Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker er avklart av Høyesterett
Den 28. november 2025 avsa Høyesterett to dommer i storkammer om fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker: HR-2025-2364-S (Nome) og HR-2025-2365-S (Steinkjer)
Bakgrunnen for behandlingen var to overskjønn for lagmannsretten der det ble fastsatt bruksverdierstatning for skogbrukseiendom i Nome kommune og jordbrukseiendom i Steinkjer kommune.
Bruksverdierstatning fastsettes ved å utmåle eiendommens årlige avkastning. For å finne engangsbeløpet som grunneier skal ha utbetalt, må den årlige avkastningen neddiskonteres ved hjelp av en rente. Denne renten, som kalles for «kapitaliseringsrenten», skal reflektere den avkastningen som grunneier sannsynligvis vil få på erstatningsbeløpet som utbetales som nåverdi. Fordelene kan være nedbetaling av gjeld eller investeringer, og har en side til grunneiers plikt til å tilpasse seg situasjonen etter ekspropriasjonen.
Kapitaliseringsrenten har stor betydning for erstatningsutmålingen. Jo høyere kapitaliseringsrente, desto lavere erstatning. Hvis en eiendoms årlige avkastning er på 100 000 kroner og kapitaliseringsrenten øker fra 2,5 prosent til 4 prosent, synker erstatningen fra 4 000 000 kroner til 2 500 000 kroner.
Etter en periode der kapitaliseringsrenten som et utgangspunkt har ligget på 4 prosent, ble det i 2022 forskriftsfestet en kapitaliseringsrente i personskadesaker på 2,5 prosent. Etter dette har det vært sprik i underrettspraksis og debatt blant jurister angående fastsettelsen av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker.
Hva avgjør dommene?
Slik vi oppfatter dommene setter de et foreløpig punktum i debatten om fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonsretten generelt, og avklarer det spriket som har vært i underrettspraksis.
Ved fastsettelse av kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker skal renten som utgangspunkt fastsettes til 4 prosent. Det kreves ingen inngående begrunnelse for å anvende denne renten, og Høyesterett betegner dette som «standardrenten».
For å avvike denne renten kreves det en nærmere begrunnelse. I dommen som gjaldt jordbrukseiendom, HR-2025-2365-S (Steinkjer), uttrykker Høyesterett det slik i avsnitt 45:
«Det kan unntaksvis anvendes en avvikende rentesats. En høyere rentesats skal legges til grunn om avkastningsforholdene i næringen tilsier det. En lavere rentesats forutsetter spesielle forhold ved den enkelte eiendom. Spørsmålet om høyere eller lavere rentesats hører under skjønnsretten og krever i tilfelle en nærmere begrunnelse.»
I dette ligger at dersom næringen det eksproprieres fra har høye avkastningsforhold kan det fastsettes en høyere rente enn 4 prosent. Dette betyr lavere erstatning ved bruksverdierstatning. En slik fastsettelse kan være aktuelt der det eksproprieres næringseiendom fra næringsdrivende som driver innen næringer med avkastning som ligger høyere enn 4 prosent.
For å fastsette en lavere rente enn 4 prosent kreves det «spesielle forhold ved den enkelte eiendom». Vi tolker dette som en strengere terskel enn terskelen for å fastsette en høyere rente enn 4 prosent.
Vårt syn på dommene
Vi mener storkammersakene i for stor grad er ekspropriantvennlig, og medfører en risiko for at grunneiere ikke får utbetalt full erstatning ved ekspropriasjon. Det forventes etter dommene at ekspropriater (grunneiere) som utgangspunkt skal oppnå 4 prosent realavkastning av erstatningsbeløpet, som er avkastning etter at inflasjonen er trukket fra den nominelle avkastningen. For å sammenligne skriver Hovedstyret i NBIM (Norges Bank Investment Management) følgende om avkastningen fra Norges oljefond i sin årsrapport for 2024:
«Hovedstyret vurderer at den samlede avkastningen i fondet over tid har vært god. I perioden 1998–2024 har den årlige avkastningen vært 6,3 prosent i gjennomsnitt. Årlig netto realavkastning, etter fradrag for inflasjon og forvaltningskostnader, har vært 4,1 prosent i samme periode.»
Det forventes som et utgangspunkt at bønder og skogeiere skal oppnå tilnærmet lik realavkastningen på sine investeringer etter en ekspropriasjon som det NBIM oppga var gjennomsnittlig realavkastning for Norges oljefond i perioden 1998 til 2024. Etter vårt syn er en standardisert kapitaliseringsrente på 4 prosent i ekspropriasjonssaker for høyt, og lovgiver bør vurdere å innføre en lignende forskriftshjemmel i ekspropriasjonssaker som det er innført for personskadesaker, med kapitaliseringsrente lavere enn 4 prosent.
