Leveringstid, fristforlengelse og corona-forsinkelser i boligprosjekter

I et entrepriseprosjekt, være seg en forbrukerentreprise eller mellom næringsdrivende, vil det i all hovedsak være avtalt frister for når byggeriet skal stå ferdig. Hvilke regler er det som gjelder for dette, når kan entreprenøren kreve ekstra byggetid, og hvordan skal man gå frem for å få dette? Og hva er det som gjelder om det ikke skulle være avtalt noe om leveringstid? Her skal vi også se nærmere på hvordan fremdriftshindringer som følge av corona-pandemien slår inn.

av Per Christian Grant-Carlsen

Både i NS-kontrakter og i bustadoppføringslova finner vi regler som, nokså selvsagt, forteller at entreprenøren skal levere byggverket til den tid eller innenfor de frister som er avtalt. Om man oversitter en slik tidsfrist, er man i forsinkelse. Da utløses reglene om dagmulkt. Dagmulkt er en form for erstatning som skal utbetales helt uten hensyn til om byggherren har lidt økonomisk tap eller ikke. Dagmulktens størrelse er både i bustadoppføringslova og i NS-kontraktene angitt til å utgjøre 1 promille per dag av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, avgrenset til 100 dager eller 10% av kontraktssummen. Dette kan fort stjele hele fortjenesten i et boligprosjekt.

Verken bustadoppføringslova eller NS-kontraktene sier noe mer om hvordan man skal angi slike frister i prosjektene. Og det er heller ikke et absolutt krav at entreprenøren binder seg til en frist i det hele tatt. Der det ikke finnes noen konkret lovet frist å forholde seg til, beror spørsmålet om forsinkelse på en vurdering av om arbeidene har startet opp til rett tid, og om man løpende har hatt rimelig fremdrift uten unødvendig opphold. Dette er en veldig konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Dersom selve kontrakten forteller om en gitt overleveringsdato eller kontrakten omtaler et gitt antall dager entreprenøren har til rådighet, vil leveringstiden være lett å fastslå. Dette er som regel heller ikke vanskelig der byggetiden er knyttet til definerte hendelser i byggesaken eller på byggetomten. For eksempel at igangsettingstillatelse er gitt eller at byggherrens egne arbeider i grunnen er ferdigstilt og klare for videre byggearbeid.

Tidvis, og spesielt i boligprosjektkontrakter, finnes tidsangivelser som etter normal språklig forståelse ikke er like klare eller like lett å se som et løfte. Det kan for eksempel stå at entreprenøren «planlegger», «tar sikte på» eller «forventer» levering i kvartal x i år y. Hvordan skal vi tolke dette?

Spørsmålet om slike tidsangivelser var oppe i Høyesterett i to saker i 2011. Forbrukerkundene hevdet at utbyggeren ikke kunne høres med at slike angivelser var helt uten bindende effekt, mens utbyggeren hevdet at de kun hadde fortalt om sine siktemål og planer, uten at de hadde lovet kundene noe som helst konkret. Prosjektene var helt åpenbart forsinket i en alminnelig språklig forstand, og de hadde tatt langt mer tid enn også entreprenørene hadde planlagt, men dette illustrerer bare poenget med at «forsinkelse» i denne sammenheng er et rettslig begrep, knyttet opp mot kontrakten, ikke et spørsmål om man har brukt lenger tid enn man tenkte seg i utgangspunktet.

Høyesterett kom enstemmig frem til at en fremdriftsangivelse som var forbeholden, for eksempel ved at det står at man «tar sikte på» en gitt leveringstid, ikke kunne anses som en lovet og bindende leveringstid. Høyesterett fokuserer på en naturlig språklig forståelse av ordlyden, og fremhever at heller ikke en forbrukerkjøper kan forventes å forstå dette som noe annet enn en antydning, ikke et løfte. Kjøperne vant der ikke frem med sine dagmulktskrav, selv om boligene stod ferdig lenge etter den tiden man etter kontrakten tok sikte på.

Om man derimot har et definert tidspunkt man må oppfylle så vil man komme i dagmulktsansvar, om man som entreprenør ikke har et krav om fristforlengelse. Fristforlengelse er noe man har krav på dersom fremdriften i prosjektet blir påvirket av omstendigheter som ligger utenfor det vi kaller for «entreprenørens risiko». I et entrepriseprosjekt opptrer man med begrepene byggherrens risiko og entreprenørens risiko. Meningen med dette er å vise at det gjerne kan finnes forhold som ikke er byggherrens eller entreprenørens egen skyld, eller noe de har gjort. Poenget er at den omstendighet som inntreffer, må plasseres risikomessig hos en av dem. For eksempel har byggherren stort sett alltid risikoen for grunnforholdene. Og den parten som har prosjekterende på sin side, har risikoen for byggefeil som er en følge av prosjekteringsfeil.

Fristforlengelse vil entreprenøren for det første ha krav på dersom fremdriften blir hindret av forhold på byggherrens side. Dette kan være at byggherren eller kunden krever endringer, for eksempel ved tilleggsbestillinger. Hvis byggherren selv skal bidra med leveranser eller byggearbeider vil forsinkelser som oppstår på grunn av dette, gi entreprenøren krav på tilleggstid. Tilsvarende vil manglende medvirkning fra byggherren/kundens side, herunder manglende betaling av avdrag, kunne gi entreprenøren krav på fristforlengelse.

I profesjonell entreprise er dette et sentralt tema underveis i prosjektene, og det er strenge frister for varsling av krav på fristforlengelse. Om entreprenøren ikke sender krav om tilleggstid raskt etter at fremdriftshindringen oppdages, kan man miste hele kravet om tilleggstid. Og det uavhengig av om årsaken til problemet helt utvilsomt ligger hos byggherren. Det samme gjelder i bustadoppføringslova, man må varsle raskt. Tiden er i buofl § 11 siste ledd beskrevet som uten ugrunnet opphold (en streng tid, likt som i NS 8405 og 8407, mens 8406 bruker begrepet innen rimelig tid, som er en noe mer lempelig tidsramme).

Et grunnlag for fristforlengelse som ennå ikke er omtalt, er der arbeidene blir forsinket av et forhold som ligger utenfor entreprenørens kontroll. Dette kan ramme både entreprenøren selv eller en underentreprenør. Poenget her forhold til det som tidligere er skrevet om partenes risiko er at det som inntrer i slike tilfeller er noe som ingen av partene kan belastes innenfor sin risikosfære. Det er en utenfrakommende hendelse som entreprenøren ikke kunne forutse og heller ikke med rimelighet kan overvinne følgene av. Ofte omtales dette som en force-majeure-hendelse.

Typiske forhold utenfor entreprenørens kontroll kan være streik og lockout, ekstreme værforhold og naturkatastrofer (f.eks skred og flom), det kan være uforutsette endringer i offentlige regelverk. Og det kan være omfattende krisesituasjoner, typisk det vi nå i 2020 har erfart gjennom corona-pandemien. At en verdensomspennende virusepidemi (eller lokal for den saks skyld) er et forhold utenfor entreprenørens kontroll, er det neppe noen tvil om. Det innledende kriterium for å kreve fristforlengelse er derfor oppfylt. Men det er en forutsetning at fremdriften i prosjektet rent faktisk har blitt påvirket av dette, og det er noe entreprenøren må påvise. Man kan ikke bare fremsette et krav om fristforlengelse med henvisning til pandemien, man må kunne påvise at det konkrete prosjektet har blitt rammet som følge av sykdom, smitteverntiltak, redusert arbeidsstokk, reiserestriksjoner for utenlandske arbeidere etc. Det kan være et argument at en virksomhet har måttet omrokere sine arbeidere for å ikke miste fremdrift i andre prosjekter, men man må være i stand til å forklare og dokumentere dette i etterkant.

Også i slike tilfeller er det viktig å varsle om fristforlengelse tidlig. Mange entreprenører og utbyggere var flinke i våres og sendte varsel om fristforlengelse til byggherrer og kunder. Men man har ikke dermed fremmet et konkret krav om fristforlengelse, og dette må man følge opp med når man har kontroll over hvilke konsekvenser situasjonen har forårsaket. Da må man være klar for å vise kunden hvordan man ble påvirket. Mange som varslet om forlengelse i våres klarte likevel å hente seg inn, eller de fikk ikke de problemer de fryktet. Disse kan da ikke bruke corona som et argument for å få ekstra byggetid.

Hva nå med kontrakter som er inngått etter at pandemien brøt ut? Det er jo en betingelse for fristforlengelse på grunn av en force majeure begivenhet, at man ikke kunne forutse problemet ved avtaleinngåelsen. Dette bør håndteres ved at man ved kontraktsinngåelse er tydelig med byggherren og kunden på at situasjonen i samfunnet fremdeles er uklar og at man avtaler at hindringer som skyldes virus-pandemien, smitteverntiltak, sykdom etc, mellom partene er å anse som et forhold som skal gi entreprenøren krav på fristforlengelse. Da er dette et avtalt vilkår mellom partene, som entreprenøren vil kunne påberope om det blir aktuelt. Men også i slike tilfeller må det finnes en påviselig sammenheng mellom hindringen og fremdriftsproblemene.

***

21.01.2021

Per Christian Grant-Carlsen tar opp samme tema i Brækhus’ podkast Lovlytt.

Lytt til episoden om leveringstid, fristforlengelse og corona-forsinkelser