Avsavnsrenter og sakskostnader i ekspropriasjonssaker
En ekspropriasjonsprosess kan ta tid, ofte år, fra eiendommen overtas til endelig erstatning er på plass. I mellomtiden har du krav på kompensasjon for rentetapet du påføres, og du har også rettigheter knyttet til dekning av utgifter til teknisk og juridisk bistand. Her ser vi nærmere på reglene om avsavnsrente og sakskostnader i ekspropriasjonssaker.
Denne artikkelen, den tiende og siste i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, tar for seg to spørsmål som mange grunneiere lurer på underveis: renter og sakskostnader. Se hele serien her.
Har du krav på renter mens du venter?
En ekspropriasjonsprosess tar tid. Det kan gå måneder og år fra den som erverver eiendommen (eksproprianten) overtar eiendommen til endelig erstatning er utbetalt. I mellomtiden er du fratatt bruken av hele eller deler av eiendommen, i mange tilfeller uten å ha fått full betaling.
For å kompensere for dette tapet, har du krav på det som kalles avsavnsrente. Dette er en renteerstatning som løper fra det tidspunktet eksproprianten overtok eiendommen din og frem til endelig erstatning er betalt.
Tanken er at grunneier ikke skal lide tap ved at eiendommen tas i bruk før erstatningen utbetales. Avsavnsrenten kompenserer for at grunneier i mellomperioden verken disponerer eiendommen eller erstatningsbeløpet, og skal dekke den renteavkastningen grunneier går glipp av.
Hvordan beregnes rentetapet?
Rentene begynner å løpe fra tiltredelsestidspunktet. Dette er den dagen eksproprianten faktisk tok over eiendommen din. Dette vil typisk være ved forhåndstiltredelse, enten det er avtalt eller vedtatt.
Dersom eksproprianten betalte et forskudd da de tiltrådte, løper avsavnsrenten bare på det du eventuelt får utbetalt av domstolen utover forskuddet.
Et eksempel: Du fikk 500 000 kroner i forskudd på tiltredelsestidspunktet, og skjønnsretten fastsetter endelig erstatning til 800 000 kroner. Da løper avsavnsrenten på de overskytende 300 000 kronene fra tiltredelsestidspunktet og frem til beløpet utbetales.
Avsavnsrentens rentefot avhenger av perioden renten skal beregnes for, og hva bankenes innskudds- og utlånsrente har vært i den perioden. Det er en konkret vurdering retten foretar, men for de 4–5 siste årene har renten variert fra 3–4,5 prosent, avhengig av hvilke perioder renten skal betales for.
Hvem betaler sakskostnadene i en ekspropriasjonssak?
Vi har i tidligere artikler i serien vist til krav på dekning av sakskostnader.
Eksproprianten dekker i utgangspunktet dine nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand gjennom hele skjønnsprosessen frem til tingrettens skjønn. Dette gjelder både forvaltningsprosessen (vedtaksprosessen) og skjønnsprosessen (domstolsprosessen). Når saken er i skjønnsretten, har du også krav på dekning av nødvendige utgifter til forliksforhandlinger.
Du har ikke krav på dekning av sakskostnader i forbindelse med planprosessen, for eksempel ved juridisk bistand til innspill på reguleringsplanen. Kravet på sakskostnader omfatter i utgangspunktet heller ikke avtaleforhandlinger som ikke leder til en skjønnssak.
I praksis dekker imidlertid eksproprianten som hovedregel også kostnader til bistand i forbindelse med avtaleforhandlinger som ikke leder til en skjønnssak, da de ser at dette bidrar til å løse sakene utenrettslig. Da gir eksproprianten et dekningstilsagn, som er en skriftlig bekreftelse på at eksproprianten dekker rimelige advokatutgifter i forhandlingsperioden.
Går saken til skjønnsretten, avgjøres omfanget av kostnadsdekningen av skjønnsretten. De bestemmer altså hva som er nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand.
Hva skjer med sakskostnadene ved overskjønn og anke til Høyesterett
Dersom eksproprianten begjærer overskjønn, er situasjonen lik som i skjønnet: eksproprianten dekker dine nødvendige sakskostnader også i overskjønnet.
Dersom du som grunneier begjærer overskjønn, gjelder det en viktig hovedregel:
- Oppnår du et bedre resultat enn i underskjønnet (tingretten), har du krav på dekning av nødvendige sakskostnader i overskjønnet (lagmannsretten) av eksproprianten.
- Oppnår du samme eller dårligere resultat, må du som hovedregel dekke dine egne kostnader. Det er et unntak for tilfeller der underskjønnet var så mangelfullt at du hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.
Det skal svært mye til at du også må dekke ekspropriantens sakskostnader i overskjønnet. Da må retten komme til at grunneiers overskjønnsbegjæring var åpenbart urimelig.
Overskjønnet kan unntaksvis ankes til Høyesterett. Om eksproprianten anker, gjelder de samme reglene som ved skjønnet. Om du som grunneier anker, og får medhold helt eller vesentlig, har du også krav på dekning av sakskostnader.
Spørsmål om renter eller sakskostnader?
Lurer du på om du har krav på avsavnsrenter, eller hvem som skal dekke kostnadene til advokat og takstmann i din sak? Våre advokater bistår grunneiere i alle faser av ekspropriasjonsprosessen, og kan hjelpe deg med å få klarhet i disse spørsmålene.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
