senere hevder var intensjonen.
- Vurder risikoen. Påkravsgarantier gir stor trygghet for én part – og tilsvarende eksponering for den andre.
- Dokumentér eventuelle forbehold skriftlig. Hvis garantien skal ha begrenset dekning, må dette komme klart frem i teksten.
- Reager raskt ved krav hvis man er uenig. Garantisten må avklare posisjonen umiddelbart hvis man mener det ikke er grunnlag for utbetaling, og passivitet kan svekke garantistens posisjon.
Les mer: Brækhus dobler entrepriseteamet
Trenger du hjelp?
Brækhus Advokatfirma har lang erfaring med rådgivning og prosedyre innenfor både entreprise, garantirett og andre kontraktsforhold. Vi bistår både garantimottakere og garantister med strategisk rådgivning, forhandling og prosedyre, både i nasjonale og internasjonale forhold.
Ta gjerne kontakt for en uforpliktende vurdering ved behov.
