Regjeringen har i Prop. 161 L (2024–2025) foreslått endringer i plan- og bygningsloven som gir kommunene mulighet til å kreve at boliger på bestemte tomter organiseres som borettslag. Hensikten er å styrke bostabiliteten, særlig i områder med mange utleieboliger og høy flyttehyppighet.

Det inviterer til refleksjon om hvorvidt dette er et nødvendig og effektivt virkemiddel – gitt dagens krevende boligmarked og behovet for målrettet bruk av offentlige ressurser?

1. Regjeringens begrunnelse

Formålet med lovendringen er å gi kommunene et nytt verktøy i arealplanleggingen.

Borettslagsloven fastsetter et brukereierprinsipp. Det betyr at de som eier andelen boligen er knyttet til, også som hovedregel skal bo i boligen. Og som utgangspunkt kan bare fysiske personer eie andel i et borettslag. «Overlating av bruken» til andre (herunder utleie) kan kun skje inntil 3 år av gangen, forutsatt at andelseier har bodd i boligen minst ett av de to siste årene. En slik bruksoverlating kan ikke nektes uten saklig grunn. Dermed blir omfanget av utleie naturlig begrenset sammenlignet med selveierleiligheter.

Departementet viser til at stabile bomiljøer fremmer trivsel, reduserer kriminalitet og kan motvirke sosiale forskjeller. Flere høringsinstanser – blant annet kommuner, LO, OBOS og Leieboerforeningen – understreker at borettslag kan bidra til sterkere fellesskap og mer langsiktige bomiljøer, særlig i levekårsutsatte områder.

2. Refleksjon: riktig prioritering nå?

Samtidig er det grunn til å stille spørsmål ved om dette er riktig bruk av offentlige ressurser. Trenger kommunene virkelig et verktøy for å pålegge borettslag som organisasjonsform? I en tid med akutt boligkrise – preget av høy prisvekst og lav boligbygging – kunne innsatsen kanskje vært rettet mot tiltak som faktisk øker tilbudet, som leie-til-eie-modeller eller etableringsstøtte.

Det siste tiåret har dessuten boliglovene, og spesielt eierseksjonsloven blitt revidert en rekke ganger. Det gjelder blant annet revisjonene tilknyttet skjerpet ervervsbegrensning, regler for å motvirke hyblifisering, begrensning i korttidsleie (såkalt airbnb utleie) mv. Tilpasningene i eierseksjonsloven er begrunnet i behov for bedre og mer stabile bomiljø, og for å begrense utleie. I prinsippet kan man si at de to lovene, borettslagsloven og eierseksjonsloven gradvis blir mer like. Dermed kan man spørre om det virkelig er nødvendig å supplere med plankrav om borettslag.

3. Innholdet i de foreslåtte bestemmelsene

Forslaget innebærer at kommunene i kommuneplan (ny pbl. § 11-10 nr. 6) og i reguleringsplan (ny pbl. § 12-7 nr. 15) kan fastsette at boliger på bestemte tomter skal organiseres som borettslag.

Lovens ordlyd begrenser dette til «nødvendig utstrekning». Det betyr at kommunene må begrunne behovet saklig ut fra samfunnsmessige hensyn i aktuelle utbyggingsområder, forankret i planstrategien.

4. Konsekvenser

Et krav om borettslag kan i noen tilfeller virke prisdempende, men det kan også skape usikkerhet i markedet. Dersom utbyggere frykter at kommunen pålegger borettslagsorganisering, kan det påvirke hvilke tomter som blir kjøpt opp og utviklet.

Før regulering, så bør partene således allerede i kontraktsgrunnlaget hensynta eventuelle konsekvenser usikkerheten pålegg om borettslag kan innebære.

En vesentlig ulempe med borettslag, er at ingen investorer kan kjøpe boliger (eller i hvert fall ikke få hjemmelsoverført borettslagsandelen til et selskap) i et slikt prosjekt. Utvikleren mister en viktig kjøpergruppe, og risikoen og finanskostnadene i prosjektet kan således øke.

Høringen viste et tydelig skille: Kommuner, LO, OBOS, Leieboerforeningen og flere offentlige instanser var i hovedsak positive. Utbyggere, bransjeorganisasjoner og eiendomsmeglerforbundet advarte derimot mot at slike krav kan svekke lønnsomheten, forsinke forhåndssalg og gjøre prosjektene vanskeligere å realisere.

For beboerne er det kanskje mindre dramatisk. De fleste reflekterer neppe over om de bor i et borettslag eller et sameie, så lenge boligen og nabolaget fungerer godt. Den mest merkbare forskjellen er knyttet til graden av frihet til utleie.

5. Avslutning

Forslaget gir kommunene et nytt verktøy, men det er usikkert om det vil få stor praktisk betydning. Om dette blir et virkemiddel som faktisk styrker bomiljøene, eller et tiltak som spiller en mer beskjeden rolle i boligpolitikken, gjenstår å se.

Denne saken ble først publisert i Estate nyheter.