Mislighold i boligselskaper

Som advokat med boligrett som arbeidsfelt mottar vi ofte henvendelser om hvordan et boligselskap skal forholde seg til boligeiere som misligholder sine forpliktelser overfor boligselskapet. Nedenfor gir vi deg noen råd og tips om fremgangsmåten.

Det må skilles mellom betalingsmislighold og annet mislighold. Eksempler på annet mislighold er støy, ulovlig fremleie, dyrehold, manglende vedlikehold og trusler. Ved annet mislighold enn betalingsmislighold er vårt generelle råd at styret bør sende skriftlige klager til eieren så raskt som mulig ved mislighold. Styret bør være direkte i formen, det vil si tydelig og konkret gjengi det som har skjedd og når, samt uttrykke at eierens opptreden er i strid med reglene i boligselskapet, gjerne også med en henvisning til hvilken regel styret mener eieren har overtrådt. Klagen bør være skriftlig. Opphører ikke misligholdet på tross av skriftlig klage fra styret, kan styret vurdere å varsle eieren om at fortsatt mislighold kan gi styret rett til å kreve boligen solgt dersom misligholdet er vesentlig. Varsel om salgspålegg må være skriftlig.

Tvangssalg

Vurderingen av om et mislighold er vesentlig er skjønnsmessig. Det kreves et betydelig avvik, normalt over en viss tid og i tillegg at de øvrige beboerne har rimelig grunn til å kreve at eieren flytter. Ofte må det flere klager til før vilkåret om vesentlig mislighold er oppfylt. Rettspraksis viser at terskelen er høy og at domstolene går langt i å beskytte eieren. Særlig beskyttes eiere som kan få vansker med å finne seg et nytt sted å bo. Opphører ikke eierens mislighold på tross av varselet kan styret pålegge eieren å selge boligen. Pålegget må være skriftlig og opplyse om at boligen kan kreves tvangssolgt dersom pålegget ikke etterkommes innen en frist på tre måneder i borettslag/boligselskaper eller seks måneder i eierseksjonssameier. Blir boligen ikke solgt innen fristen kan styret igangsette tvangssalg for domstolene. Styret bør imidlertid vurdere bevissituasjonen, blant annet bør styret avklare hvilke naboer som er villige til å vitne om misligholdet og om den skriftlige dokumentasjonen er god nok. Styret bør også kontrollere at eieren faktisk har mottatt klager og varsler fra styret.

Et inngripende virkemiddel 

Ved betalingsmislighold er fremgangsmåten mindre omstendelig. Vi anbefaler at styret i boligselskapet vurderer å iverksette tvangssalgsprosessen ved cirka to-tre måneders restanse på felleskostnadene. Styret kan vurdere alminnelig inndrivelse gjennom inkasso, men erfaringsmessig er varsel om tvangssalg mer effektivt og rimeligere enn inkasso. Dokumenterbart betalingsmislighold er tilstrekkelig rettslig grunnlag for tvangssalg. Boligselskapet bærer ingen økonomisk risiko ved å igangsette prosessen. Dersom eieren ikke gjør opp for seg etter å ha mottatt varsel om tvangssalg, kan styret sende en begjæring om tvangssalg til domstolene. Domstolene vil beslutte tvangssalg dersom styret har varslet rettmessig. Innfrir eieren alt utestående med rettsgebyr og inndrivelseskostnader før domstolen har godkjent kjøpekontrakt med ny eier av boligen, må styret trekke saken. Et tvangssalg tar minimum fem-seks måneder. Eieren har derfor god tid på seg til å gjøre opp utestående. Det er ingen tvil om at en trussel om tvangssalg er et inngripende virkemiddel som rammer eieren hardt. Samtidig er inndrivelse av felleskostnader en av styrets viktigste oppgaver. Nødvendige virkemidler må tas i bruk for å utelukke at de øvrige eierne lider tap som følge av at en eier misligholder sine betalinger.

Hva kan vi hjelpe deg med?

Spar tid med vår nye digitale selvbetjening