Innløsning av bolig eller fritidseiendom, også kalt ekspropriasjon, er noe av det mest dramatiske en boligeier kan oppleve. Ekspropriasjon innebærer at staten eller kommunen kan ta boligen din med tvang, mot at boligeier får full erstatning. I enkelte tilfeller kan også private få rett til å ekspropriere andres bolig eller fritidseiendom. Innløsning og fraflytning er en krevende prosess i seg selv, og regelverket om hvordan erstatningen skal utmåles krever særskilt kunnskap om rettsområdet.

Men hva er det som inngår i boligeiers krav på «full erstatning» etter Grunnloven? Og hva er det som skjer dersom eier ikke blir enige med staten i en innløsningsprosess?

Hvilken erstatning har boligeier krav på?

«Full erstatning» etter Grunnloven § 105

Ved boliginnløsning har boligeieren (også kalt grunneieren) krav på «full erstatning» etter Grunnloven § 105. Det innebærer at grunneieren ikke skal stilles dårligere enn om hun hadde fått beholde sin eiendom. De nærmere utmålingsreglene for erstatningen finner vi i ekspropriasjonserstatningslova (også kalt vederlagsloven).

Hovedregelen etter ekspropriasjonserstatningslova er at grunneieren har krav på det høyeste av salgsverdi og bruksverdi for eiendommen. Ved salgsverdi skal erstatningen fastsettes på grunnlag av det som vanlige kjøpere ville gitt for boligen ved frivillig salg. Ved bruksverdi fastsettes erstatningen på grunnlag av avkastningen ved eiendommen. I begge tilfeller skal det legges vekt på den påregnelige utnyttelsen av eiendommen ut fra dens kvaliteter og beliggenhet, når det ses bort fra planene som danner grunnlaget for ekspropriasjon.

Når grunneieren selv bruker boligen som innløses, har hun krav på å få erstattet utgiftene til kjøp av tilsvarende bolig, dersom disse utgiftene er høyere enn boligens salgs- eller bruksverdi, og det er nødvendig for å holde grunneieren skadesløs – kalt gjenkjøpsverdien.

Ettersom de fleste eier den boligen de bor i, vil krav om gjenkjøpsverdien være hovedregelen ved boliginnløsning.

Hvordan fastsettes gjenkjøpsverdien og erstatningen ved innløsning av eiendommen?

Utgangspunktet ved fastsettelsen av gjenkjøpsverdien er markedsprisen til aktuelle erstatningsboliger. Erstatningsboligen må ha tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som eiendommen som blir innløst. Bofunksjon innebærer at boligen har et tilsvarende bruksområde og de samme funksjoner som den gamle, som for eksempel samme antall soverom, bad, parkeringsplasser og hage. Bokvalitet understreker at standarden på den nye erstatningsboligen ikke skal være dårligere enn på den gamle.

Det oppstår ofte uenighet om hvilket reetableringsområde som skal legges til grunn for aktuelle erstatningsboliger. Grunneier har krav på gjenkjøpsverdi for en erstatningsbolig i et likeverdig strøk innen samme distrikt. Med likeverdig strøk menes tilsvarende nærhet til skoler, barnehager, butikker, offentlig kommunikasjon mv., som boligen som fraflyttes. I enkelte tilfeller har grunneieren spesielle behov som tilsier at reetableringsområdet skal avgrenses mer enn normalt. Eksempelvis på grunn av sykdom eller familiære behov. Hensynet til barnets behov for stabilt oppvekstmiljø bør vektlegges.

Når gjenkjøpsverdien skal fastsettes er det en viktig forutsetning med god dokumentasjon på hva aktuelle erstatningsboliger koster, både solgte boliger og boliger som ligger ute for salg, herunder at de tilfredsstiller kravet til tilsvarende bofunksjon og bokvalitet, samt at de ligger innenfor reetableringsområdet. Det finnes aldri to nøyaktige, tilsvarende boliger, slik at man i praksis må se etter boliger som er minst like gode.

I tillegg til gjenkjøpsverdien av bolig, skal utgifter som er nødvendig i forbindelse med reetableringen erstattes. Det innebærer blant annet erstatning for dokumentavgift og tinglysningsgebyr, samt andre kostnader, som for eksempel flytteutgifter. Det skal forutsettes at et flyttebyrå sørger for nedpakning, flytting og utpakking. Grunneieren skal altså stilles økonomisk likt som om innløsningen ikke fant sted.

Dersom grunneieren kjøper bruktbolig, kan det være at erstatningen også må inkludere tilpasningskostnader. Som et utgangspunkt vil det meste av inventar kunne overføres og brukes i den nye boligen, men staten aksepterer ofte at det er behov for visse tilpasninger. For eksempel nye gardiner, markiser, tilkobling til internett, enkelte nye møbler og lignende. Kostnader til opparbeidelse av tomt og hage kan være aktuelt når erstatningen baseres på nybygg.

Medfører flyttingen økte reisekostnader til arbeid, har boligeierne krav på å få erstattet disse kostnadene.

Når staten viser til «markedsunntaket»

Staten argumenterer ofte for at erstatning basert på gjenkjøpsverdi ikke er nødvendig. Statens argument går ut på at en erstatning basert på boligens salgsverdi gjør boligeier i stand til å gjenkjøpe en tilsvarende bolig i et velfungerende i bruktmarked. Dette kalles gjerne for «markedsunntaket».

Som nevnt ovenfor, skal imidlertid erstatningsboligen ha tilsvarende bofunksjon og bokvalitet som eiendommen som blir innløst. En slik erstatningsbolig kan være vanskelig å finne i bruktmarkedet, og for å sikre at boligeieren får full erstatning, må man gjerne se etter bruktboliger som er større og med bedre standard enn den boligen som blir innløst.

Salgsverdien for boligen som skal innløses, vil derfor ofte ikke være tilstrekkelig for at boligeieren får erstattet sitt fulle økonomiske tap.

Vår erfaring med innløsningsprosessene ved Nye Rikshospitalet

Brækhus bistod nylig 13 grunneiere i innløsningsprosessen ved Nye Rikshospitalet mot grunnerverver Helse Sør-Øst. Samtlige grunneiere inngikk frivillige avtaler om innløsning, hvor gjenervervserstatningen ble lagt til grunn for hver eiendom.

Involvering allerede i reguleringsprosessen er viktig for å etablere tilknytning til grunneierne og området som planlegges innløst. I den konkrete innløsningssaken inviterte vi alle beboerne til et tidlig, fysisk møte, hvor vi gjennomgikk status i plansituasjonen, trinnene i en innløsningsprosess, og tok imot spørsmål fra grunneierne. Senere besøkte vi hver enkelt bolig for å bli kjent med grunneiernes behov og interesser, og befarte eiendommene innvendig og utvendig for å ha god kjennskap til bokvalitetene og bostandarden som skulle erstattes.

Etter møter med grunneierne, tok vi kontakt med motparten for å sette en ramme for prosessen og bli enige om mandat til takstmann og megler for tilstandsrapport og verdivurdering. Slike rapporter er viktige utgangspunkter for erstatningsfastsettelsen, da de sier noe om både markedsverdien og salgsverdien, og gjerne også noe om gjenkjøpsverdien. Det konkrete valg av sakkyndig er også viktig i tilfelle partene ikke blir enige, og saken går til skjønnsretten – da vil takstmann og megler være viktige vitner.

Deretter studerte vi boligmarkedet i det aktuelle reetableringsområdet i samråd med grunneierne for å finne frem til konkrete objekter som er sammenlignbare med eiendommen som skulle eksproprieres. Disse objektene er viktige for å fastsette gjenervervsverdien.

Da vurderingene og rapporter fra de sakkyndige var mottatt og vi hadde god innsikt i boligmarkedet, startet forhandlingene med motparten. Den som eksproprierer, er forpliktet til å forsøke å forhandle frem minnelig avtale med grunneieren først. Basert på den foreliggende dokumentasjonen og opplysningene om hver enkelt boligeiendom og grunneier, utarbeidet Helse Sør-Øst kontraktforslag med tilbud på erstatning til hver enkelt grunneier. Etter forhandlingsrunder inngikk alle grunneierne minnelige avtaler, hvor sluttresultatet ble klart høyere enn markedsverdien fastsatt av megler. I erstatningen ble det hensyntatt at de skulle ha mulighet til å reetablere seg innenfor et likeverdig strøk, og fortrinnsvis i skolekretsen for familier med barn i skolealder.

Hva innebærer skjønnsprosess hvis partene ikke blir enige?

I innløsningsprosessen ved Nye Rikshospitalet ble altså alle grunneierne enige med Helse Sør-Øst om innløsning og erstatning. Dersom partene ikke kommer til slik enighet, vil saken gå videre til skjønnsprosess hvor skjønnsretten vil fastsette erstatningen.

Vår erfaring er at skjønnsprosessen gjerne er en lang og krevende prosess for grunneierne, men i enkelte tilfeller nødvendig for å få riktig erstatning for boligen. I de fleste tilfellene er det imidlertid minnelige avtaler med eksproprianten som gir bedre erstatning og mulighet for skreddersydde løsninger for grunneierne. Vi vil derfor alltid anbefale å forsøke forhandlinger først.