Unntaket for offentlige bygg og anlegg i ekspropriasjonssaker
Mange eiendommer som eksproprieres er regulert til nettopp det offentlige formålet som skal gjennomføres, for eksempel vei eller jernbane. Det kan i seg selv gi en svært lav markedsverdi, og dermed en lav erstatning, hvis man ikke kjenner til et viktig unntak. Her forklarer vi hva unntaket for offentlige bygg og anlegg innebærer, og hvordan det kan gi deg krav på erstatning basert på en alternativ bruk av eiendommen.
Denne artikkelen, den sjette i vår serie om ekspropriasjonssaker fra A til Å, handler om et unntak som kan ha stor betydning for hvor mye du får i erstatning. Se hele serien her.
Hva betyr «påregnelig bruk» for erstatningen din?
Når eiendommen din eksproprieres og erstatningen fastsettes etter salgsverdien, er det sentralt å vurdere hva slags bruk av eiendommen som er «påregnelig». Dette er kort forklart den bruken som skal legges til grunn ved verdsettelsen.
Du har alltid krav på erstatning basert på den aktuelle bruken (den bruken som foregår) så lenge den er lovlig. Noen ganger er eiendommen verdt mye basert på dette, men er eiendommen for eksempel ubebygd innebærer den aktuelle bruken ofte lav verdi. I slike tilfeller kan det imidlertid ofte argumenteres med at en annen bruk er påregnelig og at eiendommen derfor har en høyere verdi hensyntatt denne andre bruken.
I vurderingen av om en annen bruk er påregnelig, skal som hovedregel gjeldende reguleringsplan legges til grunn, ettersom denne er bestemmende for hvilken utvidet eller endret bruk som er tillatt. Er den ubebygde eiendommen for eksempel regulert til bolig, er verdien som regel høy, mens hvis den er regulert til LNFR, er verdien som regel lav, og det samme gjelder for erstatningen.
I ekspropriasjonssaker er det ofte planer for offentlige bygg og anlegg, for eksempel vei, som skal gjennomføres. Da har eiendommen også blitt regulert til vei. Eiendommer med slike reguleringsformål har i seg selv liten eller ingen markedsverdi. Det oppstår her en situasjon der det offentlige, gjennom å regulere eiendommen til et offentlig utbyggingsformål, direkte forårsaker at eiendommen får en lav markedsverdi.
Det er her unntaket for offentlige bygg og anlegg kommer inn.
Hva innebærer unntaket for offentlige bygg og anlegg i praksis?
Unntaket innebærer at du kan kreve erstatning basert på en alternativ påregnelig bruk når eiendommen din eksproprieres til et offentlig utbyggingsformål. Spørsmålet blir: hva ville eiendommen sannsynligvis ha blitt brukt til, dersom det offentlige prosjektet tenkes bort?
I praksis betyr det at skjønnsretten ser bort fra hele reguleringsplanen og den offentlige planprosessen, og i stedet vurderer hva som ville vært den alternative påregnelige utnyttelsen av arealet uten planen.
Et eksempel: tenk deg at du eier en tomt som blir regulert til vei. Før vegprosjektet var tomten regulert til bolig og da ville den sannsynligvis vært regulert til boliger om man tenker veireguleringen bort. Da skal erstatningen fastsettes som om det var en boligtomt, ikke som om det var et vegareal uten markedsverdi.
Unntaket gjelder typisk ved ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplaner for vei, jernbane, og andre offentlige bygninger og anlegg. Den sentrale begrunnelsen er at utbyggingsinteressen overføres fra den private grunneier til det offentlige eller andre.
Er eiendommen din regulert til offentlig formål?
Er eiendommen din regulert til vei, jernbane eller annet offentlig formål, og er du usikker på om du har krav på erstatning basert på en alternativ bruk? Våre advokater kan vurdere om unntaket for offentlige bygg og anlegg gjelder i din sak.
Ta direkte kontakt med en av våre advokater, eller fyll ut kontaktskjemaet under, så hjelper vi deg videre.
