Konkurs i byggeprosjekter – hva bør du vite?
Konkurser som rammer entreprenører i et pågående byggeprosjekt kan sette utbyggere, underentreprenører og kjøpere i en vanskelig situasjon. Konkursen skaper ofte stor usikkerhet om ferdigstillingen av prosjektet.
I en situasjon der det ser ut som konkurs hos entreprenøren nærmer seg, er det viktig for relevante motparter å få avklart status så tidlig som mulig. Dette kan bidra til å begrense eventuelle tap. Det er også viktig å være oppmerksom på konkrete tiltak, både før og etter åpningen av konkurs, som kan bidra til å sikre interessene til utbyggeren og andre interessenter overfor entreprenørens konkursbo.
Ifølge tall fra kredittopplysningsselskapet Creditsafe og inkassoselskapet Fair Group økte antall konkurser i mars 2023 med hele 40 % i forhold til mars 2022. Videre viser tallene at ca. hver tredje bedriftskonkurs skjer innen bygg- og anleggsbransjen. Årsakene til denne økningen i antallet konkurser er blant annet økte kostnader på materialer, transport og frakt, i tillegg til en nedgang i etterspørselen etter oppussing og nye byggeprosjekter grunnet økningen i rentenivået.
Kjennetegn ved entreprisekonkurser
En entreprisekonkurs setter utbyggeren i en vanskelig situasjon, ettersom pågående byggeprosjekter som ikke er fullført gjerne skaper stor usikkerhet for alle involverte. Dersom entreprenøren har gått konkurs før ferdigstillingen av byggeprosjektet, er det ofte nødvendig å finne en ny entreprenør til å ta over arbeidet. Dette kan være en krevende prosess, ettersom den nye entreprenøren ikke vil ønske å påta seg ansvaret for arbeid som andre har utført, og dermed typisk vil kreve et betydelig påslag.
Dette gjelder spesielt for de tekniske fagene, hvor utførende firma ofte vil kreve å utføre deler av arbeidene på nytt for å kunne akseptere å påta seg ansvaret for utførelsen. Dermed innebærer videre- og sluttføringen av prosjektet ofte store kostnadskonsekvenser for utbyggeren.
Viktige avklaringer i innledende fase for å begrense tap
Som følge av dette er det viktig å kartlegge status i byggeprosjektet så tidlig som mulig, for å unngå eller begrense tapene ved en mulig konkurs. Det er først og fremst vesentlig å avklare hvilke arbeider som er utført og hva som gjenstår å gjøre. Dette er vesentlig som grunnlag for å legge til rette for at en eller flere underentreprenører eller en ny hovedentreprenør kan ta over ansvaret for å sluttføre prosjektet, uten alt for store kostnadsøkninger. Samtidig vil en slik øvelse danne grunnlag for at utbyggeren får fastslått kravet som kan meldes i boet, som ved behov kan brukes til å motregne krav fra entreprenøren og dennes konkursbo.
Utbyggeren bør samtidig vurdere å tilbakeholde betalinger til entreprenøren ved mistanke om en kommende konkurs, selv om betalingen i utgangspunktet er forfalt. Dette kan begrunnes med forventet – såkalt antesipert – mislighold fra entreprenøren, som dermed gir utbyggeren rettslig grunnlag for å sikre sine forventede motkrav.
Ved åpningen av konkursen kan det unntaksvis være aktuelt at konkursboet trer inn i entrepriseavtalen, og sluttfører kontraktsarbeidene på vegne av entreprenøren, slik at det ikke oppstår tap for utbyggeren. Dette er likevel i praksis bare aktuelt i større prosjekter, og forutsetter at entreprenørens bankforbindelse vurderer det hensiktsmessig å finansiere sluttføringen for å begrense eget tap.
Den vanlige situasjonen er at boet ikke vil tre inn, slik at entreprisekontrakten vil bli hevet som følge av konkursen. Ved hevingsoppgjøret må det foretas en avregning mellom utbyggeren og entreprenøren, som tar utgangspunkt i prosjektets status, og med justering for merkostnadene som oppstår som følge av at andre må ta over sluttfasen. I alminnelighet vil en slik avregning gå i utbyggerens favør, som følge av merkostnadene som oppstår ved sluttføringen. Dette kan riktignok slå annerledes ut dersom entreprenøren har ligget etter med sin fakturering.
Sikring av rettigheter til utstyr/materialer på byggeplassen
Ved åpningen av konkurs hos en entreprenør oppstår det ofte diskusjoner og uenighet om hvorvidt utstyr og materialer som er tilført byggeplassen før konkursen tilhører utbyggeren, eller er entreprenørens eiendom, slik at gjenstandene kan beslaglegges av boet. Problemet oppstår først og fremst der materialer mv. er levert, men foreløpig ikke tatt i bruk av entreprenøren.
Hovedregelen i byggeprosjekter er at eiendomsretten til slike gjenstander går over til byggherren idet de er betalt, noe som må avklares ved å sammenholde utført leveranse opp mot hva som er betalt. I tillegg må utbyggeren for å unngå konkursbeslag oppnå såkalt rettsvern for eiendomsovergangen, dvs. vern for eiendomsretten overfor entreprenørens kreditorer. Slikt rettsvern oppnås i praksis ved at materialene på en tydelig måte kan identifiseres til bruk i prosjektet.
For å unngå enhver tvil, bør utbyggeren påse at materialer og annet utstyr som leveres byggeplassen merkes tydelig med at de er tiltenkt prosjektet og tilhører utbyggeren. Dette kan gjøres ved foliering eller på annen måte. Alternativt kan materialene plasseres på et eget lager som er merket med utbyggeren navn, eller utbyggeren kan føre et register over det som er levert, med anmerkning av hvem som er eier.
Ved mistanke om kommende konkurs hos entreprenøren, bør utbyggeren være særlig påpasselig med å følge disse sikringstiltakene for å unngå at gjenstander tilført byggeprosjektet blir beslaglagt av konkursboet. Ved å ta nødvendige forholdsregler på forhånd kan utbyggeren på denne måten unngå unødvendige rettstvister og begrense sitt økonomiske tap.
Dekning for utbygger gjennom bobehandlingen?
Det er i de fleste tilfeller lav sannsynlighet for at utbyggeren får noen dekning gjennom selve konkursen, ettersom langt de fleste konkurser ikke gir dekning til annet enn prioriterte fordringshavere. Alternative dekningsmåter for utbyggeren kan foreligge i form av krav under garantier entreprenøren har stilt, eller krav direkte mot underentreprenører. Sistnevnte er likevel bare aktuelt for tap som kan avledes fra mangelfullt arbeid fra underentreprenøren.
Hør mer om konkurser i byggeprosjekter i vår podkast Lovlytt:
