Viktigheten av rettsvern: sikkerhet mot inngrep fra konkurrerende rettighetshavere

Ved erverv av rettigheter kreves etablering av rettsvern for at ervervet skal gis nødvendig sikkerhet mot inngrep fra tredjepersoner. Rettsvern etableres ved såkalte rettsvernsakter, der den nødvendige handlingen varierer etter formuesgodets art. Ved unnlatt gjennomføring av rettsvernsakten løper det en risiko for at rettigheter «ekstingveres» – altså at retten utslettes og tapes til fordel for en tredjeperson.

av Therese Hellem

En av de mest kjente rettsvernsaktene er tinglysning av erverv av fast eiendom. Ved registrering av ervervet i grunnboken vil eiendomsretten være sikret mot konkurrerende rettigheter. Rettspraksis vitner om enkelte tilfeller der ren forglemmelse har medført manglende tinglysning av eiendomservervet, hvilket igjen har ledet til rettighetstap. Videre kan manglende tinglysning av erverv av fast eiendom skape problemer i det daglige for eiendomsinvestorer som bevisst unnlater å tinglyse sitt erverv for å spare dokumentavgift i påvente av et videresalg. Eiendomsinvestorer som unnlater å tinglyse i håp om å spare dokumentavgiften vil nemlig løpe en risiko for rettighetstap dersom selger havner i økonomiske problemer, eller dersom selger gjennomfører et dobbeltsalg av eiendommen.

For alminnelig løsøre, herunder motorvogner, innbo, anleggsmaskiner, varelager mv., kreves overlevering for å sikre rettsvern. Sammenlignet med tinglysningskravet for fast eiendom, er det ikke like enkelt å skape notoritet for overleveringskravet Lovgivers tanke er imidlertid at fysisk besittelse gir ihendehaver legitimasjon, og ønsket er at utenforstående skal kunne stole på denne legitimasjonen.

At «overleverings»-kravet ikke nødvendigvis er like etterprøvbart som for eksempel tinglysning, og således kan skape rom for tvil og konflikt, er illustrert ved en rettsavgjørelse fra Oslo tingrett i 2020. Et «sale and leaseback»-arrangement mellom to søsterselskaper som drev entreprenørvirksomhet, innebar at den formelle overdragelsen av anleggsmaskiner fra det ene søsterselskapet til det andre, ikke ble etterfulgt av noen fysisk overlevering. Da søsterselskapet som opprinnelig solgte anleggsmaskinene og deretter leaset maskinene gikk konkurs, beslagla bostyrer anleggsmaskinene og henviste til at rettsvernsakt ikke var gjennomført.

Til tross for at domstolene både anerkjente at det rent faktisk var gjennomført et kjøp, og at rimelighetsbetraktninger tilsa at et krav om fysisk overlevering burde kunne fravikes i et slikt tilfelle, konkluderte tingretten med at overleveringskravet, slik rettstilstanden er per i dag, langt på vei er absolutt.

Lovgivers ønske om regler som er forutsigbare og enkle å håndheve trumfer rimelighetsbetraktninger. Uavhengig av typen formuesgode og rettsvernsakten er det overveiende hensynet rettsteknisk, enkle regler. Dette understreker viktigheten av etablering av rettsvern for alle formuesgoder. Viktigheten av bevissthet rundt rettsvernskravet for overdragelse av løsøre er særlig viktig all den tid fysiske handlinger ikke alltid er like etterprøvbare som formelle registreringer, samtidig som overdragelsesarrangementer der fysisk overlevering unnlates stadig er vanlig for mange næringsdrivende.

***

07.01.2021

Therese Hellem tar opp samme tema i Brækhus’ podkast Lovlytt.

Lytt til episoden om Viktigheten av rettsvern: sikkerhet mot inngrep fra konkurrerende rettighetshavere